中新網(wǎng)5月6日電 面對(duì)一季度17.3%的房?jī)r(jià)漲幅，北京市建委又一次將目光投向了存量房(二手房)市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)消息，近期，建委下屬的城建研究中心已經(jīng)召集了兩次有市場(chǎng)人士參加的內(nèi)部會(huì)議，其核心在于征詢擴(kuò)大存量房市場(chǎng)交易總量的手段，以分流新房市場(chǎng)中的剛性需求，緩釋房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲的壓力。
實(shí)際上，從2005年的宏觀調(diào)控開(kāi)始，北京市建委就一直試圖通過(guò)存量房市場(chǎng)擴(kuò)容來(lái)實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)，降低剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，并已出臺(tái)了不少刺激措施，但卻收效甚微。這一次，已經(jīng)有多套“更有力”的刺激性措施等待定奪，但具體的時(shí)間表還尚未最終確定。
擴(kuò)容存量房
顯然，無(wú)論是來(lái)自市場(chǎng)還是市政府的壓力，都迫使建委必須在短時(shí)間內(nèi)拿出有效的手段刺激存量房市場(chǎng)擴(kuò)容。根據(jù)記者掌握的情況，在召集了兩次有市場(chǎng)人士參與的內(nèi)部會(huì)議之后，目前已經(jīng)有幾套方案正在等待建委和北京市政府定奪。
首當(dāng)其沖的仍然是稅收優(yōu)惠。一位內(nèi)部人士向記者透露，有建議提出將普通商品房交易的起點(diǎn)以簽訂購(gòu)房合同之日計(jì)算，而不再以房產(chǎn)證辦理完畢之日計(jì)算。這其中的玄機(jī)在于規(guī)避了7部委《通知》中“普通商品房購(gòu)買(mǎi)未滿兩年轉(zhuǎn)讓須繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定。
“由于目前北京市場(chǎng)商品房以期房為主，開(kāi)發(fā)周期多在1年到1年半之間，一旦以簽訂購(gòu)房合同作為計(jì)算購(gòu)買(mǎi)時(shí)間的起點(diǎn)，到入住的時(shí)候，基本上兩年的期限就快滿了，交易負(fù)擔(dān)的減輕，應(yīng)該會(huì)刺激不少房源進(jìn)入存量房市場(chǎng)，從而達(dá)到擴(kuò)容的目的�！边@位內(nèi)部人士告訴記者。
實(shí)際上，在2005年7部委《通知》出臺(tái)之后，北京市為了保護(hù)存量房市場(chǎng)不受沖擊，就已經(jīng)使用了類(lèi)似的手段，只不過(guò)當(dāng)時(shí)針對(duì)的只是已購(gòu)公房和房改房。顯然，這次考慮的重點(diǎn)是將稅收優(yōu)惠覆蓋面擴(kuò)大到普通商品房，其核心目的在于刺激更多的存量房放量。
除了“優(yōu)惠”之外，建委甚至還在考慮通過(guò)提高租賃成本，降低租賃收益，以逼出“存量”，這就是房屋租賃強(qiáng)制備案制度。按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋租賃的收益須繳納5%的綜合稅，但由于此前租賃備案制度未能真正落實(shí)，多數(shù)房屋租賃收入并未有任何的稅收負(fù)擔(dān)。
據(jù)稱(chēng)，建委方面的考慮是，落實(shí)強(qiáng)租賃制備案之后，對(duì)所有房屋租賃收入征稅，使租賃房屋獲得的收益降低，從而逼迫房產(chǎn)持有者將房產(chǎn)出售，“租賃征稅，賣(mài)房免稅”，以此達(dá)到擴(kuò)容存量房市場(chǎng)的目的。
另外，有接近建委的人士向記者透露，目前還有建議重新啟動(dòng)房屋使用權(quán)交易，俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)”交易的試點(diǎn)，以繞開(kāi)央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)入市交易的技術(shù)瓶頸，擴(kuò)大這類(lèi)房產(chǎn)的入市量。目前，上述方案尚在靜待北京市建委和市政府的定奪。
降低剛性需求
政府方面之所以如此急于擴(kuò)容存量房市場(chǎng)，其原因在于冀望存量房分流新房市場(chǎng)中的剛性需求，從而緩釋房?jī)r(jià)快速上漲的巨大壓力。按照內(nèi)部的說(shuō)法是，“20%的漲幅”是國(guó)務(wù)院下達(dá)給地方政府的“警戒線”，17.3%的漲幅已瀕臨“撞線”。于是，政府壓力驟增。
記者了解到，在今年4月北京一季度房?jī)r(jià)漲幅創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到17.3%之后，一位北京市的分管副市長(zhǎng)曾明確要求建委拿出刺激存量房市場(chǎng)的具體措施，并且要求細(xì)化。“不僅要說(shuō)明措施，還要求注明每一條措施能夠帶來(lái)的實(shí)際效果，甚至要落實(shí)到數(shù)字�！币晃粌�(nèi)部人士告訴記者。
