廣州市民阿斌最期待2008年的到來，因?yàn)樗�買的麓景臺(tái)住宅樓在爛尾了10年后極可能在這一年復(fù)活。

　　讓阿斌看到希望的是，麓苑路39號(hào)麓景臺(tái)的業(yè)主們準(zhǔn)備聯(lián)合起來，自己出錢把樓續(xù)建完。

　　由于業(yè)權(quán)分散而且復(fù)雜，麓景臺(tái)一度是廣州市爛尾樓中最難盤活的“釘子爛尾樓”。如果業(yè)主自救方式能夠最終成功，對(duì)于其他類似爛尾樓而言，無疑具有重要意義。

　　為什么在塵封了整整10年后，麓景臺(tái)才有復(fù)活的機(jī)會(huì)？業(yè)主自救又是在怎樣的背景下展開？這種模式能否成功進(jìn)而推廣？針對(duì)這一切，本報(bào)記者展開了調(diào)查。

　　元旦剛過，廣州市麓苑路39號(hào)沉寂多年的3幢爛尾樓，突然熱鬧了起來。在大樓已經(jīng)發(fā)黃的毛坯外墻上掛出了大幅的“業(yè)主自救”的標(biāo)語。其中一幢住宅樓的一樓經(jīng)過簡單的裝飾后，成為一個(gè)臨時(shí)的展示廳。大樓續(xù)建的新模型擺在了這里，吸引了不少人來參觀。

　　但對(duì)于一些更細(xì)心的附近的居民來說，早在去年底，他們就已經(jīng)感受到了一些變化，長年盤踞在爛尾樓里的外來人員紛紛搬走了。

　　一連串的動(dòng)作意味著麓景臺(tái)在爛尾了10年之后，將開始復(fù)活。

　　麓景臺(tái)項(xiàng)目總共有3幢32層的住宅樓，總建筑面積8萬多平方米，一共有760套商品房，開發(fā)商是廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。該項(xiàng)目于1995年開始興建，1996年，開發(fā)商獲得了商品房預(yù)售許可證，并開始對(duì)外公開發(fā)售。但正當(dāng)業(yè)主們看著大樓即將完工的時(shí)候，該項(xiàng)目卻突然爛尾。大樓為何會(huì)在主體框架完工、部分外墻已砌的情況下爛尾呢？麓景臺(tái)留下了一個(gè)持續(xù)至今的謎團(tuán)。

　　開發(fā)商騙錢后棄樓

　　2007年，隨著盤活程序的展開，麓景臺(tái)爛尾10年的原因逐漸浮出水面。

　　據(jù)大業(yè)主調(diào)查，樓盤突然爛尾的主要原因是開發(fā)商騙足了業(yè)主的買房款和銀行貸款后，突然把這個(gè)快要完工的樓盤拋棄了。在跑掉之前，開發(fā)商已經(jīng)把麓景臺(tái)的全部可出售面積，通過預(yù)售或以房抵債的方式處理完畢。由于當(dāng)年對(duì)購房款沒嚴(yán)格實(shí)行專戶監(jiān)控、定向使用，開發(fā)商大肆挪用業(yè)主們預(yù)支的購房款用作它用，最終造成麓景臺(tái)項(xiàng)目爛尾。

　　調(diào)查還顯示，目前爛尾樓的全部可售房產(chǎn)已屬全體業(yè)主所有，原屬開發(fā)商的部分物業(yè)也在2002年由法院判給了業(yè)主。由于開發(fā)商盤活該爛尾樓已經(jīng)無利可圖，沒有了繼續(xù)投資的動(dòng)力，以致該項(xiàng)目爛尾長達(dá)10年至今。

　　2002年，廣州市中級(jí)人民法院執(zhí)行局終于查實(shí)，開發(fā)商廣州市輝煌房地產(chǎn)發(fā)展有限公司因債務(wù)累累早已停業(yè)，且下落不明。這種局面也給樓盤的復(fù)活帶來極大麻煩。

　　此外，房地產(chǎn)市場環(huán)境的突變也是麓景臺(tái)爛尾的誘因之一。1998年后，由于受到亞洲金融風(fēng)暴影響，廣州樓價(jià)全面下跌。2003年的SARS更是將樓市拖入谷底。銷售的停頓和住宅樓價(jià)值的持續(xù)縮水，也加速了樓盤的爛尾。

