【策劃人語】
這一周，《上海證券報(bào)》率先獨(dú)家刊發(fā)的一季度我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，讓原本就不甚平靜的房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)再度掀起軒然大波。
“部分中心城市房?jī)r(jià)仍然偏高，且上漲較快；90平方米以下普通商品住房投資占比較小；住房保障制度還不完善；市場(chǎng)供應(yīng)體系不完善；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系還不完善……”這些依舊存在的問題甚至大有“遇暖”反彈之勢(shì)，讓不少關(guān)心中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有識(shí)之士頗感焦慮。
一輪調(diào)控一輪漲？難道還真是跳不出的怪圈么？我們希望，答案是一個(gè)堅(jiān)定的“不”！
怪狀一 開發(fā)投資逆勢(shì)加碼
在國(guó)家發(fā)改委此次提出的樓市問題中，房地產(chǎn)開發(fā)投資加劇是第一個(gè)關(guān)注焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，26.9%的增幅同比加快了6.7個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。
而去年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增幅為21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，并且處于近幾年來較低水平。無疑，今年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資速度出現(xiàn)反彈。在中央相關(guān)部門一再強(qiáng)調(diào)抑制以房地產(chǎn)為代表的固定資產(chǎn)投資過快勢(shì)頭之時(shí)，這一數(shù)據(jù)無疑給調(diào)控者當(dāng)頭棒喝。
還有值得關(guān)注的是，在一季度7125.49億元的房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資和外商直接投資的比例大幅增加，其中利用外資131.27億元，同比增長(zhǎng)154.4%，外商直接投資占102.63億元，同比增長(zhǎng)192.5%。
“受銀根緊縮的影響，開發(fā)商的融資方式日益從銀行直接融資，向外資合作和資本市場(chǎng)融資轉(zhuǎn)移。”上海房地產(chǎn)金融專家林戈表示，而目前的投資增速很可能迫使相關(guān)部門出臺(tái)進(jìn)一步收緊資金流動(dòng)性的金融政策，以及加強(qiáng)以往調(diào)控政策的執(zhí)行力度。
怪狀二 結(jié)構(gòu)調(diào)控仍然“倒掛”
一個(gè)具諷刺性的樓市問題是中小戶型的反比例供應(yīng)，業(yè)內(nèi)戲稱“70-90倒掛”。一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%�！澳壳�,市場(chǎng)銷售的主要是前幾年開發(fā)的大戶型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上。”國(guó)家發(fā)改委稱。
根據(jù)國(guó)家九部委在去年5月提出的要求，90平方米以下小戶型供應(yīng)量未來應(yīng)占到全部住宅供應(yīng)的70%。去年年中，有媒體統(tǒng)計(jì)，一些一線城市的商品房供應(yīng)中，90平方米以下小戶型占比不足30%，大小戶型供應(yīng)已呈現(xiàn)比例倒掛現(xiàn)象。
“而從目前的投資情況看，這一局面遠(yuǎn)沒有改觀�！狈治鋈耸糠Q，“雖然在此輪宏觀調(diào)控中，住房結(jié)構(gòu)政策作為最重要調(diào)控內(nèi)容之一被建設(shè)部等相關(guān)部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)，一再要求，但市場(chǎng)做這類產(chǎn)品的主動(dòng)性仍然不強(qiáng)，地方政府以周邊地塊和保障類住房充數(shù)的意圖明顯�！�
專家則認(rèn)為，這種現(xiàn)象一方面說明在利益最大化影響下，結(jié)構(gòu)調(diào)控的抗力較大，另一方面，似乎也說明從實(shí)際需求上看，商家在有意識(shí)地規(guī)避結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。
怪狀三 住房保障“蝸牛行”?