此后，建委歷年不過(guò)1~2次的由市場(chǎng)人士參加的內(nèi)部會(huì)議，到今年4月就已經(jīng)召開(kāi)了兩次。會(huì)議主題完全相同，找出解決存量房交易量過(guò)低的有效手段。
長(zhǎng)久以來(lái)，北京市新房與存量房的交易總量比例處于嚴(yán)重失衡的狀態(tài)下。記者從北京市建委獲得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2005年全年，北京商品房預(yù)售總量為2152萬(wàn)平方米；同期，北京存量房市場(chǎng)的交易量?jī)H為712.5萬(wàn)平方米，相當(dāng)于前者33%左右。而當(dāng)年的預(yù)售商品房均價(jià)上漲19.2%。
對(duì)于價(jià)格上漲的原因，建委內(nèi)部長(zhǎng)期有這樣一種判斷，即新房市場(chǎng)需求過(guò)于剛性�！艾F(xiàn)在的情況是，除了極少數(shù)低收入者之外，幾乎所有人都集中在新房市場(chǎng)，從而導(dǎo)致新房市場(chǎng)的供需關(guān)系失衡，招致價(jià)格快速上漲，因此，建立一個(gè)分流的渠道十分關(guān)鍵�！币晃唤ㄎ賳T說(shuō)，言外之意，這個(gè)分流的渠道便是存量房市場(chǎng)。
因此，早在2005年的宏觀調(diào)控當(dāng)中，北京市建委副主任苗樂(lè)如力主通過(guò)擴(kuò)容存量房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的核心的思路就是分流需求。而目前的政策思路與苗樂(lè)如彼時(shí)的主張一脈相承，只不過(guò)目前正在等待定奪方案的力度更大。
“存量房市場(chǎng)的見(jiàn)效最快�！币晃慌c會(huì)人士向記者分析，“經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房還有配套商品房，都有建設(shè)的周期，最短也要1~2年才能見(jiàn)到效果，而存量房是既有的，幾乎可以立刻見(jiàn)效，這也是政府急于擴(kuò)容存量房市場(chǎng)的另一大原因�！彼f(shuō)。
實(shí)際效果存疑
盡管前述方案尚在等待定奪的過(guò)程中，而市場(chǎng)人士對(duì)于政府“建立梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)”的思路也頗為認(rèn)可。但是，對(duì)于如上思路在短期內(nèi)解決房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲難度很大。畢竟實(shí)現(xiàn)所謂“梯級(jí)消費(fèi)”并不是通過(guò)建委的若干政策就可以實(shí)現(xiàn)的。
“北京目前存量房市場(chǎng)不能擴(kuò)容的原因很復(fù)雜，有的并不在建委職權(quán)能夠解決的范圍內(nèi)�！币晃唤ㄎぷ魅藛T私下告訴記者。他所指的便是在北京保有量很大的央產(chǎn)房和大學(xué)房產(chǎn)，據(jù)估計(jì)，這兩類(lèi)房屋的總量絕不低于50萬(wàn)套。
雖然國(guó)務(wù)院辦公廳早在2003年就發(fā)布文件，要求各中直機(jī)關(guān)為房屋辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，以打通這些房產(chǎn)上市的技術(shù)瓶頸。但這一政策迄今已執(zhí)行3年，真正上市交易的央產(chǎn)房仍然寥寥。大學(xué)房產(chǎn)的情況也大致如此。
“央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位多數(shù)都是中央機(jī)關(guān)，國(guó)辦的文件推行都有障礙，僅僅靠北京市建委的力量推進(jìn)顯然是不現(xiàn)實(shí)的。而要想解決存量房市場(chǎng)擴(kuò)容的問(wèn)題，央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)是繞不過(guò)去的問(wèn)題。”他私下告訴記者。
顯然，在目前等待定奪的幾套方案當(dāng)中，并沒(méi)有從根本上解決上述問(wèn)題的措施，因此，從這個(gè)角度分析，這些方案的實(shí)際效果存在疑問(wèn)。
另外，由于地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜的傳導(dǎo)效用，也可能對(duì)上述政策的效應(yīng)產(chǎn)生相反的效果。對(duì)于“租賃強(qiáng)制備案”的思路，市場(chǎng)人士就有不少質(zhì)疑�！半m然按照這個(gè)思路，確實(shí)會(huì)增加租賃獲利的成本，逼出一定的存量，但是卻可能由于租賃房源的減少而造成租金的上升，導(dǎo)致更多的投資性購(gòu)房，反而刺激了新房市場(chǎng)的需求�！边@位市場(chǎng)人士向記者分析。(李樂(lè))