　　付款70萬10年沒房住

　　對(duì)于爛尾長達(dá)10年的麓景臺(tái)來說，最傷最痛的還是業(yè)主。

　　一名業(yè)主稱，1997、1998年時(shí)，廣州的房價(jià)不斷飆升，麓景臺(tái)對(duì)外的預(yù)售價(jià)格也曾一度高達(dá)1萬元/平方米。但在1998年后，由于市場環(huán)境突變，麓景臺(tái)的售價(jià)也開始下跌，同樣的樓盤6000元/平方米都能買到。

　　當(dāng)時(shí)，麓景臺(tái)的房子除了一部分抵押給銀行外，一部分是賣給了某些單位作為房改房，還有一部分是直接賣給了個(gè)人。但不管是對(duì)于買房的單位和個(gè)人來說，這都是一場夢(mèng)魘。

　　提起自己在麓景臺(tái)的投資，在廣州一家事業(yè)單位工作的阿斌就會(huì)發(fā)一通牢騷。1999年，一心想買房的阿斌拿出了所有的積蓄，一次性付了70萬元，以6000元/平方米的價(jià)格，成為了麓景臺(tái)一套100多平方米房子的業(yè)主。

　　但阿斌完全沒有想到，近10年過去了，70萬巨資沒有換來喬遷之喜，反而成為了他的噩夢(mèng)，“一想到這，我就恨不得從高樓上跳下去�！�

　　這筆失敗的投資，改變了阿斌的生活。此后，他似乎得了買房恐懼癥。10年來，他一直沒有再買第二套房子，“其實(shí)，以我當(dāng)時(shí)買房的價(jià)錢在2003年、2004年時(shí)可以買兩套房�！�

　　但對(duì)于阿斌來說，有人的麻煩比他更大。麓景臺(tái)的大部分小業(yè)主都是通過銀行按揭供樓，面對(duì)遲遲不能入住的爛尾樓，還要每個(gè)月背負(fù)高額貸款，內(nèi)心的折磨無以言表。在無可奈何的情況下，不少業(yè)主只能打官司自救。阿斌說，一些業(yè)主聯(lián)合起來狀告開發(fā)商故意爛尾，后經(jīng)過法院裁定，開發(fā)商敗訴，這些業(yè)主可以暫停還貸，同時(shí)還能保住房子。

　　慘的是，有個(gè)別小業(yè)主并沒有去打這個(gè)官司，“他們的房子就被銀行給收走了，所付的首付款算是打了水漂”。

　　多次復(fù)活均告失敗

　　在麓景臺(tái)長達(dá)10年?duì)�尾期間，有過多次復(fù)活的嘗試，但都無疾而終。

　　2003年，廣州市人大常委會(huì)審議通過了《廣州市人民政府辦理〈關(guān)于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案〉的實(shí)施方案》。這一利好政策給廣州市部分爛尾樓一次復(fù)活機(jī)會(huì)。一些爛尾樓盤紛紛復(fù)活，并成為明星樓盤。東風(fēng)中路拍賣成交價(jià)高達(dá)9500萬元的保華廣場，經(jīng)重新包裝改名為“天譽(yù)商務(wù)大廈”；體育東路的銀豐國際廣場，經(jīng)過續(xù)建，更名為“財(cái)富廣場”。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年市政府盤點(diǎn)的57宗爛尾樓，到2004年底時(shí)已有30多宗盤活。

　　但這波盤活熱潮，沒有麓景臺(tái)。2004年，建行上市前的一份公告惹人注目�！�2004年建行上市前要?jiǎng)冸x不良資產(chǎn)，當(dāng)時(shí)把一些不良資產(chǎn)整體打包轉(zhuǎn)讓給了摩根士丹利公司，麓景臺(tái)就在其中。”廣州市的房地產(chǎn)專家韓世同說。

　　得到這個(gè)消息后，一些企業(yè)嘗試盤活麓景臺(tái)項(xiàng)目�！皬V州好幾個(gè)公司想介入，但都沒有成功。由于麓景臺(tái)的業(yè)權(quán)關(guān)系特別復(fù)雜，不僅涉及到眾多小業(yè)主，還包括多家購房單位和多家銀行，而且業(yè)主特別分散。一般的公司想介入可能根本就摸不著門。”韓世同說。