另一個(gè)被市場(chǎng)稱為“抑制房?jī)r(jià)上漲”的強(qiáng)有力工具的政策——保障類住房建設(shè)也仍然進(jìn)展不大。“現(xiàn)行的廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低，中西部地區(qū)保障資金不到位�！眹�(guó)家發(fā)改委稱。
根據(jù)建設(shè)部等部委要求，以廉租房為重點(diǎn)的全國(guó)住房保障制度必須于去年年底前初步建立。但是，根據(jù)媒體報(bào)道，這一任務(wù)至今沒有全面達(dá)標(biāo)�！耙胱尡姸嘀械褪杖胝叩淖》啃枨螅蟛糠滞ㄟ^廉租房等保障體制來實(shí)現(xiàn)，不知道要等待多少年�！笔袌�(chǎng)人士感慨。
住房保障制度實(shí)施過程中還有一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是單位自建房、代建房的涌現(xiàn)。廣州、北京等地相繼傳出的類似案例和數(shù)據(jù)令專家更感憂心。“現(xiàn)在這個(gè)政策在廣州被高調(diào)宣傳，專家都不敢提及弊端，真不知道該如何收?qǐng)�。”一位廣東的資深房地產(chǎn)評(píng)論人感慨。
“不愿為住房保障出錢出力的地方政府將本應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障任務(wù)推給企業(yè)，這一過程中，單位沒有交納土地出讓金就建房、無償享有周邊配套的行為等于以全社會(huì)的資源為一已服務(wù)，而薪資待遇往往處于行業(yè)內(nèi)前列的自建房單位，又將為新的不公平置疑提供素材�！鄙虾�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉評(píng)價(jià)。
怪狀四 房?jī)r(jià)漲幅不降反增
日前，國(guó)家發(fā)改委公布3月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)字，曾經(jīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控標(biāo)桿城市上海再次出現(xiàn)止跌回升。其中，新建商品房?jī)r(jià)格同比上升0.2%，環(huán)比上升0.1%，二手房同比上升0.6%，環(huán)比上升0.2%。這也是上海在1月份之前連續(xù)多月呈現(xiàn)房?jī)r(jià)下降走勢(shì)之后，第二個(gè)月止跌回升。
據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，70個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格同比全部上漲，漲幅較大的城市包括：北海13.7%、深圳10.7%、長(zhǎng)沙10.1%、北京9.9%、廣州8.6%等。除了秦皇島、丹東、包頭、蚌埠、瀘州等地新房?jī)r(jià)格環(huán)比或二手房?jī)r(jià)格有微幅下降外，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍一路上揚(yáng)。全國(guó)綜合價(jià)格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比則上漲0.6%。
房?jī)r(jià)一路高歌的勢(shì)頭并不是短期現(xiàn)象，2月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，記者同樣沒有找到新房?jī)r(jià)格同比下降的城市，綜合價(jià)格上漲5.3%。1月份，除上海、合肥新房?jī)r(jià)格同比微幅下降外，其它城市全部上漲，綜合漲幅5.6%。再向前回顧到去年第四季度，房?jī)r(jià)漲幅5.3%，僅上海的新房下降0.3%。去年第三季度，房?jī)r(jià)漲幅5.5%，僅上海下降1.1%。
這就是繼去年5月中國(guó)啟動(dòng)“有史以來最嚴(yán)厲房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”后，中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)一路走來的真實(shí)記錄。
面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)，發(fā)改委日前發(fā)布報(bào)告嚴(yán)陳樓市五大問題，將部分城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較快列為樓市頭號(hào)問題，并要求各地方、部門要認(rèn)真抓好37號(hào)文落實(shí)工作，按照溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中提出的四點(diǎn)宏觀調(diào)控要求，確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
而總理也在報(bào)告中明確指出，宏觀調(diào)控任務(wù)之一就是“抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”。
廣州：市長(zhǎng)承諾代表什么？
“廣州房?jī)r(jià)降了！”就在上周，廣州媒體“奔走相告”，原來是廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的今年3月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析顯示，廣州十區(qū)新建商品住房首次出現(xiàn)最大降幅，均價(jià)7029元/平方米，比2月下跌了700元/平方米。由于該情況出現(xiàn)在廣州市長(zhǎng)張廣寧于今年“兩會(huì)”期間表示“廣州房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來”及高調(diào)出臺(tái)力控房?jī)r(jià)的“穗七條”后，所以一些廣州媒體還稱這是市長(zhǎng)的“降價(jià)承諾”已見成效。但是，這就真得表明廣州房?jī)r(jià)開始進(jìn)入下降通道了嗎？
“3月廣州新房均價(jià)‘跳水’應(yīng)該是受交易量下降的影響，而交易量下降的原因可能是由于市長(zhǎng)的表態(tài)和‘穗七條’的出臺(tái)，使得廣州居民對(duì)樓市產(chǎn)生了觀望氣氛�！睒I(yè)內(nèi)人士這樣分析，“但這次降價(jià)不能從整體上說明廣州房?jī)r(jià)開始下降并達(dá)到了政府調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)，廣州房?jī)r(jià)的未來走向仍然值得觀望�！�
