天量土地成為一大砝碼

　　就在外界為明年可能出現(xiàn)的新房庫(kù)存量大幅上漲擔(dān)憂的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商自己卻并沒(méi)那么緊張，并一再表示“與2007年不同，現(xiàn)在并不差錢”。而這背后除了由于樓市回暖帶來(lái)的“余糧”外，更有此前在土地市場(chǎng)的“囤積”以及眼下在資本市場(chǎng)的博弈。

　　克而瑞9日公布的2009年三季度末中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備TOP10榜單揭示，2000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量成為擁有豐厚土地資產(chǎn)的門(mén)檻，土地儲(chǔ)備前十名的房企，其土地儲(chǔ)備之和已達(dá)3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備面積為5100萬(wàn)平方米，碧桂園土地儲(chǔ)備面積為4360萬(wàn)平方米，分列前兩名，而在上半年頻頻制造地王的綠地、保利則以2600萬(wàn)平方米和2350萬(wàn)平方米僅列第六和第十。

　　與此同時(shí)，從土地儲(chǔ)備排行榜的10家進(jìn)榜企業(yè)來(lái)看，前三季度新增土地儲(chǔ)備建筑面積合計(jì)達(dá)2462萬(wàn)平方米，新增土地儲(chǔ)備投資額合計(jì)近719億元。其中第三季度新增土地儲(chǔ)備最多，新增土地儲(chǔ)備的建筑面積約1792萬(wàn)平方米，占前三季度總和的72.79%，新增土地儲(chǔ)備投資額約579億元，占前三季度總和的80.53%，雙雙超過(guò)前兩季度的總和。

　　“土地儲(chǔ)備是考量房地產(chǎn)企業(yè)的重要指標(biāo)，如一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備過(guò)少，一旦地價(jià)上漲，企業(yè)的發(fā)展就會(huì)遭遇成本障礙；如土地儲(chǔ)備過(guò)多，一旦地價(jià)下跌，則會(huì)加大企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，土地減值影響巨大。把握好銷售和土地儲(chǔ)備之間的平衡關(guān)系，是房企高管感知市場(chǎng)能力的關(guān)鍵一環(huán)�！饼垊倨奖硎�，從拿地的溢價(jià)比例來(lái)看，第二季度只有37%的土地溢價(jià)比例超過(guò)100%，到了第三季度溢價(jià)比例超過(guò)100%的達(dá)到了57%。許多開(kāi)發(fā)商在第三季度的土地儲(chǔ)備增加了很多，僅十強(qiáng)企業(yè)在新增土地儲(chǔ)備方面的投資就達(dá)779億元。

　　恒大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，一年前其上市暫停時(shí)，曾因?yàn)橥恋貎?chǔ)備過(guò)多而備受爭(zhēng)議，但一年后該公司再次遞交上市申請(qǐng)時(shí)，其巨大的土地儲(chǔ)備卻轉(zhuǎn)而成為重要砝碼�？芍^是成也土地，敗也土地。

　　對(duì)此SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁潘石屹認(rèn)為，囤地現(xiàn)象最嚴(yán)重的不是那些沒(méi)有上市的企業(yè)，因?yàn)榉巧鲜衅髽I(yè)資金有限，一般都會(huì)量入為出，有多大的銷售量就購(gòu)進(jìn)多少土地；而上市公司因?yàn)橘Y本市場(chǎng)有對(duì)土地儲(chǔ)備的追逐和激勵(lì)，恰恰越是上市公司越拼命地囤積土地，以滿足資本市場(chǎng)對(duì)土地儲(chǔ)備的要求。另外還有一些準(zhǔn)備上市的公司，也先要囤夠大量土地才能上市。

　　“這些年房地產(chǎn)公司圍繞土地問(wèn)題出現(xiàn)很多怪現(xiàn)象。幾年前，有兩家開(kāi)發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地：一家開(kāi)發(fā)商建了房子銷售出去，沒(méi)有賺多少錢；另一家開(kāi)發(fā)商囤著地，什么事也沒(méi)有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開(kāi)發(fā)商賺的錢多許多倍。這些故事在房地產(chǎn)界太多了，每人都可以舉出幾例來(lái)。我的老家甘肅的農(nóng)民流傳著這樣一句話，‘養(yǎng)雞的不如倒蛋的’�，F(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，建房子的不如囤地倒地的�！迸耸�屹說(shuō)。