　　大業(yè)主趨利而入

　　麓景臺(tái)命運(yùn)的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2007年6月。當(dāng)時(shí)，廣州中源投資有限公司從摩根士丹利手中買到了麓景臺(tái)最大的一塊資產(chǎn)。“一共18000多平方米，大約180套房子�，F(xiàn)在我們成為了麓景臺(tái)最大的業(yè)主。”中源投資有限公司董事總經(jīng)理徐世強(qiáng)說。

　　之所以冒險(xiǎn)介入這個(gè)有名的“釘子爛尾樓”，是因?yàn)樾焓缽?qiáng)想到了一個(gè)樓盤重生最可行的方法：業(yè)主自救。就是業(yè)主們聯(lián)合起來請(qǐng)開發(fā)商把爛尾的樓盤復(fù)建，所需費(fèi)用由業(yè)主自掏腰包，按建筑面積平攤�！�2003年廣州市的有關(guān)文件，同意業(yè)主自救。如果我是業(yè)權(quán)人的話，我可以通過自己的努力把房子救活�！�

　　2007年上半年，房地產(chǎn)市場異常紅火，房價(jià)狂飆，也促使中源公司最終介入麓景臺(tái)項(xiàng)目。目前麓景臺(tái)周邊的住宅樓的開盤樓價(jià)都超過萬元，樓盤救活后的價(jià)值肯定要高過從摩根士丹利手中的收購價(jià)。至于花了多少錢拿下這塊資產(chǎn)，徐世強(qiáng)不愿意透露，“我只能這么說，肯定是有利潤的。但在續(xù)建費(fèi)用上，我們絕沒想賺業(yè)主的錢。我們會(huì)把所有的預(yù)算拿出來讓媒體來監(jiān)督，并采取公開招標(biāo)�！�

　　每平方米需再掏2600元

　　根據(jù)中源公司的規(guī)劃，業(yè)主自救后不僅能盤活爛尾樓，而且還能在原有基礎(chǔ)上大幅增值。而業(yè)主自救的內(nèi)容，除了完成后續(xù)的消防、電梯安裝等工程，還將在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行全方位的重新設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)將進(jìn)行巴厘島風(fēng)情式的景觀設(shè)計(jì)和綠化。此外，樓盤的戶型、套內(nèi)采光和格局也將重新優(yōu)化設(shè)計(jì)。

　　徐世強(qiáng)說，“樓盤低層次的復(fù)活沒有意義，而是必須進(jìn)行整體價(jià)值的提升。如果只花幾百元錢搞一下的話，根本沒意義�！备鶕�(jù)大業(yè)主的預(yù)計(jì)，續(xù)建好的新樓盤的對(duì)外售價(jià)將達(dá)到13000元~14000元/平方米。

　　“我們按照這樣的理念，進(jìn)行了一個(gè)初步的預(yù)算，后續(xù)工程需要再投入1000多萬元，平均每平方米建筑面積需要再支出2600元，其中外墻工程1000元每平方米，室內(nèi)裝修1600元每平方米�！毙焓缽�(qiáng)說。

　　樓盤的價(jià)值必須得到提升，也是大業(yè)主介入時(shí)一個(gè)非�，F(xiàn)實(shí)的考量。“如果現(xiàn)在的樓價(jià)還是停留在7000元~8000元/平方米的水平，這個(gè)樓盤是沒有機(jī)會(huì)盤活的�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示。

　　3/4處理權(quán)歸大業(yè)主

　　但在實(shí)際的運(yùn)作中，大業(yè)主主導(dǎo)的業(yè)主自救風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，樓盤的大業(yè)主必須聯(lián)合眾多小業(yè)主一起來參與自救，如果大部分業(yè)主不同意的話，業(yè)主自救也很難成功。對(duì)于已經(jīng)爛尾10年的樓盤來說，讓業(yè)主加入聯(lián)合自救，最重要的是重樹信心。

　　元旦剛過，不少聞?dòng)嵹s來的業(yè)主親身感受到了麓景臺(tái)復(fù)活的氣息。其中一幢爛尾樓已經(jīng)裝飾一新，擺出大樓新的設(shè)計(jì)模式和改造后的戶型沙盤。