甚至于，一些業(yè)內(nèi)人士表示，廣州的整體房?jī)r(jià)仍在走高，“前一階段廣州商品房銷售速度是有所放緩，但從單個(gè)的樓盤來看，價(jià)格都是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，而且市場(chǎng)內(nèi)中高價(jià)位的產(chǎn)品供應(yīng)仍在增加，房?jī)r(jià)整體水平應(yīng)該還是在高位的�！�
深圳：漲幅一直名列前茅
1月10.2%、2月9.9%、3月10.7%，今年以來，深圳的新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅就沒跳出過全國(guó)“三甲”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，去年深圳新建商品住房交易均價(jià)為8830元/平方米，而今年一季度則達(dá)到11378元/平方米。
“現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的確是購銷兩旺，房?jī)r(jià)并非是‘空漲’。但是對(duì)于承受能力有限的普通購房者來說，心理壓力越來越大。大家都在想，調(diào)控了這么久，不知道什么時(shí)候房?jī)r(jià)才能跌下來。”連深圳的市場(chǎng)人士都這么認(rèn)為。
而近日，來自深圳官方的一份報(bào)告為深圳房?jī)r(jià)上漲分析出了四大原因。一是雖然深圳經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導(dǎo)致樓市供需矛盾加大。二是深圳外來購房需求有所增加，但與此同時(shí)，特區(qū)外房?jī)r(jià)上漲快于特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，特區(qū)內(nèi)外房?jī)r(jià)差距縮小一定程度推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。三是深圳前幾年停止了經(jīng)濟(jì)適住房建設(shè)，增加了對(duì)市場(chǎng)商品住房的需求，也影響到房?jī)r(jià)上漲。
最后，近幾年部分深圳居民追求購房一步到位，加大了大戶型住房的需求，開發(fā)企業(yè)為追求利潤(rùn)最大化，也加大了高檔樓盤的開發(fā)力度，大戶型高檔樓盤集中上市，拉高了深圳房屋銷售均價(jià)。
北京：房?jī)r(jià)急升誰來控制
雖然國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴一次比一次來得猛烈，但北京的房?jī)r(jià)似乎就是“屹立不倒”。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的今年1-2月的北京樓市數(shù)據(jù)，這兩個(gè)月北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲9.8%，其中普通住宅上漲11%，高檔住宅上漲8.1%。而近日發(fā)布的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格情況報(bào)告顯示，北京新建商品住宅以9.9%的同比漲幅再次被政府“點(diǎn)名”。
“以北京而言，房地產(chǎn)調(diào)控的效果并不理想，房?jī)r(jià)一直在上升，而且上升的幅度還很大。”北京的業(yè)內(nèi)人士坦言。相關(guān)分析指出，北京房?jī)r(jià)上漲也是有其“必然原因”，包括土地供給嚴(yán)格受控，而土地價(jià)格不斷上升，土地成本的增加引起房?jī)r(jià)的上漲；另外控制土地供給也影響到了房地產(chǎn)的開發(fā)供給，在需求不減的情況下，供給增長(zhǎng)放慢了，不平衡的供求關(guān)系就帶來房?jī)r(jià)的上行；還有目前開發(fā)商和購房者之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，暴利環(huán)節(jié)依然存在，也是引起房?jī)r(jià)上升的因素之一。
上海：見效個(gè)案止跌回升
國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本周聯(lián)合發(fā)布的今年3月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，上海的新建商品房以及二手房?jī)r(jià)格指數(shù)分別同比上漲0.2和0.6個(gè)百分點(diǎn)，而此前2月份的報(bào)告情況是，上海的新建商品房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均同比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。所以根據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，上海的新建商品房?jī)r(jià)格是經(jīng)過從去年4月份起的持續(xù)10個(gè)月的同比下跌后，于今年2月首次止跌回升，而3月同比漲幅更有所放大。
上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)“死灰復(fù)燃”了，這是不少業(yè)內(nèi)人士給出的一個(gè)判斷。事實(shí)上，雖然上海新建商品房銷售價(jià)格的同比跌勢(shì)持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)10個(gè)月，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，隨著時(shí)間的推移，跌幅也在逐漸減小，直至今年又顯示出回暖的跡象。
有業(yè)內(nèi)人士分析，上海房?jī)r(jià)反彈是由于已經(jīng)遭受過了政府調(diào)控的“打壓風(fēng)頭”，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的有效供給又不足，供需矛盾依然比較突出。更何況，從去年年尾開始，上海就沒有再出臺(tái)什么新的調(diào)控措施，這也使得市場(chǎng)信心有所恢復(fù)；即便是進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控，要產(chǎn)生效果還是會(huì)有一段時(shí)間，所以短期內(nèi)上海房?jī)r(jià)還是可能繼續(xù)上升。（柯鵬 于兵兵 李和裕）
