廣州樓市在經(jīng)過(guò)一輪降價(jià)傳言后，再次陷入“數(shù)據(jù)打架”的尷尬局面。日前國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，3月廣州新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲了1.2%；而此前廣州市國(guó)土房管局給出的數(shù)據(jù)顯示，廣州3月份新建商品住房均價(jià)比2月份下降了700元或9.1%。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局指出，廣州3月住宅均價(jià)的變化主要是結(jié)構(gòu)性變化。由于價(jià)位較高的中心城區(qū)交易量減少，價(jià)位較低的非中心城區(qū)交易量增加，結(jié)構(gòu)變動(dòng)拉低整體價(jià)格水平。事實(shí)上，此前早有清醒的評(píng)論指出，廣州本輪房?jī)r(jià)調(diào)整，并沒(méi)有觸及市場(chǎng)根本，在一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要供給結(jié)構(gòu)沒(méi)有改變，供給量沒(méi)有大幅提升，則房地產(chǎn)價(jià)格高企的局面不可能有根本改觀。
廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)扭曲由來(lái)有自。自2003年前后廣州開(kāi)始將土地供應(yīng)從粗放型批地轉(zhuǎn)向集約型“招拍掛”出讓后，土地供應(yīng)量急劇減少，2004、2005年內(nèi)批出土地量明顯小于市場(chǎng)需求量。由于配套措施不力，開(kāi)發(fā)商反而開(kāi)始囤積土地，并減少開(kāi)發(fā)量，一時(shí)間出現(xiàn)了市面上80%以上的產(chǎn)品為大戶型的局面。供不應(yīng)求拉高了單位面積房?jī)r(jià)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的高檔化則提高了購(gòu)房門(mén)檻。從2003年到2006年，廣州房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超過(guò)50%。
由此可見(jiàn)，要解廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)之套，首先必須解的是供求結(jié)構(gòu)扭曲之結(jié)。從政府的系列表態(tài)看，有關(guān)部門(mén)對(duì)此關(guān)鍵問(wèn)題了如指掌。張廣寧市長(zhǎng)的“廣七條”中，在提高土地供應(yīng)量，盤(pán)活閑置土地方面，提出“未來(lái)三年每年供應(yīng)土地5平方公里”，延續(xù)了“廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)”的出讓規(guī)模，相當(dāng)于每年供應(yīng)量達(dá)到2003-2005年出讓土地總和的5倍。
但廣州在城市中心的存量土地已不多，每年5平方公里的土地供應(yīng)將更多來(lái)自花都、黃埔、金沙洲、南沙等新城區(qū)。因此，在供應(yīng)量方面，國(guó)土房管局口中的“價(jià)位較高的中心城區(qū)”增長(zhǎng)有限，而“價(jià)位較低的非中心城區(qū)交易量”則大有可為。本次花都成交量拉低全市均價(jià)的“奇跡”，為廣州以供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化來(lái)拉低均價(jià)埋下伏筆。
根據(jù)最新數(shù)據(jù)，3月份廣州新四區(qū)價(jià)格下降較大，主要降幅來(lái)源于南沙、蘿崗兩區(qū)。南沙、蘿崗區(qū)均價(jià)環(huán)比分別下降37.2%和8.0%，降幅較大。高價(jià)區(qū)域交易量減少和低價(jià)區(qū)域交易量增加，這一減一增拉低了整體價(jià)格水平。
實(shí)際上，有關(guān)部門(mén)口中“價(jià)位較低”的非中心城區(qū)已經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)飚升。據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，由于花都、番禺、南沙、黃埔等新城區(qū)過(guò)去商品房開(kāi)發(fā)量不多，這兩年才開(kāi)始大規(guī)模開(kāi)發(fā)出售，而過(guò)去當(dāng)?shù)貑挝缓途用褡越ǖ淖》坎⑽戳腥霕莾r(jià)統(tǒng)計(jì)口徑，因此事實(shí)上，兩年內(nèi)的房?jī)r(jià)提升幅度恐怕遠(yuǎn)高于廣州舊城區(qū)的上升幅度。以花都為例，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商稱，兩年前當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)一般在2500—3500元/平方米左右，但自從當(dāng)?shù)乇淮蛏狭恕皬V州”的概念，幾個(gè)新盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就把公寓房?jī)r(jià)猛提至5000元以上。
廣州迅猛的城市擴(kuò)張以及產(chǎn)業(yè)外遷的步伐，為城市副中心提供了巨大的發(fā)展機(jī)遇，也同時(shí)為土地供應(yīng)、商品房開(kāi)發(fā)提供了巨大空間。但在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，無(wú)論是城市中心，還是新城區(qū)，除了統(tǒng)計(jì)口徑的結(jié)構(gòu)性變化所帶來(lái)的均價(jià)下降外，同一地段的房?jī)r(jià)下降，恐怕并不樂(lè)觀。(林濤)