　　為了讓業(yè)主們能夠清楚了解到樓盤復(fù)活后的樣子，大業(yè)主特意做了一個(gè)三維的動(dòng)畫效果圖，“光這個(gè)就花了30萬元”，徐世強(qiáng)說，“我們拿出這些東西是想讓業(yè)主們樹立信心，同時(shí)也是想與業(yè)主們進(jìn)行探討，我們作為一個(gè)大業(yè)主有這個(gè)想法，大家如果支持，就一起往前走吧�！�

　　目前，大業(yè)主中源公司通過收購、受權(quán)委托等方式，已經(jīng)獲得了4萬平方米的物業(yè)處理權(quán)�！艾F(xiàn)在談到手的其實(shí)已經(jīng)有6萬多平方米了，基本上只剩下幾千平方米的面積。還有一些是銀行的資產(chǎn)，答應(yīng)賣給我們，只是在談價(jià)格。但我們的方向，對(duì)方是認(rèn)同的。對(duì)于我們來講，這件事基本上差不多了。”徐世強(qiáng)說。

　　但部分實(shí)在不愿意參加業(yè)主自救的小業(yè)主將面臨尷尬的局面。徐世強(qiáng)說，“如果業(yè)主不委托我們的話，他的室內(nèi)的部分我們是不會(huì)做的，包括水、電，這樣的房子達(dá)不到入住條件，業(yè)主也拿不到房產(chǎn)證。我們墊資做的公共部分，小業(yè)主肯定要還錢給我們的。此外，小業(yè)主單獨(dú)自己建的話，成本肯定要貴很多�！�

　　蓋樓資金大業(yè)主先墊付

　　其實(shí)對(duì)于業(yè)主自救模式，麓景臺(tái)的不少小業(yè)主心情復(fù)雜。

　　不少業(yè)主對(duì)于這種做法表示支持�！拔彝�意這種做法，不然怎么辦，我不想永遠(yuǎn)都沒得住�！卑⒈笳f。

　　也有一些小業(yè)主不愿意再投錢，“當(dāng)初已經(jīng)付了買樓的錢，就應(yīng)該把建好的房子交給我們，現(xiàn)在怎么還要交錢�！币晃粯I(yè)主說。

　　盡管心里這么想，但麓景臺(tái)的業(yè)主還是無法回避一個(gè)最現(xiàn)實(shí)的問題，如果業(yè)主不再投錢的話，麓景臺(tái)的復(fù)活只會(huì)是遙遙無期。在被套10年之后，這種大業(yè)主主導(dǎo)下的業(yè)主自救模式也許是小業(yè)主們“解套”最現(xiàn)實(shí)的解決方法。

　　徐世強(qiáng)說，具體的運(yùn)作模式上，將由大業(yè)主先行墊資完成爛尾樓的后續(xù)建設(shè)。“但首先，小業(yè)主必須要和我們大業(yè)主簽一個(gè)合約，委托由我們來續(xù)建，這樣也能保證我們建好后能拿到錢。此外，如果小業(yè)主不想在此居住，如果價(jià)格合適，我們可以收購。還有一種方式，如果小業(yè)主現(xiàn)在不愿意賣，等到樓盤完工，房子完全裝修好后賣出去，我們拿回墊的錢也行�！�

　　目前，麓景臺(tái)還沒有正式動(dòng)工，正在做新的施工圖紙，圖紙出來后才能把預(yù)算做出來，然后才能進(jìn)行公開招標(biāo)�！拔覀兿纫�請(qǐng)一個(gè)權(quán)威單位審核一下我們的預(yù)算，我們想一切都是透明公開的。等拿到施工許可證就可以開工了”。

　　2008年一開年，麓景臺(tái)業(yè)主自救的項(xiàng)目明顯加速。有人說，大業(yè)主之所以要冒風(fēng)險(xiǎn)，先行墊資進(jìn)行建設(shè)，也是對(duì)于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)的擔(dān)心�！拔覀兊臎Q策也是根據(jù)房地產(chǎn)市場的情況決策，原來我們想時(shí)間長點(diǎn)也可以，現(xiàn)在我們是想快點(diǎn)把它搞出來，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場波動(dòng)比較大。我們考慮是先墊資把它先搞起來�！毙焓缽�(qiáng)說。

