文/趙斌

　　保交房工作是保障民生、切實保障購房人合法權(quán)益的一項重要工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，鎖定了按照合同約定應(yīng)該在今年年底前交付的396萬套住房，作為保交房攻堅戰(zhàn)的目標(biāo)任務(wù)。

　　“保交樓”政策的深入有助于減輕購房者對期房爛尾的擔(dān)憂，從而提振預(yù)期。如今，多地也正在“試水”現(xiàn)房銷售。但在這一進(jìn)程中，如遭遇爛尾樓，應(yīng)該怎么辦？

　　近日，爛尾樓8年業(yè)主自學(xué)法律討回房款的故事廣受關(guān)注。有網(wǎng)友表示，這種做法一般人學(xué)不來，遭遇爛尾樓后往往感覺力不從心、不知所措。

　　中新社國是直通車通過采訪多位法律專家和業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，遭遇“爛尾樓”后，抓三條主線，可以掌握挽回?fù)p失的關(guān)鍵詞。

　　行政救濟(jì)四通道

　　在我國，房地產(chǎn)從項目備案、規(guī)劃、土地審批一直到施工和銷售，全鏈條所有環(huán)節(jié)都必須在政府主管部門的監(jiān)管之下進(jìn)行和完成。

　　曾經(jīng)從事房地產(chǎn)開發(fā)生意多年的姜成在接受中新社國是直通車采訪時表示，一些爛尾樓盤項目往往存在不同程度的違規(guī)。如果嚴(yán)格按照國家規(guī)定和規(guī)范操作，爛尾項目會大幅減少。

　　所以，當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)所購房屋項目有延期交付苗頭時，如能及時提醒相關(guān)部門糾正開發(fā)商違規(guī)行為以及加強資金使用等監(jiān)管，可在早期為避免樓盤項目爛尾起到關(guān)鍵作用。那在遭遇爛尾樓時，又能通過哪些部門尋求幫助，以期挽回?fù)p失呢？

　　北京市京師律師事務(wù)所合伙人、律師張明表示，起訴前可以先行考慮通過以下四種方式尋求救濟(jì)：

　　一、聯(lián)系當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局。該部門負(fù)責(zé)監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、審核項目規(guī)劃和施工進(jìn)度、處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投訴和糾紛等，包括跨部門協(xié)調(diào)多單位共同解決包括爛尾項目在內(nèi)的房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)問題，都屬于該部門職能；

　　二、直接向當(dāng)?shù)卣笾?。政府具有較強的綜合協(xié)調(diào)能力，實踐中，有很多地方政府專門成立“爛尾工程推進(jìn)辦公室”等臨時機構(gòu)，通過政策支持、資金援助等方式推動項目復(fù)工，很多爛尾項目在政府的協(xié)調(diào)下完成交房；

　　三、通過消費者權(quán)益保護(hù)協(xié)會(消費者協(xié)會)獲得幫助，消費者可以向其進(jìn)行法律咨詢或者投訴，比如購房者可將開發(fā)商違約延遲交房等相關(guān)問題反映到消費者協(xié)會，從而得到相關(guān)調(diào)解和維權(quán)指導(dǎo)；

　　四、主動與開發(fā)商貸款銀行或其他金融機構(gòu)聯(lián)系。房地產(chǎn)項目通常都要通過銀行或其他金融機構(gòu)進(jìn)行融資。當(dāng)房屋爛尾時，銀行或其他金融機構(gòu)也面臨著壞賬風(fēng)險。所以銀行或其他金融機構(gòu)通常會竭盡全力尋找解決方案，如重組貸款、引入新的投資者等，購房者可以通過銀行或其他金融機構(gòu)了解項目的財務(wù)狀況和可能的解決方案，針對具體情況早做準(zhǔn)備。

　　張明說，在通過上述方式保護(hù)自身合法權(quán)益同時，根據(jù)具體情況，還可以適時啟動訴訟，對于通過上述方式所取得的一些認(rèn)定、文書等往往可以作為訴訟所需的有效證據(jù)。

　　民事訴訟“三注意”

　　通過民事訴訟是維護(hù)合法權(quán)益的有力手段，遭遇爛尾樓后，如何在訴訟中占有先機？

　　北京義賢律師事務(wù)所高級合伙人、房產(chǎn)律師孔民在接受中新社國是直通車采訪時表示，專業(yè)的房產(chǎn)律師會根據(jù)具體情況，為當(dāng)事人提供專業(yè)的解決方案。對購房者而言，注意以下三點，為遭遇爛尾樓的購房者在民事訴訟中保證利益非常關(guān)鍵。

