8月13日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號(hào)文)�！兑庖�(jiàn)》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。也就是說(shuō)，面對(duì)各地房?jī)r(jià)快速上漲，政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性，并希望建立一套有效的住房保障體系或采取“雙軌制”的方式來(lái)解決低收入家庭居住問(wèn)題。正是從這個(gè)意義上說(shuō)，《意見(jiàn)》向有利于廣大民眾住房改善方向、建立起適應(yīng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式上邁出了一步，也是對(duì)18號(hào)文件的糾偏。但是，其中仍然有許多方面值得商榷與改進(jìn)的地方。

　　在我看來(lái)，《意見(jiàn)》有以下幾個(gè)方面的新意：一是《意見(jiàn)》的第一句話就提出“住房是重要的民生問(wèn)題”，明確肯定了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是為了改善居民的基本居住條件，而并非僅是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)。提高與改善人民住房福利水平是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本及準(zhǔn)則。這不僅體現(xiàn)了保證居民的基本居住權(quán)的現(xiàn)代文明，而且體現(xiàn)了黨的一切為人民服務(wù)的基本宗旨及中國(guó)土地公有制讓全國(guó)人民共同分享社會(huì)成果的要求。我相信，《意見(jiàn)》僅僅是這個(gè)根本與準(zhǔn)則的開(kāi)始，政府還會(huì)推出一系列政策來(lái)保證全國(guó)所有居民住房條件的改善。

　　二是《意見(jiàn)》應(yīng)該看做是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所為的重要信息。《意見(jiàn)》對(duì)廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房的基本對(duì)象、建筑面積、產(chǎn)權(quán)屬性、資金來(lái)源、市場(chǎng)流轉(zhuǎn)等方面有具體的規(guī)定，并希望以此來(lái)保證城市低收入基本居住條件，以此來(lái)建立與完善中國(guó)的住房保障體系，明確地確定廉租屋制度是解決城市低收入家庭住房問(wèn)題的主要途徑。

　　三是《意見(jiàn)》將城市化過(guò)程中農(nóng)民工的住房問(wèn)題也列入所關(guān)注的問(wèn)題之內(nèi)。這說(shuō)明城市住房保障體系并不是以戶籍為基點(diǎn)，而是以城市居住者的居住條件為基準(zhǔn)。如果這樣，不僅有助于進(jìn)城后的農(nóng)民工居住條件的改善，也有助于中國(guó)城市化的進(jìn)程。

　　當(dāng)然，《意見(jiàn)》所涉及的內(nèi)容還很多，比如不允許黨政機(jī)關(guān)集資建房等，這些都是完善中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要舉措。然而，本文更為關(guān)注的是《意見(jiàn)》實(shí)施后可以面臨的困難與問(wèn)題。

　　首先，既然住房是重大的民生問(wèn)題，那么政府就應(yīng)將其當(dāng)做重大的公共問(wèn)題來(lái)思考，而僅僅解決城市低收入居民的住房問(wèn)題是不夠的。特別是在土地公有制下，如果將房地產(chǎn)問(wèn)題作為一個(gè)重大的公共政策問(wèn)題，那么采取什么樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式、全體居民如何改善居住條件、房地產(chǎn)政策與法律制度如何確立、國(guó)有土地在資本化過(guò)程中其溢價(jià)如何分配及分享等等，都應(yīng)該納入考慮之中。只有把房地產(chǎn)作為一個(gè)重大的公共決策，這些問(wèn)題才能得到充分的討論，并找到相應(yīng)的解決辦法。否則，如果僅僅看做是幾個(gè)職能部門的事情，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)此，盡管《意見(jiàn)》宗旨有所觸及，但還沒(méi)有落實(shí)。

　　其次，由于《意見(jiàn)》不是站在一個(gè)大的公共決策角度思考，其政策也就無(wú)法采取民主、科學(xué)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)城市低收入者、城市中等收入者、農(nóng)民工、地方政府、保障性住房開(kāi)發(fā)商等房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)者利益關(guān)系的平衡。

　　一是城市低收入者如何來(lái)界定？對(duì)城市居民的覆蓋率有多大(按照《意見(jiàn)》，如果以分過(guò)福利房、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的為標(biāo)準(zhǔn)，其涉及城市居民不會(huì)超過(guò)20%)？如果收入標(biāo)準(zhǔn)定得較低，那么保障性住房的覆蓋率就會(huì)很低。有人認(rèn)為，城市低收入者的比重一般不會(huì)超過(guò)20%。在這種覆蓋率下，如果商品房市場(chǎng)的價(jià)格不高，中等收入階層的居民就能夠通過(guò)努力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自己來(lái)解決住房問(wèn)題。如果房?jī)r(jià)過(guò)高(比如現(xiàn)在)，那么就有60%的中等收入居民無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。

