住房問(wèn)題關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧。在剛剛召開(kāi)的政協(xié)九屆廣東省委員會(huì)五次會(huì)議和廣東省十屆人大五次會(huì)議上，住房問(wèn)題仍然是兩會(huì)代表關(guān)注的熱點(diǎn)。截至發(fā)稿時(shí)止，省十屆人大五次會(huì)議秘書(shū)處議案組共收到代表議案19件。不少代表在接受記者采訪時(shí)提出了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的建議，內(nèi)容涉及住宅供應(yīng)、價(jià)格調(diào)節(jié)、稅費(fèi)調(diào)控等三大方面。
保障房建設(shè)公開(kāi)成本 與城中村改造相結(jié)合
省人大代表朱列玉在其提交的《關(guān)于省政府應(yīng)大力加強(qiáng)廉租房和解困房建設(shè)的建議案》中認(rèn)為，房屋的價(jià)格已經(jīng)超出了很多普通市民的購(gòu)買力，政府有責(zé)任加強(qiáng)廉租房和解困房的建設(shè)，讓廣州、深圳等大城市最低收入人口能夠住上解困房或廉租房。他建議，政府應(yīng)當(dāng)劃撥部分土地用來(lái)建造廉租房和解困房，以解決城市低收入者的住房問(wèn)題。政府可以公開(kāi)建造成本，讓消費(fèi)者知道廉租房和解困房的成本分別由哪幾部分構(gòu)成，以及各個(gè)部分所占的比例。
他說(shuō)，一般認(rèn)為，當(dāng)政府投入建設(shè)的住房體系供應(yīng)房量占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的20%左右，房?jī)r(jià)就會(huì)呈現(xiàn)平抑發(fā)展的態(tài)勢(shì)。這種市場(chǎng)手段比單純利用行政手段干預(yù)房?jī)r(jià)更溫和、更有效。政府通過(guò)增加廉租房和解困房的供應(yīng)，可以增加市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)總量，對(duì)平抑房?jī)r(jià)起著積極的作用。
朱列玉還建議，一方面，政府可以通過(guò)土地置換的方式取得城中村土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，城中村的土地建成房屋之后，一部分返還給原來(lái)的村民，另外一部分作為廉租房和解困房；另一方面，政府把建設(shè)廉租房和解困房與城中村的改造結(jié)合起來(lái)，可以解決城中村改造過(guò)程中的資金短缺問(wèn)題，有利于加快城中村的改造，消除城市“牛皮癬”，提高廣州、深圳等城市的都市化水平。
專家分析：合富輝煌首席分析師黎文江和中原地產(chǎn)高級(jí)研究主任陳海豐均認(rèn)為，可以公開(kāi)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府保障型住房的成本，按照規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)不超過(guò)前四項(xiàng)購(gòu)房成本的3%。
鼓勵(lì)集資合作建房 至少使房?jī)r(jià)降三成
朱列玉在另一項(xiàng)《關(guān)于允許和鼓勵(lì)集資合作建房的建議》中提到，只有改變目前單一的住房供應(yīng)體系，允許和鼓勵(lì)集資合作建房，打破開(kāi)發(fā)商的壟斷，把建房權(quán)還給老百姓，才能建立起和諧、有序的住房供應(yīng)市場(chǎng)，保障廣大人民群眾的住房需求。
他認(rèn)為，以前舊的福利實(shí)物分房的優(yōu)點(diǎn)是以成本價(jià)供應(yīng)，沒(méi)有任何中間商的暴利，比較公平，但缺乏效率；現(xiàn)行的單一住房供應(yīng)體系的優(yōu)點(diǎn)是由專業(yè)機(jī)構(gòu)造房，效率高，但是不公平。允許集資合作建房，實(shí)行住房供應(yīng)的“雙軌制”，能夠充分利用兩種機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)，給購(gòu)房者更大的自主權(quán)。
而允許和鼓勵(lì)集資合作建房，能夠有效降低房?jī)r(jià)。在目前的房屋價(jià)格構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占到約30%，房屋營(yíng)銷成本約占10%。允許集資合作建房，將省去這些開(kāi)支，使房屋的價(jià)格比市場(chǎng)售價(jià)低30%~40%。如果政府能夠再給予一定的政策優(yōu)惠，房屋價(jià)格將更低。
專家分析：黎文江認(rèn)為，現(xiàn)在允許鼓勵(lì)個(gè)人集資合作建房是重走回頭路，不符合社會(huì)分工朝專業(yè)化發(fā)展的需要。1978年以前，政府鼓勵(lì)個(gè)人和單位建房，但是出現(xiàn)很多問(wèn)題。如果現(xiàn)在重提鼓勵(lì)個(gè)人集資合作建房，一方面是個(gè)人不具有建房的專業(yè)化水平，成本會(huì)增加很多；另一方面是眾口難調(diào)，建起來(lái)的房子如何分配又是問(wèn)題。就像人們開(kāi)車卻沒(méi)必要自己生產(chǎn)汽車一樣，黎文江認(rèn)為，不必鼓勵(lì)個(gè)人集資合作建房。
陳海豐則認(rèn)為，政府一直都允許個(gè)人集資合作建房，外省也有一些成功先例，但是合作的途徑、資金監(jiān)管方式，如何保障各方利益等等都不夠成熟。而合作開(kāi)發(fā)的房子是否屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)、是否能辦理房產(chǎn)證也是問(wèn)題。
兩會(huì)聲音
經(jīng)濟(jì)適用房擬建在地鐵周邊
廣州市市長(zhǎng)張廣寧透露：廣州市政府將加大在新社區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的力度，同時(shí)準(zhǔn)備將在地鐵周邊等交通方便的地段選擇地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，限戶型，限價(jià)格，將中低收入人群的住房全部解決。該措施政府將分年度做好。
