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一般情況下，市場經(jīng)濟的邏輯是供求關(guān)系決定價格，地價只不過是房價中絕對地租、級差地租的存在形式，市場可接受的房價高，才會引起地價高。
然而，在像北京市這樣一個非充分競爭的房地產(chǎn)市場上，經(jīng)濟學的理論，有時也只能是理論
就在4號令推出的兩天前，2004年2月8日，SOHO中國有限公司做出決定，將SOHO六期整體價格上調(diào)4%。漲價的原因是，鑒于良好的銷售情況。據(jù)悉，相當一部分購房者表示，的確是因為看中了建外SOHO巨大的升值潛力而前來投資。
“投資需求和消費需求拉動了房價的上升，而與土地成本大小相關(guān)性不大�！痹诓稍L中，一些主張供需論的房地產(chǎn)人士這樣認為。
然而，4號令也讓京城市民及許多欲在京購房者想起了前車之鑒——杭州。3年前，杭州的城市經(jīng)營性用地全部實行掛牌拍賣。結(jié)果是：杭州市房價三年內(nèi)幾乎翻了一番。杭州成了“地價高低關(guān)乎房價漲跌”的典型。
需求論與成本論，哪一個會在今年引導北京房價？
房價是由地價決定
“肯定是地價決定房價�！北本┎┬峭顿Y顧問公司分析師張偉明對中國《新聞周刊》說。
“如果仔細分析SOHO的案例，就會發(fā)現(xiàn)，消費者所購買的房子實際是包含了土地的房子，里面有地價因素�！睆垈ッ髡J為，事實上，房屋本身的價值是有限的，還要不斷折舊，所以單純的房價是不斷減值的。而土地由于資源有限，從長期來看，它的投資價值是不斷升高的。
據(jù)了解，一般情況下，房價的構(gòu)成主要有地價、拆遷費用、建安成本、稅費和利潤等五部分構(gòu)成，地價只是其中重要的一項。
“在北京房價中，地價成本占30%——40%左右。在定房價的時候，土地成本是一個很重要的考慮。”富力集團(北京)公司董事總經(jīng)理呂勁對本刊說。
而在北京那些繁華路段，土地綜合成本(拆遷費、出讓金等)加起來，甚至要占到房價成本的2/3左右。
“4號令以后，收緊了土地供應的口子，大家對土地的期望值就高了。土地的價格會隨著心理預期走高。土地價格高了，房價也應該高�！眳蝿耪f。
張偉明說，從理論上講，如果土地進出是一個完全自由的市場，那么，土地的價格就不能決定房價了；但在中國，一些大城市的土地，長期以來一直處于向市場過渡狀態(tài)，很多土地的供應是隱性的，各種信息不公開、不透明。所以，地價才會決定房價。
北京虎杰投資顧問公司首席分析員張寅也認為，杭州土地的供應變化很說明問題。
據(jù)一位熟悉杭州土地情況的地產(chǎn)界人士介紹，杭州主城區(qū)三面環(huán)山、一面臨江，可供開發(fā)的面積不過百余平方公里。從1999年下半年開始，杭州的土地供應統(tǒng)一收歸土地儲備中心，以招標拍賣方式出讓。而杭州市政府又堅持“非飽和適度供應，有計劃出讓，保持賣方市場”穩(wěn)步適量供地的政策，地產(chǎn)商長期處于“半饑餓”狀態(tài)，導致了地價持續(xù)走高。
據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查顯示，2003年二季度與去年同季相比，杭州的土地交易價格上漲41.7%，而臨近的上海，同一時期土地交易價格漲幅僅為14.0%。
另一方面，是當?shù)胤康禺a(chǎn)商搞起了“二次壟斷”，以抬升房價。由于土地資源短缺，一些開發(fā)商拿到土地之后，采取各種方式放慢開發(fā)進度，等待土地“升值”，以實現(xiàn)其利益最大化。
“其實，說白了，房價的漲跌就是看“三位一體”能否平衡。這三個方面是土地的供求量(政府)，開發(fā)量、投資量(開發(fā)商)，需求量(消費者)。平衡了，價格就穩(wěn)定�！睆堃f。
割裂歷史的算法
在一些地產(chǎn)界巨頭眼中，三者的平衡恐怕在今年要被打破了。
春節(jié)剛過，潘石屹就放言，“今年北京房價一定要漲”。2月17日，潘石屹發(fā)表文章《從土地的供應量談2004年北京的房價》。
他在文章中表示，土地的供應，如采用公開交易的方式，從土地變成房子的周期會大大縮短，大約只需要半年時間，因此從半年前土地的供應量，可以看出半年后房子的供應量。以前，北京房地產(chǎn)商絕大部分是邊開發(fā)邊簽土地出讓合同，邊交出讓金。市場上沒有多少交清了出讓金又拿到了《國有土地使用證》的土地，也就是說沒有多少存量。
假定其他的因素，如需求量、匯率、通貨膨脹、GDP不變，單獨分析土地供應量對房價的影響。可以簡化后變成如下的公式：
公開交易+協(xié)議公示= 3000萬平方米 供需平衡，價格平穩(wěn)。
公開交易+協(xié)議公示> 3000萬平方米 供大于求，價格下跌。
公開交易+協(xié)議公示< 3000萬平方米 供小于求，價格上升。
公開交易+協(xié)議公示<< 3000萬平方米 供遠遠小于求，價格暴漲。
也就是說，北京市每年市場需要約3000萬平方米建筑面積的土地，如果低于這個數(shù)，北京的房地產(chǎn)會漲價；如果遠遠低于這個數(shù)，房地產(chǎn)的價格一定會暴漲，危及北京經(jīng)濟的發(fā)展。
潘石屹表示，從目前北京市土地的供應量來看，少得太多了。華遠集團董事長任志強更是做出大膽預測：今年土地供應量將減少19%左右。
北京市國土資源和房屋管理局副局長謝經(jīng)榮在接受《經(jīng)濟半小時》采訪時也表示：“土地儲備不足就會引起土地價格的上升，土地在短期內(nèi)肯定會供應量減少。”
“只看現(xiàn)在和未來，是這樣。但我們不應忽略歷史，”張寅說�！芭怂f的狀態(tài)是，三位一體中的政府供應土地少，開發(fā)商持幣待地，而消費者需求還大增。那2004年當然會漲了�！�
張寅分析認為，潘石屹的算法是割裂歷史，“現(xiàn)在的情況是他自己沒有土地，但不是說別人也沒土地。”
廣州富力集團總經(jīng)理呂勁也持相同看法。他表示：“未來三年里，北京通過招投標拍賣的新增供應的土地和現(xiàn)實存在的土地相比，還是占小部分。小部分的漲價因素，不會對市場房價產(chǎn)生決定性因素。關(guān)鍵是歷史存量�！�
北京房地產(chǎn)界目前有一種樂觀地估計，被囤積在某些開發(fā)商手中的歷史存地，必須在兩年期限開發(fā)，如果不開發(fā)就要被退還給政府。原因是1995年起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。
“針對這一情況，北京的許多開發(fā)商普遍采取了分期開發(fā)的方式，先開一期，再開二期，然后再三期……自己完全可根據(jù)市場走勢，控制開發(fā)節(jié)奏�！睆堃J為。
這樣看來，短期內(nèi)，開發(fā)商手中的存量土地，仍是調(diào)控著京城地價主流，而政府并未能實現(xiàn)有效調(diào)控。
稿件來源：中國《新聞周刊》作者吳金勇