　　無(wú)論發(fā)達(dá)國(guó)家，還是中國(guó)這樣的發(fā)展中國(guó)家，中產(chǎn)階級(jí)是整個(gè)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，也是住房消費(fèi)最大的群體。如果因房?jī)r(jià)過(guò)高，中產(chǎn)階級(jí)既不能通過(guò)自身努力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，又不能進(jìn)入住房保障體系，就會(huì)對(duì)其基本生活形成沉重的打擊，遏制中產(chǎn)階級(jí)成長(zhǎng)，削弱其努力積極性，從而嚴(yán)重阻礙整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)程。

　　對(duì)于低收入者來(lái)說(shuō)，由于評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)各地方的具體情況而定(沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn))及動(dòng)態(tài)的，這就必然造成巨大的差異性。這種差異性也可能會(huì)迫使低收入者不斷地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較高的地方流動(dòng)，從而導(dǎo)致該地方的住房矛盾越來(lái)越嚴(yán)重。

　　二是修建廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的，而土地的劃撥不僅會(huì)減少地方政府土地出讓金的收入及尋租機(jī)會(huì)，而且也會(huì)減少當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)速度。盡管《意見(jiàn)》要求各地方政府以當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算的方式來(lái)保證保障性住房達(dá)到某一比例關(guān)系，但是面對(duì)這樣一種嚴(yán)重利益沖突，要完全落實(shí)是不容易的。

　　三是如果監(jiān)管體系不完善，在經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格一定的情況下，開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的利潤(rùn)，有可能會(huì)在住房質(zhì)量上作文章，從而損害消費(fèi)者的利益。

　　一句話，作為一項(xiàng)重大的公共決策，如果這種制度安排不通過(guò)民主、科學(xué)的決策程序，在利益相關(guān)者之間進(jìn)行反復(fù)討論及利益上的反復(fù)博弈，要想實(shí)現(xiàn)各相關(guān)者之間利益關(guān)系平衡是不可能的，實(shí)施起來(lái)也會(huì)較為困難，

　　再次是《意見(jiàn)》的可操作性問(wèn)題。《意見(jiàn)》盡管對(duì)低收入者適用標(biāo)準(zhǔn)、廉租屋及經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)資金的來(lái)源、相關(guān)住房的產(chǎn)權(quán)界定有詳細(xì)的規(guī)定，但所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)卻表現(xiàn)出地方化、彈性化及動(dòng)態(tài)化。這看上去是因地制宜，有利于操作，但實(shí)際上卻會(huì)使各地方政府盡量選擇有利于自身的標(biāo)準(zhǔn)，采取各種方式來(lái)化解與消散保障性住房的政策。

　　此外，從《意見(jiàn)》的政策目標(biāo)來(lái)看，是想通過(guò)解決城市低收入居民的住房困難來(lái)調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的問(wèn)題。比如《意見(jiàn)》提及到落實(shí)國(guó)六條，要求整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。然而，從《意見(jiàn)》內(nèi)在的含義來(lái)看，是希望把中國(guó)住房這個(gè)重大的公共問(wèn)題分為兩條線，一條是商品房市場(chǎng)，完全由市場(chǎng)來(lái)解決；一條是保障性住房，由政府來(lái)解決。

　　事實(shí)上，對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)有70%農(nóng)民的大國(guó)來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)新加坡、香港模式來(lái)解決低收入居民的住房問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。特別是希望通過(guò)“雙軌制”來(lái)解決這一問(wèn)題更是脫離中國(guó)現(xiàn)實(shí)。原因很簡(jiǎn)單：在房?jī)r(jià)炒得很高的情況下，如果讓80%的居民通過(guò)保障性住房來(lái)解決其居住問(wèn)題是不可能的，政府沒(méi)有這種能力。更何況，即使是香港那種地方小、人口不多、政府富裕的地方都花了50年的時(shí)間才能讓低收入居民的保障性住房有所改善。內(nèi)地若采取香港那種不利于低收入者的公屋模式，很可能結(jié)果會(huì)是土地資源白白浪費(fèi)了，中國(guó)城市居民住房問(wèn)題的矛盾卻越來(lái)越大。

　　總之，《意見(jiàn)》確立了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本宗旨，如果把這一宗旨落實(shí)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的各項(xiàng)政策上，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生重大的變化。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有在一個(gè)大的公共政策背景下，通過(guò)市場(chǎng)與政府的互相融合，才是解決問(wèn)題之正途。反之，只會(huì)離目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)。(易憲容）