　　一、簽訂購房合同要詳細(xì)約定交房時間、逾期交付期間的違約金，違約金可以按日計算盡量約定比例高一些；退房條件要清楚明確，確保合同條款的明確性和合法性。如果購房合同中在這些方面不夠清晰，可以要求簽訂補充協(xié)議。如開發(fā)商拒絕，則要提高警惕謹(jǐn)慎選擇。必要時，可以征求專業(yè)人士和律師的意見；

　　二、遭遇爛尾樓后，可與多名購房受害人提起共同訴訟。這不僅可以大幅降低維權(quán)成本，也可以共享互相之間的證據(jù)，提升成功率。但需要購房者齊心協(xié)力，推選出合適的代表人對相關(guān)事務(wù)進(jìn)行多方溝通和協(xié)調(diào)；

　　三、訴訟和保全要早。只要條件允許，可以考慮盡早提起訴訟并提起訴訟保全。這樣可以先了解開發(fā)商資金及在建工程負(fù)債情況，再考慮是要求退房還是要求對方在賠償我們損失情況下繼續(xù)履約交房。

　　在遭遇爛尾后，除了行政和民事訴訟手段，刑事手段的作用也不容小覷。

　　刑事手段不容小覷

　　首都師范大學(xué)刑法學(xué)教授、研究生導(dǎo)師、北京市冠衡律師事務(wù)所兼職律師肖怡在接受中新社國是直通車采訪時表示，從以往案例來看，一些爛尾樓項目中，其運營人員可能出現(xiàn)與資金相關(guān)的刑事犯罪。

　　比如，以虛假訴訟、虛構(gòu)工程項目、工程量造假等方式侵占售樓款等項目資金，甚至是虛構(gòu)項目等詐騙、合同詐騙以及集資詐騙犯罪等，在一些爛尾項目中可能存在。

　　有購房者擔(dān)心：通過刑事手段追回的款項能和民事訴訟一樣，返還到購房者手中嗎？

　　肖怡表示，針對涉嫌詐騙購房者房款的犯罪行為，追回違法所得后直接返還購房者；對于侵占項目資金的犯罪，追回違法所得后返還到項目主體。遭遇爛尾的購房者可以通過行政、民事等多種手段合法獲取退房款等，從而享受到這筆追回的資金。

　　還有消費者擔(dān)心：通過民事訴訟可以主張被開發(fā)商侵占資金的利息，以及主張因此產(chǎn)生的損失；而刑事手段追回的只是本金。

　　肖怡表示，通過刑事手段追回違法所得返還受害人后，受害人依然可以另行提起民事訴訟主張合法的損失賠償，而刑事案件中的相關(guān)信息，很多可以作為民事主張的有效證據(jù)。

　　避開爛尾樓有“6看”

　　維權(quán)有成本，爛尾樓讓人糟心，有效避免買到爛尾樓是關(guān)鍵。

　　孔民表示，買房“6看”可有效降低買到爛尾樓風(fēng)險：

　　一、《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》“五證”齊全的房子，爛尾的概率會大大降低；

　　二、考察開發(fā)商有無不良?xì)v史；

　　三、看工程進(jìn)度。房屋主體工程已經(jīng)完成2/3以后，出現(xiàn)爛尾的概率會降低；

　　四、看樓盤銷售周期與進(jìn)度。銷售周期長、銷售進(jìn)度很慢的樓盤要仔細(xì)考察。一個樓盤銷售周期拉長，高庫存最先影響到開發(fā)商的資金鏈問題；

　　五、購買尾房時應(yīng)看房屋產(chǎn)權(quán)狀況。購買尾房首先要確定房屋銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了。如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等；

　　六、最忌貪圖便宜。開發(fā)商體量較小，價格優(yōu)惠的所謂“內(nèi)部房”，雖尚未開發(fā)卻稱“有前景”的位置，這些“畫餅”項目，最終形成爛尾風(fēng)險極高。

　　據(jù)悉，目前國家層面正在有效推動現(xiàn)房銷售，同時對預(yù)售制度進(jìn)行完善和優(yōu)化，這將為有效避免爛尾樓的出現(xiàn)起到關(guān)鍵作用。