土地價格回落

　　直接抑制樓市大幅漲價

　　雖然行內(nèi)人士都不承認(rèn)地價與房價的直接關(guān)系，但土地市場價格的回落還是對一些在售樓盤的定價產(chǎn)生了影響。就在10月份之前，高漲的地價一次次托起了房價。當(dāng)欣盛房產(chǎn)以近萬元/平方米的價格奪得濱江·萬家花城北面的宅地后，新交付的萬家花城在二手房市場的價格立刻漲到20000元/平方米；當(dāng)橋西一帶的宅地樓面地價過萬元，一直滯銷的南北·西岸來了個咸魚翻身；當(dāng)筧橋黎明村、草莊地塊被萬科、濱江瓜分，樓面地價一記刺破萬元線，即將開盤的原筑壹號愁的不是賣不出，而是怎么擺平僧多粥少的問題……

　　這次恰恰相反。初現(xiàn)理性的地價讓周邊在售的樓盤再無大幅漲價的底氣。丁橋51號地塊5524元/平方米的樓面地價，非�！傲畠r”。在低價成交的丁橋地塊面前，新開盤的天陽·觀筑沒有“跳空高開”太多，銷售均價不到萬元/平方米，比前次開盤的價格只做了小幅上調(diào)。相比觀筑，更為“糾結(jié)”的恐怕是在三墩地塊附近的金地·自在城，53、54號地塊分別以7012、7280元/平方米的樓面地價成交，地價比2007年峰值時還要低，可新開盤的自在城公寓均價要16000元/平方米，在購房者眼中，明顯存在著價差，讓這個比面粉價格高出許多的面包多少有些尷尬。

　　專家預(yù)測：

　　接下來杭州樓市不會

　　繼續(xù)瘋漲

　　動力地產(chǎn)副總陳中文分析：從近期出臺的各類政策看，局勢不夠明朗。中央政府和央行多次強(qiáng)調(diào)，堅持適度寬松的貨幣政策和財政政策不變，但對于信貸結(jié)構(gòu)加強(qiáng)了監(jiān)管。二套房貸政策不斷收緊。種種跡象表明：房地產(chǎn)行業(yè)再次深度調(diào)整，但利好愈來愈少。政策取向出現(xiàn)拐點的可能性越來越大。基于此，開發(fā)商拿地也越來越理性。

　　就后期樓市走勢來看，目前市場呈明顯的膠著狀態(tài)。預(yù)計這樣的態(tài)勢將持續(xù)到2010年上半年。

　　一、開發(fā)商在經(jīng)過今年幾個月的資金大力回籠之后，底氣十足，有足夠的資本將價格扛到明年年中，甚至更長時期。而且今年地王頻現(xiàn)，也使得短期內(nèi)出現(xiàn)降價的可能性變得渺茫。

　　二、投資客持房觀望。顯然，今年的樓市異常火熱，很大程度上得益于投資客托市。雖然杭州樓市整體價格并未出現(xiàn)大幅上揚，但局部房價增幅明顯，尤其是地段好、產(chǎn)品優(yōu)的樓盤，價格之高已經(jīng)讓市場難以承受。在這種情況下，投資客不會再出大手筆入市，但鑒于政策走勢不明朗，房價難以下行，出手賣房的可能性也不大。

　　三、購房者持幣觀望。盡管杭州的剛性需求比較雄厚，但面對如此之高的房價，也只能持幣觀望。即使能夠承受高房價的購房者，對于房價走低的預(yù)期，也使其不會貿(mào)然出手。

　　四、決策者抉擇難斷。盡管目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，但局勢非常微妙。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)倒掛的矛盾非常突出。面對這樣的局面，政策決策者亦不敢貿(mào)然出臺相關(guān)政策。

　　上述各方的博弈過程，將持續(xù)到明年上半年。在這之前，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是杭州樓市，不會有明顯改觀。盡管如此，行業(yè)風(fēng)險卻愈來愈大，博弈各方也將愈來愈理性。

　　如果把視線放寬至杭州之外，我們就可以發(fā)現(xiàn)，以北京、上海為首的國內(nèi)不少城市近兩個月來紛紛陷入了樓市僵局出現(xiàn)滯漲，成交量持續(xù)收縮，一些城市甚至已經(jīng)出現(xiàn)了量價齊跌的局面。杭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長鄧力也認(rèn)為，今年接下來的幾個月，二手房成交量將難再創(chuàng)新高，原因是之前的大半年需求和房源消耗都很大，同時目前銀行按揭政策越來越緊，二手房成交后勁乏力。但成交量也不會下跌很多，主要是因為房產(chǎn)交易的稅費優(yōu)惠政策期限在今年年底，有不少剛性需求會趕這趟“末班車”。而由于供需沒有前幾個月緊張，接下來的房價上漲幅度也不會有之前這么大。

　　(本報記者 俞亦赟)