近日，監(jiān)察部、國(guó)土資源部、建設(shè)部、財(cái)政部、審計(jì)署五部門(mén)聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》，決定集中半年時(shí)間，在全國(guó)開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作。
廣州有地產(chǎn)界人士表示，土地出讓若加強(qiáng)清理，一些目前市場(chǎng)上不規(guī)范的土地將被禁止出讓，不合法的土地將收回國(guó)有，政府再通過(guò)“招拍掛”等形式出讓，整體市場(chǎng)供應(yīng)量可大幅增加。同時(shí)，一些日前不惜重金拍回的地王及囤貨的開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨更大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。
清理重點(diǎn)包括4個(gè)環(huán)節(jié)
本次五部門(mén)清理的重點(diǎn)包括是否將應(yīng)當(dāng)出讓的土地作劃撥處理、是否將應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的土地以協(xié)議方式出讓、出讓金的定價(jià)及收支是否合法合規(guī)、以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)后有無(wú)違反規(guī)定改變用途等規(guī)劃條件4個(gè)環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次土地清理政策將使得國(guó)家儲(chǔ)備土地更多，無(wú)形中為日后的“招拍掛”增加了很多貨源。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，由于在“8·31”土地大限之前，市場(chǎng)上確實(shí)有些“來(lái)歷不明”的土地流入市場(chǎng)，政策之后相關(guān)部門(mén)也沒(méi)有及時(shí)清理和整治。此次五部門(mén)出臺(tái)的《通知》對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)非常及時(shí)和必要。
他進(jìn)一步分析，市場(chǎng)供應(yīng)量減少造成樓價(jià)大幅上漲，缺地、缺貨成為時(shí)下最熱門(mén)的話題，因此每次土地拍賣(mài)都會(huì)誕生地王，如果再這樣發(fā)展下去，整個(gè)樓市非常危險(xiǎn)。政府如果下大力整治土地出讓，將一些不合法的土地收歸國(guó)有，今后政府推地的量也會(huì)大增。
海珠區(qū)一位不愿透露姓名的發(fā)展商表示，政府整治土地市場(chǎng)后，土地供應(yīng)將會(huì)增大，一旦政府在開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目旁邊有多塊土地推出，對(duì)其來(lái)說(shuō)就是致命的打擊。尤其是一些最近拍的地王，風(fēng)險(xiǎn)更大。
“招拍掛”拿地僅占二成
此次《通知》規(guī)定，“是否將應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的土地以協(xié)議方式出讓”。據(jù)記者了解到，由于目前“招拍掛”推出的土地有限，相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)商是通過(guò)合作或收購(gòu)的“二手土地轉(zhuǎn)讓”形式獲得地塊。
2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào)令”)，要求從當(dāng)年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。但由于一手土地供應(yīng)受限，不少開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向二手土地轉(zhuǎn)讓的形式。
滿堂紅研究部副經(jīng)理周峰表示，由于早幾年一些小開(kāi)發(fā)商手頭囤有土地，而現(xiàn)在又面臨資金的壓力，一些實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)與其合作，要么全額收購(gòu)，要么部分入股，以“你出地，我出錢(qián)”的形式進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。“招拍掛”拿地只占二成比例，而通過(guò)轉(zhuǎn)讓或合作形式拿地的占八成。
相關(guān)鏈接 地價(jià)核定及去向受質(zhì)疑
這次整頓的重點(diǎn)之一是土地出讓金的定價(jià)以及收支是否合法合規(guī)。據(jù)悉，土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)。在廣州，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為還值得商榷，同時(shí)，出讓金的去向及管理封閉也備受關(guān)注。
據(jù)了解，自前年9月1日起，廣州執(zhí)行12年之久的國(guó)有土地有償使用辦法及標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，大部分臨江地塊，除商業(yè)用途外，“臨江宗地”線以內(nèi)50米部分的土地出讓金在原基礎(chǔ)上加收30%；國(guó)有企業(yè)改制涉及原劃撥用地和村改制、改造涉及村集體建設(shè)用地按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按土地有償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)收。而對(duì)于以前未交納出讓金的房改房及其他一些住宅上市，業(yè)主需先補(bǔ)交10%的地價(jià)，現(xiàn)在是按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30%計(jì)收。
對(duì)此，黃韜認(rèn)為，廣州土地出讓金定價(jià)沒(méi)有核定的過(guò)程，是否合理還值得商榷。同時(shí)他坦言，開(kāi)發(fā)商將土地出讓金交上去后，其去向和用途也并不透明。
此前，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇表示，政府獲得的土地出讓金都主要用于城市公益事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中一部分還將為低收入困難戶提供住房保障。(羅莎琳）
