“限外令”不可能沒(méi)影響
今年2月初，北京市建委、北京市外事辦公室、北京市公安局、北京市工商局、北京市商務(wù)局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的通知》。該通知對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)京城商品房的資格以及購(gòu)房用途作了一些限定。
據(jù)了解，外資流入中國(guó)樓市大都集中在上海、北京等少數(shù)城市。早在前幾年，人民銀行金融市場(chǎng)司就曾對(duì)此做過(guò)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，該調(diào)查顯示，外資占上海全部購(gòu)房資金的比例2003年初為8.3%，2004年底已經(jīng)達(dá)到了23.2%。這還是在當(dāng)時(shí)人民幣實(shí)行固定匯率以及上海樓市尚未大幅急升時(shí)的外資進(jìn)入情況。在北京，外資購(gòu)買(mǎi)也十分強(qiáng)勁。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，某位于CBD(中央商務(wù)區(qū))的一高檔樓盤(pán)90%的單元被海外人士所購(gòu)。在北京望京地區(qū)，大批韓國(guó)人的購(gòu)房與入住已形成一道奇特景觀�；蛟S是受到中國(guó)人“有土斯有財(cái)”的文化傳統(tǒng)影響，眾多港、澳、臺(tái)、日本、韓國(guó)等亞裔人士在京城置業(yè)購(gòu)房已是不爭(zhēng)的事實(shí)。除此之外，近年來(lái)一些歐美人也加入了京城購(gòu)房大軍。按理說(shuō)，歐美人歷來(lái)有經(jīng)常遷徙和異地就業(yè)的習(xí)慣。在歐盟內(nèi)，一個(gè)國(guó)家的人為了取得更好的工資和收入，到另外一個(gè)國(guó)家去工作發(fā)展是很平常的事。在北美，收入相對(duì)較低、稅賦較重的加拿大人，就有不少南下到美國(guó)謀發(fā)展。至于在本國(guó)內(nèi)異地就業(yè)，對(duì)歐美人來(lái)說(shuō)就更是家常便飯了。在這樣的情況下，買(mǎi)房往往就成了拴住發(fā)展機(jī)遇的“絆腳石”。那么，這些老外為何拋棄了自己固有的習(xí)俗而入境隨俗呢？
“其實(shí)老外并不傻，即使是在華只工作一段時(shí)間買(mǎi)套房也是自住、投資兩相宜，”一位稔熟北京市場(chǎng)的人士分析，“近幾年人民幣升值必然帶動(dòng)人民幣資產(chǎn)的升值，此外北京房?jī)r(jià)這幾年漲的也很猛，所以老外買(mǎi)了中國(guó)房產(chǎn)將來(lái)再賣(mài)出至少會(huì)有兩大塊收益。一是人民幣升值的匯兌收益，另一是房產(chǎn)本身升值的收益。如果是作長(zhǎng)線投資，應(yīng)該還有一塊租金收益。這樣算下來(lái)，外資購(gòu)房的年復(fù)合收益率應(yīng)在15%—20%左右。在京城高檔項(xiàng)目的外資購(gòu)買(mǎi)，大約應(yīng)占到高端市場(chǎng)的20%以上吧�！痹撊耸客茰y(cè)。
“之所以有人認(rèn)為‘限外令’對(duì)北京樓市沒(méi)影響，主要是因?yàn)檫@種影響已經(jīng)在去年‘發(fā)力’了，”北京一位房地產(chǎn)專(zhuān)家說(shuō)，“在全面限制外資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)政策出臺(tái)前,北京許多高檔住宅項(xiàng)目的外資購(gòu)買(mǎi)占到20%至30%。當(dāng)北京市限制外資購(gòu)買(mǎi)一手房后,許多樓盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度明顯放緩,而部分外資也將目光瞄向二手高檔住宅。但當(dāng)二手房買(mǎi)賣(mài)也開(kāi)始‘限外’后,由于市場(chǎng)的接盤(pán)力度大為下降,致使高檔房加價(jià)出手的難度有所加大,投資獲利空間被進(jìn)一步壓縮�！笔聦�(shí)上，“限外令”主要是通過(guò)壓縮市場(chǎng)的部分高端需求來(lái)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，進(jìn)而讓“無(wú)形之手”去調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
總體而言，大量社會(huì)保障性住房入市能夠攤薄平均房?jī)r(jià)，通過(guò)增加供給來(lái)改變消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭；運(yùn)用稅收手段擠壓房產(chǎn)投資者套利空間、限制外資購(gòu)買(mǎi)將會(huì)使部分購(gòu)買(mǎi)力退出市場(chǎng)，甚至有可能會(huì)“震倉(cāng)”出部分拋盤(pán)(取決于物業(yè)稅的實(shí)施)。那么，市場(chǎng)以往的供需關(guān)系所決定的房?jī)r(jià)高位運(yùn)行軌跡也許會(huì)因此而有所改變。2007年底，京城樓市“拐點(diǎn)”或現(xiàn)。(孟堅(jiān))
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