　　這次努力是否真能帶來機(jī)會(huì)嗎，如何防止再次爛尾呢？對(duì)于一些業(yè)主的擔(dān)心，徐世強(qiáng)作了回應(yīng)，“你不用先給我錢，由我先墊錢把樓盤建好，你可以拿到房產(chǎn)證了再給錢，這就避免了再次爛尾�！�

　　自救模式引起政府重視

　　業(yè)主自救盤活爛尾樓，在廣州還是首例，運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。這種做法能否最終成功，關(guān)鍵是要取得相關(guān)政策上的突破。有關(guān)人士指出，按照正規(guī)的盤活程序，應(yīng)該是由開發(fā)商去規(guī)劃部門報(bào)施工方案，然后到建委去辦好新的施工許可證后，就能施工。施工結(jié)束后，由開發(fā)商去辦大確權(quán)。大確權(quán)后，小業(yè)主才能拿房產(chǎn)證。

　　“有些爛尾樓很好盤活，主要是開發(fā)商還在，官司還在打，法院可以把物業(yè)直接判到新的法人名下，就直接代替發(fā)展商的職責(zé)了。麓景臺(tái)這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在是沒有發(fā)展商，等于是在源頭上沒有人來推動(dòng)這個(gè)事件�！毙焓缽�(qiáng)說。

　　廣州市房地產(chǎn)專家韓世同說，這個(gè)項(xiàng)目不管是誰介入，都面臨著業(yè)主如何轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的問題。要完成開發(fā)商沒做完的工作，必須轉(zhuǎn)化為開發(fā)商的角色，而不是業(yè)主的角色。“同時(shí)，業(yè)主為什么沒有自己擁有物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營資格呢？這也是需要研究和給出政策的方面�！�

　　近日，麓景臺(tái)的業(yè)主到廣州市有關(guān)部門反映情況，希望以自救的方式盤活樓盤，爭取政府部門的支持。業(yè)主自救模式引起了廣州市有關(guān)部門的高度重視。廣州市規(guī)劃部門表示，由于準(zhǔn)業(yè)主尚未入住，根本談不上業(yè)主委員會(huì)，以誰為報(bào)批主體成為難題。經(jīng)過商討后，市規(guī)劃部門決定將以信訪答復(fù)函的方式，對(duì)該樓盤進(jìn)行規(guī)劃確認(rèn)，業(yè)主可憑該函件，到建設(shè)主管部門申請(qǐng)施工項(xiàng)目再申請(qǐng)開工許可。

　　對(duì)此麓景臺(tái)業(yè)主自救爛尾樓的嘗試，市建委領(lǐng)導(dǎo)也要求建委有關(guān)處室核實(shí)歷史情況，并會(huì)同國土房管、規(guī)劃等相關(guān)部門研究，依法、按程序提出處理意見，并指導(dǎo)小業(yè)主依法保護(hù)合法權(quán)益。

　　“建委說了，關(guān)鍵是要看樓盤的土地上有沒有什么問題。后來，我們查了，原來的開發(fā)商已經(jīng)繳清了900多萬元的地價(jià)款，土地應(yīng)該是沒問題的。下一步，就看拿到信訪函后，請(qǐng)建委給我們的支持了�！毙焓缽�(qiáng)說。

　　“目前開發(fā)商已經(jīng)沒有了，而且許多案子已經(jīng)過了訴訟期了�，F(xiàn)在我們是大業(yè)主，但同時(shí)也是一個(gè)法人，可以把所有的產(chǎn)權(quán)委托到一個(gè)法人，由一個(gè)法人出頭來做，這倒是一個(gè)新的方法�！毙焓缽�(qiáng)說。

　　廣州市有關(guān)房地產(chǎn)專家指出，采取業(yè)主自救來解決麓景臺(tái)爛尾樓的嘗試意義重大，有可能探索出一個(gè)解決類似爛尾樓的新途徑、新辦法和新模式�！暗�這種業(yè)主自救模式最終能否成功，都需要政府根據(jù)一樓一策的政策來給予支持。因?yàn)槌绦蛏系娜魏我粋�(gè)障礙，都有可能使得這個(gè)項(xiàng)目夭折。(何濤)