開(kāi)發(fā)商與政府的博弈

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商將商業(yè)用地為何作為民用住宅來(lái)開(kāi)發(fā)，購(gòu)房人也無(wú)法理解。對(duì)此，金隅可樂(lè)的銷(xiāo)售解答到：從開(kāi)發(fā)商的角度，拿住宅用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)是最佳選擇，住宅用地的單價(jià)成本較低，而且銷(xiāo)售單價(jià)較高，但是政府對(duì)于住宅用地的開(kāi)發(fā)控制嚴(yán)格，每年可以用于開(kāi)發(fā)的住宅用地有限，所以拿單價(jià)較高的商業(yè)用地開(kāi)發(fā)民用住宅是一種無(wú)奈之舉。記者從某楊姓業(yè)內(nèi)人士了解到，政府在土地規(guī)劃方面存在不合理性及超前性，造成許多不合適開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)地塊流入市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商迫于盈利及銷(xiāo)售壓力，不得不將這些拍得的地塊改建成容易銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目。

　　記者從北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站了解到，北京的住宅土地供應(yīng)量減少，在2008年拍賣(mài)成交的148塊土地中，有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相關(guān)；在2009年成交的77塊土地中，只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相關(guān)，而且這些居住用地大部分在順義，通州等遠(yuǎn)郊區(qū)。有專(zhuān)家認(rèn)為，政府的這種“抑制銷(xiāo)售”行為，雖然可以得到高額甚至是超額的財(cái)政收入，但是側(cè)面也成了房?jī)r(jià)高漲的推手。業(yè)內(nèi)人士表示：一個(gè)新開(kāi)的樓盤(pán)，土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)會(huì)占到房屋最終售價(jià)的35%和15%左右。也就是說(shuō)，房屋銷(xiāo)售收入的過(guò)半都成了地方政府的財(cái)稅收入。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商，雖然商業(yè)用地的單價(jià)較高，而且開(kāi)發(fā)出的樓盤(pán)售價(jià)較低，但是，由于不需要建設(shè)普通住宅小區(qū)的配套設(shè)施，這樣樓盤(pán)具有較高的容積率。以金隅可樂(lè)為例，容積率為3.09，比旁邊遠(yuǎn)洋一方樓盤(pán)的容積率1.5高出一倍，這樣可以大大降低開(kāi)發(fā)成本，保持較高利潤(rùn)。

　　消費(fèi)者無(wú)奈的選擇

　　記者在走訪過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)在售樓處進(jìn)行咨詢(xún)的基本是30歲左右的年輕人，銷(xiāo)售人員也表示，來(lái)咨詢(xún)以及購(gòu)買(mǎi)的除了部分投資者，大部分是工作幾年，有一定購(gòu)買(mǎi)能力的年輕人。雖然旁邊的住宅樓盤(pán)單價(jià)每平方米只比這些商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)高出2000-3000元不等，但是較大的面積使得總價(jià)不能為這些剛畢業(yè)不久，積蓄不多的年輕人接受。而這些總價(jià)四十萬(wàn)左右的大開(kāi)間顯得非常有吸引力。

　　記者隨機(jī)采訪的購(gòu)房者表示：畢業(yè)不久，雖然現(xiàn)在月收入較高，但是還是不能承受高昂的房?jī)r(jià)，金隅可樂(lè)總價(jià)比較合適，貸款購(gòu)買(mǎi)壓力不大，上班也很方便。這也代表了大部分購(gòu)房者的心聲。記者詢(xún)問(wèn)較短的產(chǎn)權(quán)以及較高的居住成本會(huì)成為選擇這些住房的減分因素，大部分受訪者表示影響不大，足夠低的房屋單價(jià)足以沖抵日后的居住成本，甚至有消費(fèi)者愿意冒風(fēng)險(xiǎn)選擇匯通動(dòng)漫這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”，是因?yàn)閰R通動(dòng)漫具有更低的單價(jià)。

　　走訪的末尾，記者偶然發(fā)現(xiàn)在金隅可樂(lè)的東面是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)，于是向一位購(gòu)房者詢(xún)問(wèn)為什么不考慮更加便宜，配套也完善的經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房者只是對(duì)記者微笑并不回答。記者了解到，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房門(mén)檻苛刻，首先要有北京戶(hù)口，另外還有各種限制，因而大多數(shù)有需求的購(gòu)房者被擋在了外面。

　　記者觀察

　　“居者有其屋”是我們一直心懷的美好愿望，但是面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，消費(fèi)者能夠選擇的住宅往往很少。住宅問(wèn)題，是民生大計(jì)，并不能只靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，萬(wàn)能的市場(chǎng)也會(huì)有暫時(shí)失靈的情況。

　　政府對(duì)投入市場(chǎng)的土地可有更加合理的規(guī)劃，保障充足的住宅用地供應(yīng)，降低相關(guān)的稅費(fèi)，從根本上降低房屋的購(gòu)買(mǎi)成本；加大經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)力度，增加廉居房建設(shè)，一方面要求和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，一方面緊縮住宅用地的投放力度和速率，表現(xiàn)出抬高房?jī)r(jià)的行為，而這是房?jī)r(jià)居高不下的根本原因。