物業(yè)管理企業(yè)以后要改稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。這可不是簡單的名稱變化，它意味著，物業(yè)公司須對自己的角色重新定位。

　　“翻身做主”的業(yè)主也要有“主人”的姿態(tài)，拖欠物業(yè)費，大名可能上小區(qū)的“公告”，同時還要繳納滯納金。

　　所有這些，都是《鄭州市物業(yè)管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱“二審稿”)作出的最新修改，同時，二審稿還吸納了河南文豐律師事務(wù)所負責起草的《鄭州市物業(yè)管理條例(代擬稿)》(以下簡稱“代擬稿”)的內(nèi)容。今天，鄭州市人大常委會將對二審稿進行第二次分組討論，明天下午將進行表決。

　　【名稱有改動】

　　物業(yè)公司“回歸本位”

　　目前，很多物業(yè)公司把業(yè)主當做自己的管理對象，認為業(yè)主應(yīng)當無條件服從自己的管理，這引起業(yè)主的不滿，為此引發(fā)的糾紛也屢見不鮮。

　　提到問題癥結(jié)，業(yè)內(nèi)人士認為這是由于物業(yè)公司沒有擺正自己的位置，而二審稿將讓物業(yè)公司在自己的位置上坐得端端正正。

　　根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，二審稿將原來的“物業(yè)管理企業(yè)”稱謂，改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這兩字之差，讓物業(yè)公司回到了自己應(yīng)該坐的位置上。

　　同時，二審稿還對“物業(yè)”的概念進行了界定——本條例物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　【權(quán)利有保障】

　　業(yè)主大會要按規(guī)定成立

　　一些新建小區(qū)，業(yè)主入住后，小區(qū)業(yè)主大會的成立卻遙遙無期，物業(yè)公司往往以入住率不高或業(yè)主入住時間不長為由推托，業(yè)主的權(quán)利也很難得到保障。

　　針對此，鄭州一市直部門提出，為了促進新建小區(qū)業(yè)主大會盡快召開，應(yīng)將業(yè)主大會成立條件予以細化，從交付面積和交付時間兩方面加以規(guī)定。

　　二審稿采納了代擬稿的有關(guān)規(guī)定，列出了應(yīng)成立業(yè)主大會的條件：

　　1.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的；2.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上不到50%，且首套房屋交付使用已滿12個月的；3.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月，且業(yè)主總數(shù)在30個以上的。

　　業(yè)主10人以上可要求召開業(yè)主大會

　　在代擬稿中，起草者認為，要求成立業(yè)主大會是業(yè)主的權(quán)利，提出“半數(shù)以上的業(yè)主”才可提交報告。市人大常委會組成人員認為這一條件過嚴，不利于業(yè)主權(quán)利的行使，建議修改。

　　二審稿采納了這一建議，將“半數(shù)以上的業(yè)主”修改為“業(yè)主10人以上”。

　　針對一審稿中“向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提交成立業(yè)主大會的書面報告”的規(guī)定，二審稿刪除了“街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府”的內(nèi)容。

　　此外，一審稿中“誰提交業(yè)主大會成立報告，誰就承擔成立費用”的規(guī)定，也被修改為“業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔”。

　　【民意受尊重】

　　房屋共有人也是業(yè)主

　　以前，有些開發(fā)商以尚未出售房屋業(yè)主的身份，出面操縱物業(yè)小區(qū)投票權(quán)，控制或者“強奸”民意，業(yè)主盡管明知內(nèi)幕卻又無可奈何。

　　代擬稿起草律師認為，建設(shè)單位是以出售房屋為目的的，把建設(shè)單位作為尚未出售房屋的業(yè)主，有違業(yè)主本質(zhì)。同時，在征求社會各界意見時，也有不少業(yè)主提出，房屋共有人也應(yīng)當作為業(yè)主。

　　經(jīng)過研究，鄭州市人大法制委員會采納了上述意見，刪除了一審稿中“尚未售出的房屋，建設(shè)單位為業(yè)主”的內(nèi)容。在二審稿中，增加規(guī)定：房屋所有權(quán)證及商品房買賣合同中記載的“共有人”也為業(yè)主。

　　業(yè)主可要求審計業(yè)委會收支

　　為防止業(yè)主委員會及其成員利用職權(quán)謀私利，損害業(yè)主利益，二審稿增加內(nèi)容：“業(yè)主委員會任期屆滿，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當對業(yè)主委員會財務(wù)收支情況進行審計”。

　　【不準亂要錢】

　　代收水電費禁收手續(xù)費

　　因為拖欠水電費，不少居民及小區(qū)都曾受過停水停電的“禮遇”。

　　一審稿及代擬稿達成共識：水、電、氣、暖、郵政、通信、有線電視等公用企事業(yè)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止提供服務(wù)。

　　但是，有常委會組成人員提出，這些規(guī)定不屬于本條例調(diào)整的內(nèi)容。因此，二審稿中，公用企事業(yè)單位“不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費用而停止提供服務(wù)”的規(guī)定被刪除了。

　　同時，二審稿增加規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”。

　　【該繳的別欠】

　　拖欠物業(yè)費得繳滯納金

　　“×××拖欠××元物業(yè)費，請于×月×日之前繳納”，在一些小區(qū)的公告欄上，類似的公告并不少見。

　　一審稿曾規(guī)定，業(yè)主逾期不繳物業(yè)費的，業(yè)主委員會可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院提起訴訟，或申請仲裁。

　　法制委員會在立法調(diào)研中了解到，目前業(yè)主欠費具有一定普遍性，其后果是惡化了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，影響物業(yè)管理活動的正常進行。為此，二審稿增加了一項懲罰措施：對逾期不繳納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照約定加收滯納金。

　　對于多層、高層住宅前期物業(yè)收費，草案曾規(guī)定實行政府指導(dǎo)價，在二審稿中，這一規(guī)定被刪除。

　　另外，在買房前，開發(fā)商的宣傳頁、沙盤顯示小區(qū)綠化率往往非常高，很多人正是沖著讓人賞心悅目的綠色，才痛快簽下購房合同。可是，一些業(yè)主入住不久，就發(fā)現(xiàn)綠地正被新樓盤代替，并由此引發(fā)“護綠”官司。

　　基于上述考慮，曾有提議要求將綠地等公共設(shè)施寫入合同，但此要求因為與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定不夠一致，最終在二審稿中被刪除。

　　【其他】

　　維修資金咋管要等政府細化

　　動輒數(shù)百上千萬的專項維修資金，敢不敢交給業(yè)主去管理，是草案爭議的焦點之一。

　　在征求意見時，有常委會組成人員提出，對于專項維修資金的管理使用，建議市政府在制定具體管理辦法時，對相關(guān)內(nèi)容予以細化。

　　而國務(wù)院《物業(yè)管理條例》中也規(guī)定：“專項維修資金收取、使用、管理的辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定”。

　　為此，二審稿中仍規(guī)定，“專項維修資金由業(yè)主委員會管理，也可由業(yè)主委員會委托市或縣(市)、上街區(qū)房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的專項維修資金管理機構(gòu)代管”。但在刪除相關(guān)制約規(guī)定的同時，增加了條款：“專項維修資金的具體管理辦法，由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定”。(記者肖風(fēng)偉肖海麗）