文/夏賓

　　中國(guó)正加緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

　　過(guò)去一段時(shí)間，國(guó)家有關(guān)部門(mén)和多個(gè)高能級(jí)城市已經(jīng)拿出行動(dòng)并有創(chuàng)新：在房地產(chǎn)市場(chǎng)“收舊換新”“以舊換新”；將部分存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房的“消化存量”；采取“市場(chǎng)+保障”雙軌模式“優(yōu)化增量”；以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應(yīng)安排等。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟近日在接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪時(shí)稱(chēng)，中央、地方以及社會(huì)資金層面應(yīng)繼續(xù)加大對(duì)保障房的金融支持力度，以解決三大難點(diǎn)和挑戰(zhàn)，圓滿(mǎn)完成保障房建設(shè)任務(wù)。

　　一是政策資金體量應(yīng)覆蓋保障房籌建成本；

　　二是從區(qū)位上努力平衡保障房供給的有效性與商品房去庫(kù)存的緊迫性；

　　三是要促進(jìn)保障房市場(chǎng)收益與資金成本大致匹配以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性。

　　采訪實(shí)錄摘要如下：

　　國(guó)是直通車(chē)：作為頂層設(shè)計(jì)，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》有哪些地方值得關(guān)注？

　　龐溟：隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形態(tài)、結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，都在不斷演變。盡管政府在不同階段積極調(diào)控并規(guī)范住宅市場(chǎng)，提出“公租房”“廉租房”等政策保障普通民眾尤其是低收入人群的居住需求，然而在實(shí)踐中，相較于城市化帶來(lái)的人口大規(guī)模流入，尤其在高線(xiàn)城市，保障性住房供應(yīng)仍顯滯后，大量外來(lái)人口的居住需求面臨較大缺口。

　　在此背景下，為實(shí)現(xiàn)城市新增人口“居有所安”和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的雙重目標(biāo)，國(guó)務(wù)院于2023年8月發(fā)布《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱(chēng)“14號(hào)文”)。

　　關(guān)注點(diǎn)有很多，比如在配租保障房方面，除原有公租房、廉租房等保障體系外，針對(duì)新市民和青年人群的“保租房”是當(dāng)下發(fā)力的重點(diǎn)。

　　“十四五”期間，全國(guó)原計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套，然而隨著實(shí)踐中部分高線(xiàn)城市人口加速流入以及中央對(duì)保障房建設(shè)愈發(fā)重視，部分城市開(kāi)始動(dòng)態(tài)調(diào)整自身規(guī)劃以適度增加供應(yīng)。如：深圳將原有規(guī)劃的54萬(wàn)套提升至74萬(wàn)套，成都將原有規(guī)劃的25萬(wàn)套提升至30萬(wàn)套等。截至2023年末，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)已完成建設(shè)和籌集約573萬(wàn)套，完成“十四五”期間原計(jì)劃量的65.9%。

　　在配售型保障房方面，“14號(hào)文”確立了“土地成本+建安成本+利潤(rùn)”的保本微利配售規(guī)則和“封閉管理不得上市交易，閑置轉(zhuǎn)讓由政府回購(gòu)”的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，主要解決工薪群體、城市引進(jìn)的科技人員、教師以及醫(yī)護(hù)人員幾類(lèi)人員的住房購(gòu)買(mǎi)需求。

　　整體規(guī)模上，鑒于配售型保障房概念提出相對(duì)較晚，目前各地對(duì)該類(lèi)型保障房規(guī)劃仍處于政策探索、先行先試階段。

　　截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)重點(diǎn)城市已有超過(guò)13萬(wàn)套配售型保障房進(jìn)入建設(shè)期。從數(shù)量上看，2024年福州計(jì)劃籌建套數(shù)最多，為1.24萬(wàn)套；北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市以及西安均在1萬(wàn)套左右；其他二線(xiàn)及三線(xiàn)城市規(guī)模均在2000至4000套之間。預(yù)計(jì)后續(xù)各城市將出臺(tái)相應(yīng)具體規(guī)劃，配售型保障房規(guī)模占比有望得到提升。

　　國(guó)是直通車(chē)：目前來(lái)看，保障房的籌建渠道有哪些？

　　龐溟：從建設(shè)方式來(lái)看，保障房的籌建渠道分為新建和存量盤(pán)活兩種：新建指在新增建設(shè)用地中，新建商品房可配建一部分比例保障性住房；其他籌建渠道均為存量盤(pán)活，包括企事業(yè)單位自有用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、產(chǎn)業(yè)園配套用地、非居住存量房、存量居住房改建五種方式。

　　不難看出，保障房建設(shè)將對(duì)盤(pán)活存量閑置房屋和低效土地資源具有顯著作用。

　　根據(jù)“14號(hào)文”規(guī)劃保障性住房的供給，需要先確定保障性用地，主要是將原有閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公用地，變更土地用途，然后在不補(bǔ)繳地價(jià)款的前提下，可以通過(guò)劃撥模式完成供地。而允許高庫(kù)存城市將存量商品房改建作保障性住房，則具有一石雙鳥(niǎo)的作用：既可以完成保障房供給，覆蓋新市民需求，又能去化新房庫(kù)存，緩解當(dāng)下商品房市場(chǎng)壓力。此外，建成后的項(xiàng)目將執(zhí)行保障房政策優(yōu)惠，如水電氣價(jià)格執(zhí)行民用標(biāo)準(zhǔn)、增值稅房產(chǎn)稅減少等稅收支持。

