最近，職能部門的官員提出研究制訂《住宅法》。能有一部決定中國房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的根本大法《住宅法》，當然是好事。但是，有人認為《住宅法》將是對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，如果按這樣提議的內(nèi)容，《住宅法》并非是一部房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本大法，而是一部管理性條例，這樣的《住宅法》可能也不能真正起到保護絕大多數(shù)民眾居住權的根本作用。

　　中國民眾需要一部什么樣的《住宅法》？制定中國《住宅法》應在以下三個理論前提基礎上進行：

　　一、現(xiàn)代文明社會，每一個公民的基本居住權具有根本優(yōu)先性，這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的公理。因此，房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調整等方面只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。

　　二、中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務，以廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工作的出發(fā)點和落腳點。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展的根本，并非是追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是改善絕大多數(shù)人的基本居住條件。

　　三、中國房地產(chǎn)市場是建立在土地公有的基礎上的。國有土地資源既不可能成為少數(shù)人謀利的工具，也不可能成為少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。

　　正是上述所說，《住宅法》的基本前提條件是公民居住權的天賦性、中國國家的人民性、中國土地的公有性，離開這三個基本前提，既沒有理論上依據(jù)，也難以完全保護廣大民眾的利益。

　　在美國，《住宅法》的基本宗旨是要求房地產(chǎn)市場生產(chǎn)安全、舒適、絕大多數(shù)居民都有支付能力的住宅，而美國《住宅法》是建立在土地私有制、政黨對人民服務有選擇性的基礎上的。因此，中國的《住宅法》應優(yōu)越于美國而不是遜色于美國。

　　在宗旨確立的基礎上，要重新劃分中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式及中國的住房保障體系。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式應由三部分組成：一是20%完全商品房市場，市場主體為中高收入者，這個市場既是投資品也是消費品，完全由市場來選擇；二是10%廉租屋，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保障，這個市場完全由政府制定準入規(guī)則來分配；三是70%居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場，政府通過信貸、稅收和住房政策來保證絕大多數(shù)居民有支付能力進入這個市場。

　　《住宅法》還應該把房地產(chǎn)問題納入到完全的公共決策程序。當前中國房地產(chǎn)市場出臺的政策可說是多之又多，但是不少政策不僅內(nèi)容不具有公共性，且在政策議程設置上不具有公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場問題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問題不能完全進入房地產(chǎn)公共政策議程設置。

　　總之，中國《住宅法》應在三個基礎前提上來設定中國房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展的基本宗旨、房地產(chǎn)市場發(fā)展模式及住房保障體系模式，明確房地產(chǎn)問題及政策議程設置的公共性，并在公共性基礎上來制定。(作者：易憲容 整理：柯鵬)