此前，關(guān)于新社區(qū)多選址離市中心較遠(yuǎn)的地段、生活成本高的討論很多，此次張廣寧透露經(jīng)適房考慮建在地鐵周邊，引來(lái)不少叫好聲。也有代表?yè)?dān)心，這些原本可定位于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金地段用于建經(jīng)適房有浪費(fèi)資源甚至增加成本的可能。合富輝煌首席分析師黎文江則建議，經(jīng)適房、廉租房不一定要投入大量人力物力成本去建造，政府可以在老城區(qū)回購(gòu)房改房或其它二手房來(lái)安置中低收入者。
對(duì)多套房業(yè)主征收土地使用費(fèi)
兩會(huì)期間，廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤透露，廣東將對(duì)擁有多套房的人開(kāi)征土地使用費(fèi)。按照今年1月1日施行的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，廣州新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)為100元/平方米。
但有多位發(fā)展商代表和市場(chǎng)分析人士認(rèn)為此建議不合理，不符合政策，屬于重復(fù)征收，不如物業(yè)稅、空置稅等更能調(diào)節(jié)住房的投資需求。
有開(kāi)發(fā)商代表指出，目前開(kāi)發(fā)商在拿到土地證之前，必須一次性交納土地出讓金，也就是對(duì)該土地使用的費(fèi)用，再向買家收取一次，對(duì)發(fā)展商和買家都不公平。
限定普通住房最高售價(jià)和地價(jià)
省民革建議，政府應(yīng)該限定普通住房的最高售價(jià)，調(diào)整稅收政策，這是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)比較直接和有效的辦法。由政府在綜合考慮各地區(qū)的房屋需求、綜合成本等因素的基礎(chǔ)上，設(shè)定各地區(qū)普通商品房的最高售價(jià)，對(duì)其利潤(rùn)進(jìn)行一定的限制，讓開(kāi)發(fā)商在投資開(kāi)發(fā)之前對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有一個(gè)預(yù)判，從而更為理性地進(jìn)行投資，防止其任意將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
在政協(xié)分組討論上，省政協(xié)委員、廣州宏云房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)游德武說(shuō)，其實(shí)房?jī)r(jià)不是降不下來(lái)，而是政府的政策不力。政府應(yīng)該犧牲一下地價(jià)，如果降一下地價(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)降下來(lái)。
省物價(jià)局局長(zhǎng)孫慶奇則表示，商品房是市場(chǎng)自主定價(jià)，物價(jià)部門在房地產(chǎn)方面的職責(zé)是核準(zhǔn)土地基準(zhǔn)價(jià)，以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、物業(yè)管理的定價(jià)。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的手段應(yīng)該是多元化的，但是，對(duì)于市場(chǎng)定價(jià)的行業(yè)也要建立價(jià)格交易準(zhǔn)則。孫慶奇透露，廣東將會(huì)爭(zhēng)取盡快修訂出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格交易的規(guī)則。
政府介入商業(yè)小區(qū)管理
省政協(xié)委員王竹立說(shuō)，在目前物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)還不完善的情況下，建議政府先介入小區(qū)管理維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定，等條件成熟后再逐步淡出管理，擔(dān)任仲裁者角色。
根據(jù)致公黨廣東省委會(huì)和民革廣東省委會(huì)組織聯(lián)合調(diào)研組的問(wèn)卷調(diào)查，廣州業(yè)主中認(rèn)為自己所在社區(qū)是“平安和諧社區(qū)”的只有59.6%，四成業(yè)主表示社區(qū)生活缺乏安全感。
省致公黨日前向政協(xié)廣東九屆五次會(huì)議遞交提案建議，要積極解決目前商業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)存在的矛盾，在成立業(yè)委會(huì)的樓盤不到總數(shù)10%的廣州，其中重要的突破口即盡快確認(rèn)業(yè)委會(huì)的獨(dú)立法人地位。
醞釀合法宅基地上市流轉(zhuǎn)
廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)林浩坤透露，今年廣東將加強(qiáng)宅基地管理，現(xiàn)已草擬了“關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知”上報(bào)省政府審批，其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，各地要按規(guī)定對(duì)現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住宅完善確權(quán)和登記發(fā)證手續(xù)。
據(jù)了解，此前經(jīng)過(guò)六審的物權(quán)法草案規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。草案明確表述：“目前，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未完全建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，放開(kāi)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件尚不成熟�！�(蒙暉)
