產(chǎn)品篇

　　買房子買什么？除了地段外，就是產(chǎn)品本身了。無(wú)論是居住還是投資，無(wú)論是住宅還是商業(yè)，最終都要回到產(chǎn)品本身上來(lái)。放眼2006年樓市，樓市產(chǎn)品又呈現(xiàn)怎樣的特點(diǎn)呢？

　　預(yù)言一　住宅持續(xù)供需錯(cuò)位

　　買房人想買面積小、總價(jià)低的，但市場(chǎng)上的房子卻越來(lái)越大，總價(jià)越來(lái)越高，2005年，這種矛盾就已經(jīng)很突出了。2006年，這個(gè)矛盾會(huì)更加突出。

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2002年開(kāi)始，單價(jià)在5000元以上的住宅項(xiàng)目在市場(chǎng)上的供應(yīng)量已經(jīng)從50.4%上升到2005年1-10月份的63.6%，預(yù)計(jì)這種上升趨勢(shì)在2006年還將持續(xù)。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，約69%的人購(gòu)房總價(jià)要求在50萬(wàn)元以下。由北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前住宅市場(chǎng)上的戶型供應(yīng)以120-160平方米為主，而市場(chǎng)需求的主要戶型面積在80-100平方米之間。中低端市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯供不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性矛盾，這種矛盾短時(shí)間內(nèi)不能解決。

　　預(yù)言二　低密度住宅成熱點(diǎn)

　　四環(huán)內(nèi)土地越來(lái)越少，2005年，供應(yīng)的土地，85%以上位于四環(huán)外，12%的土地在五環(huán)外。因此消費(fèi)者必然更加關(guān)注臨近四環(huán)的土地和發(fā)展較成熟的近郊地區(qū)的產(chǎn)品，比如朝北板塊、通州板塊、亦莊板塊、亞北板塊等板塊的產(chǎn)品。

　　以亦莊為例，隨著馬駒橋C2地塊天價(jià)決出最終歸屬，亦莊地產(chǎn)隨之升溫。購(gòu)房者除了看重地段外，還看好產(chǎn)品特色。比如位于亦莊的項(xiàng)目“樣本”推出的情景洋房，采用了自然與城市結(jié)合的小鎮(zhèn)風(fēng)范，通過(guò)層層退臺(tái)式的露臺(tái)、空中庭院、情景陽(yáng)光房、寬達(dá)8米的橫向客廳、別墅化入戶方式、二元融合園林景觀等六大元素的巧妙融合，把情景和洋房密切結(jié)合起來(lái)。目前銷售狀況很好。

　　預(yù)言三　產(chǎn)品主義盛行

　　2006年，產(chǎn)品主義將更為盛行。這并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商覺(jué)悟了，認(rèn)識(shí)提高了，而是市場(chǎng)的選擇結(jié)果。因?yàn)榉績(jī)r(jià)不斷上漲，要讓購(gòu)房者覺(jué)得物有所值、心甘情愿地掏錢購(gòu)買，走低成本策略肯定是行不通的，必須在產(chǎn)品本身上下工夫。

　　據(jù)萊鎮(zhèn)·香格里銷售總監(jiān)介紹，秉承品質(zhì)源于細(xì)節(jié)的產(chǎn)品主義原則，萊鎮(zhèn)·香格里采取短、板式樓體設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)在最大限度合理使用面積的同時(shí)，保證居室內(nèi)部的流動(dòng)性和采光通風(fēng)觀景效果，既滿足居住舒適度，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，又大大降低了總價(jià)。因此，自8月開(kāi)盤以來(lái)，銷售額已達(dá)到近3億元。

　　品質(zhì)源于細(xì)節(jié)。只有細(xì)節(jié)做好了，才能得到消費(fèi)者認(rèn)同。這樣的產(chǎn)品在2006年將會(huì)更多。

　　預(yù)言四　節(jié)能住宅流行

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，隨著能源的緊缺，從長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，2006年購(gòu)房者將更加青睞節(jié)能產(chǎn)品。

　　與此同時(shí)，2005年7月1日，《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施，這標(biāo)志著其后的建筑產(chǎn)品中，節(jié)能成為驗(yàn)收的重要考評(píng)指標(biāo)。進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的同時(shí)，高新技術(shù)同節(jié)能設(shè)計(jì)手法相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)隔熱、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能又舒適的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，從而提升住宅附加值。比如位于金百子灣的金都·杭城在產(chǎn)品的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)材上下工夫，加強(qiáng)外墻外保溫，設(shè)置了雙層中空鋁合金斷橋隔熱，有效節(jié)省了能源，受到購(gòu)房者歡迎。

　　預(yù)言五　商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難

　　據(jù)偉業(yè)顧問(wèn)研究數(shù)據(jù)顯示，北京商業(yè)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入不均衡狀態(tài)。目前北京城八區(qū)，除了崇文區(qū)、東城區(qū)商業(yè)發(fā)展比較均衡外，以朝陽(yáng)區(qū)為代表的其他各區(qū)都將面臨商業(yè)面積供大于求的局面。到2008年，朝陽(yáng)區(qū)的人均商業(yè)面積將超過(guò)2.19平方米，這比國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.1平方米的數(shù)據(jù)超過(guò)了一倍。在商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量大幅提高的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)和銷售將進(jìn)入前所未有的困境之中。

　　不過(guò)，偉業(yè)顧問(wèn)專業(yè)人士也表示，隨著北京零售市場(chǎng)的開(kāi)放，國(guó)際知名零售商和品牌進(jìn)入北京市場(chǎng)。在這些實(shí)際需求支持下，一些合適的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)釋放需求的春天。(魯歡)