　　國(guó)是直通車(chē)：保障房建設(shè)的資金從哪里來(lái)？怎么通過(guò)金融服務(wù)為保障房建設(shè)保駕護(hù)航？

　　龐溟：歷史數(shù)據(jù)顯示，地方財(cái)政是保障房建設(shè)的主要資金來(lái)源，貢獻(xiàn)度長(zhǎng)期在95%以上。然而，出于保障房本身“保本微利”的民生屬性，無(wú)論是新建還是存量改造，大規(guī)模的保障房籌建仍需要大量低成本資金的長(zhǎng)期支持。

　　我們認(rèn)為，中央政策性資金和社會(huì)資本將成為短期破解保障性住房建設(shè)資金難題的關(guān)鍵，而地方政府作為建設(shè)運(yùn)營(yíng)的主力部門(mén)，長(zhǎng)期來(lái)看也應(yīng)及時(shí)靈活使用各種政策工具激發(fā)市場(chǎng)活力。

　　中央政策資金包括作為財(cái)政計(jì)劃內(nèi)資金的中央保障性安居工程補(bǔ)助資金、保障性住房再貸款、抵押補(bǔ)充貸款(PSL)和保障房專(zhuān)項(xiàng)貸款、特別國(guó)債相關(guān)資金支持等。

　　以保障性住房再貸款為例，這是當(dāng)下商品房去庫(kù)存、籌集保障房最重要的資金來(lái)源。2024年5月17日，中國(guó)人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，并將2023年推出的在部分城市試點(diǎn)的1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃并入管理，該政策將在全國(guó)范圍全面推廣。

　　人民銀行將按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，后續(xù)可帶動(dòng)21家全國(guó)性銀行貸款5000億元，支持收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配租或配售型保障性住房。

　　國(guó)家發(fā)改委之前表示，將連續(xù)幾年發(fā)行的超長(zhǎng)期特別國(guó)債，專(zhuān)項(xiàng)用于國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè)的“兩重領(lǐng)域”，重點(diǎn)支持科技創(chuàng)新、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、糧食能源安全、人口高質(zhì)量發(fā)展等領(lǐng)域建設(shè)。我們預(yù)計(jì)，保障房作為城鄉(xiāng)融合發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展以及人口高質(zhì)量發(fā)展的重要載體，未來(lái)有望獲得特別國(guó)債資金的長(zhǎng)期支持。

　　國(guó)是直通車(chē)：地方有哪些金融工具和政策支持，可以用于保障性住房呢？

　　龐溟：地方政府專(zhuān)項(xiàng)債。這也是過(guò)往建設(shè)保障房最主要的資金來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年至2023年，地方政府用于保障性安居工程的資金規(guī)模分別為6245億元、6319億元和4705億元。2024年專(zhuān)項(xiàng)債投向整體保持十大領(lǐng)域不變，但保障性安居工程領(lǐng)域里新增了城中村改造、保障性住房?jī)蓚€(gè)投向。

　　地方政府計(jì)提土地出讓的溢價(jià)資本也可作為保障房建設(shè)的增量資金。如果要看創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，可采用保障房“先租后售，租售聯(lián)動(dòng)”模式，提升項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)健性。新加坡、中國(guó)香港、英國(guó)、澳大利亞和加拿大等國(guó)家和地區(qū)都曾推出過(guò)“先租后售”模式的住房計(jì)劃，允許購(gòu)房者先通過(guò)租賃方式獲得住房，并在滿(mǎn)足條件后有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)房屋。內(nèi)地包括重慶、深圳、上海、東莞和湖北等省市也曾先后對(duì)此類(lèi)模式做出有益探索。

　　國(guó)是直通車(chē)：政策資金之外，我們能溝通哪些方法來(lái)引入社會(huì)資本，支持保障性住房建設(shè)？

　　龐溟：商業(yè)銀行在未來(lái)有望加大對(duì)租賃住房的支持力度。2024年1月5日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，指出金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)以市場(chǎng)配置為主，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)提供多元化金融服務(wù)體系，明確提出支持企業(yè)和事業(yè)單位依法依規(guī)批量購(gòu)買(mǎi)存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房等利好政策。

　　我們認(rèn)為，應(yīng)在政策優(yōu)惠和引導(dǎo)下進(jìn)一步健全完善以政府投資和政策資金為主、市場(chǎng)引導(dǎo)下的社會(huì)化資金為補(bǔ)充、全方位多渠道金融支持的體系，更好地加大投資、融資和運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的資金利用效率和金融支持力度。

　　從中長(zhǎng)期看，應(yīng)著眼于構(gòu)建多層次、多主體、多渠道的房地產(chǎn)融資體系，從源頭處理好人、地、房、錢(qián)的關(guān)系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)黨的二十大報(bào)告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的房地產(chǎn)發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和宏觀經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)，推動(dòng)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。