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　　2009年的火爆成交能否延續(xù)?

　　2009年,廣州樓市成交量的曲線圖令人難忘。陽光家緣數(shù)據統(tǒng)計,截至2009年12月,廣州市十區(qū)二市一手住宅網簽成交量突破十萬套,總成交套數(shù)達到102620套,相比2008年同期上漲了75.6%。

　　二手住宅成交也水漲船高。中介數(shù)據顯示,2009年1—11月廣州二手房總體成交宗數(shù)達107051宗,總體成交面積為1037.31萬平方米,分別比2008年同期大漲93.6%、68.4%,“徹底改變2008年弱勢縮量調整的市場格局”。

　　2009年一手樓市的成交火爆,最主要是因為政策面的支持力度較之2008年要大,包括稅費成本、信貸利率等明顯下調。盡管年內樓價在不斷走高,但買家在2009年內的預期基本趨向于樂觀,雖然在年中有個別月份出現(xiàn)調整,但總體的入市情緒相當高漲,故成交量創(chuàng)出高位。

　　值得關注的是,2010年這種成交量的放量也導致有效需求的快速消化,新增補充性需求無法跟得上同期被消化的需求。2010年的房地產市場如何才能重新儲備有效客戶?成交是否能延續(xù)2009年的火爆?

　　合富輝煌集團市場研究部認為,2010年廣州一手樓新增供應量有限,大多數(shù)都集中在外圍區(qū)域,市中心區(qū)域的供應量減少,將導致成交走低,但價格仍將保持高位。據其監(jiān)測,2010年全市十區(qū)新增住宅供應約4.9萬套,尤其中心六區(qū)商品住宅新增也將延續(xù)近年不斷緊縮趨勢,預計供應約2.2萬套。

　　因為亞運期間的停工期,主要分布在城區(qū)和近郊的二手樓憑借其價格、地段、配套等優(yōu)勢,今年廣州二手房市場將保持量減價小升走勢�？紤]到政策面已經開始對投資行為進行抑制,如營業(yè)稅優(yōu)惠政策截止,加上二手房價經過2009年快速上行,估計2010年二手樓市的投資比重會減少。關麗

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　　商業(yè)能否成為下個投資熱點?

　　受經濟環(huán)境影響,2009年廣州商業(yè)地產持續(xù)低迷。第一太平戴維斯報告顯示,盡管2009年甲級寫字樓市場吸納量達20.4萬平方米,整個市場有實力雄厚的中資企業(yè)擴張需求作為有力支撐,使得空置率下降,但租金指數(shù)同比下降7.6%。

　　值得關注的是,在當前廣州樓市,出現(xiàn)了住宅和商業(yè)地產價格“倒掛”的現(xiàn)象,住宅價格的高企,甚至超越商用物業(yè),給許多投資者提供了不小的機會。

　　數(shù)據顯示,2010年廣州市場甲級寫字樓新增供應量約73萬平方米,達過去五年年均供應量的3倍。隨著全球經濟的逐步復蘇,以及本地經濟的回穩(wěn),跨國及本地企業(yè)的辦公物業(yè)租賃面積和租金預算都將有所回升,全市甲級寫字樓租賃市場需求也將相應得到恢復。但是,盡管未來市場需求回升,但仍難以抵消巨大的供應量。其預計2010年租金降幅為3%～4%,入駐率降幅達10%～15%。

　　機遇與危機并存齊行。

　　面對2010年來勢洶洶的供應量,在世界經濟未見明朗、國內經濟復蘇根基不穩(wěn)的情況下,廣州商業(yè)物業(yè)未來的前景是否遭遇前所未有的挑戰(zhàn)?第一太平戴維斯助理董事陳松吟認為,由于廣州定位為綜合型城市,經濟結構較上海、深圳這些金融城市復雜。所以廣州的寫字樓市場基本不會大起大落,會以平穩(wěn)的基調發(fā)展。

　　2010年亞運會的到來和國內企業(yè)在廣州擴大辦公面積的情況持續(xù),有利消化寫字樓存量。而“退二進三和騰籠換鳥政策將會給廣州尤其是海珠區(qū)的商業(yè)地產帶來巨大的新機遇。”政府出臺的“三舊”中,改造工業(yè)用地逐步置換為第三產業(yè)用地這一條,能夠為市中心的商業(yè)物業(yè)提供大量的土地,這些地塊非常適合商用物業(yè)的發(fā)展。關麗