2005年底，龍崗區(qū)市民張先生委托某地產(chǎn)中介出售一套物業(yè)。中介找到的買家支付了部分定金5000元后，張先生遲遲未見(jiàn)定金的其余部分打到自己的賬上來(lái)。他認(rèn)為，按照約定買方已經(jīng)違約，于是他向中介提出沒(méi)收買方已經(jīng)交付的定金作為賠償，但中介反而稱是張先生毀約在先。由此帶來(lái)的糾紛已經(jīng)持續(xù)了一年半之久。
業(yè)主 定金余款未收到
張先生的這套物業(yè)位于龍崗中心城和×花園，房子有70多平方米。2005年底，龍崗區(qū)中×置業(yè)一營(yíng)業(yè)部業(yè)務(wù)員主動(dòng)找到張先生，問(wèn)他是否有意出售該物業(yè)，并告訴他已經(jīng)有買家看上了他這套房產(chǎn)。張先生聽(tīng)到出價(jià)后，感覺(jué)比較符合自己的心意，便決定出售。張先生來(lái)到中介公司與買家見(jiàn)了面，雙方就價(jià)格談妥后，簽訂了“房地產(chǎn)買賣及經(jīng)紀(jì)合同”。
合同中規(guī)定：“定金人民幣2萬(wàn)元整為第一部分樓款，支付方式如下：買方在簽署本合同時(shí)交保證金人民幣5000元予以經(jīng)紀(jì)方。若賣方簽署本合同并對(duì)上述款項(xiàng)以定金名義簽收后，買方所交保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金，買方在賣方簽署本合同后5個(gè)工作日內(nèi)付定金之余款人民幣15000元整；若賣方未能簽署本合同，則經(jīng)紀(jì)方原數(shù)退還買方已付保證金，買方不得要求任何賠償�！�
中介公司業(yè)務(wù)員告訴他，買家所付的部分定金5000元已經(jīng)打到了中介公司的賬上，中介公司將暫時(shí)托管，并出具了一張收據(jù)給張先生�？墒牵炗喓贤蟀雮�(gè)多月過(guò)去了，張先生卻遲遲沒(méi)有收到1.5萬(wàn)元定金余款。
中介 賣主首先違約
張先生認(rèn)為，買方在合同規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有足額支付定金，已經(jīng)構(gòu)成違約�！昂贤险f(shuō)買家要在我簽署合同后5個(gè)工作日內(nèi)付清定金余款，也就是說(shuō)必須要把錢打到我的賬戶上，我壓根就沒(méi)看到過(guò)這筆錢�！�
合同還規(guī)定：“如買方未能履行本合約之條款以至本合同不能順利完成，則已付之定金將由賣方?jīng)]收，賣方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓于任何人……”張先生據(jù)此認(rèn)為，由中介托管的5000元定金應(yīng)歸他所有。
然而，該地產(chǎn)中介營(yíng)業(yè)部負(fù)責(zé)人夏某卻有另一種說(shuō)法。夏某告訴記者，買方交付定金5000元后，很快又將12萬(wàn)元首付款打到了地產(chǎn)中介的賬上，其資金已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了1.5萬(wàn)元定金。隨后，其公司試圖在第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)主張先生，可是他手機(jī)一直關(guān)機(jī)，上門(mén)尋找也無(wú)人在家，過(guò)了半個(gè)月后他才突然返回公司聲稱買方違約。
“我們發(fā)現(xiàn)業(yè)主無(wú)法聯(lián)系到后，及時(shí)向他發(fā)送了特快專遞。如果他認(rèn)為我們違約，可以向法院起訴我們，到時(shí)我們自然會(huì)出具當(dāng)初郵局的收據(jù)作為證據(jù)�！毕哪痴f(shuō)。
他還表示，此事是張先生違約在先，本來(lái)買方可以要求其支付定金的兩倍作為違約金，但由于買方?jīng)]有追究，張先生才免于支付此筆費(fèi)用。
律師 無(wú)特別約定買方應(yīng)將定金付給賣方
對(duì)于中介的說(shuō)法，張先生也難以認(rèn)同。一方面，他堅(jiān)稱自己的手機(jī)功能一直正常，并沒(méi)有夏某所謂“一直關(guān)機(jī)”的現(xiàn)象；另一方面，他認(rèn)為，買方將定金余款打到中介賬上是不恰當(dāng)?shù)摹！拔沂琴u房的人，他將定金余款直接匯到我的賬戶上才合理�！�
針對(duì)雙方產(chǎn)生的糾紛，記者咨詢了廣東華商律師事務(wù)所的黎小鋒律師。
黎律師認(rèn)為，在沒(méi)有特別約定的情況下，買方應(yīng)該將定金直接支付給賣方或匯入賣方的賬號(hào)。因此，如賣方?jīng)]有在約定的時(shí)間內(nèi)收到剩余定金，則可以認(rèn)定為買方違約，賣方可以沒(méi)收買方的定金。當(dāng)然，如果中介公司所描述的因?yàn)闊o(wú)法聯(lián)系到張先生導(dǎo)致無(wú)法將定金支付給他的情況屬實(shí)，則責(zé)任在張先生，張先生無(wú)權(quán)沒(méi)收買方定金。張先生如果認(rèn)為自己的手機(jī)工作正常，可以將這段時(shí)間的通話記錄打印出來(lái)，以證明其手機(jī)正常使用。
黎律師還提醒，在房屋買賣過(guò)程中，買賣雙方應(yīng)盡可能地在合同中將有關(guān)事項(xiàng)約定清楚，以避免日后產(chǎn)生糾紛，并最好能在法律專業(yè)人士的指導(dǎo)下簽訂相關(guān)合同。 （方勝 盧鳴）
