最近，北京樓市出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象，許多開(kāi)發(fā)商將商業(yè)用地轉(zhuǎn)做住宅樓盤(pán)，并且這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售都異�；鸨�。

　　針對(duì)這種現(xiàn)象，《證券日?qǐng)?bào)》記者對(duì)京東的三個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

　　商業(yè)用地轉(zhuǎn)建居民用房成潮

　　記者將走訪(fǎng)地點(diǎn)選擇在地鐵八通線(xiàn)雙橋站附近，雙橋這一帶伴隨著CBD地區(qū)的興起，發(fā)展可以說(shuō)是日新月異。從京通快速路雙橋出口出來(lái)，撲面迎來(lái)一種工程建設(shè)的氣息，抬眼望去，整個(gè)雙橋地區(qū)是一個(gè)繁忙的工地，吊車(chē)，卡車(chē)，攪拌機(jī)發(fā)出的轟鳴沖擊著耳膜，運(yùn)送建筑材料的卡車(chē)在雙橋西路穿梭往返，而在三年之前，這里還是一片荒地，零星點(diǎn)綴著部分農(nóng)田。

　　現(xiàn)在有三個(gè)樓盤(pán)座落在雙橋地鐵附近：金隅·可樂(lè)+，(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金隅可樂(lè)，北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā))，朗廷大廈 (推廣名：CROSS朗廷，以下簡(jiǎn)稱(chēng)朗廷，北京東方旺盛商貿(mào)中心開(kāi)發(fā))，以及北京匯通濱水動(dòng)漫城(以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯通動(dòng)漫，由一深圳開(kāi)發(fā)商做)。

　　其中，金隅可樂(lè)以及朗廷屬于商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，匯通動(dòng)漫的土地屬于朝陽(yáng)區(qū)劃撥用地開(kāi)發(fā)，沒(méi)有土地使用證，也就是人們經(jīng)常說(shuō)的：小產(chǎn)權(quán)房。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。說(shuō)得再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”

　　在金隅可樂(lè)售樓處，記者發(fā)現(xiàn)了十余位等待簽約的客戶(hù)，并且不斷有新顧客來(lái)咨詢(xún)樓盤(pán)情況。銷(xiāo)售向記者表示：5月1日開(kāi)盤(pán)之后一星期就銷(xiāo)售出200多套，現(xiàn)在暫時(shí)不再進(jìn)行銷(xiāo)售。記者在半個(gè)月之后對(duì)金隅可樂(lè)進(jìn)行了電話(huà)回訪(fǎng)，發(fā)現(xiàn)金隅可樂(lè)再次開(kāi)盤(pán)后又銷(xiāo)售了200余套房，并且每平方米的銷(xiāo)售均價(jià)提高了100元。在朗廷的售樓處，銷(xiāo)售并沒(méi)有表現(xiàn)出售樓應(yīng)有的熱情，銷(xiāo)售告訴記者，前期銷(xiāo)售不錯(cuò)，再銷(xiāo)售的時(shí)候可能加價(jià)300元每平米，并勸記者盡快進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。匯通動(dòng)漫的銷(xiāo)售情況也是異�；鸨�，依靠較低的單價(jià)吸引了不少潛在消費(fèi)者，據(jù)了解，匯通動(dòng)漫位置稍微好點(diǎn)的樓盤(pán)已被搶購(gòu)一空，記者提及匯通動(dòng)漫是“小產(chǎn)權(quán)”房問(wèn)題的時(shí)候，銷(xiāo)售對(duì)這個(gè)問(wèn)題避而不答，一直向記者暗示樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，價(jià)格低，如果不抓緊購(gòu)買(mǎi)將無(wú)樓可買(mǎi)。

　　商用地建成住宅與普通住宅的對(duì)比

　　金隅可樂(lè)以及朗廷都是在商業(yè)用地上進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)間公寓，雖然他們?cè)阡N(xiāo)售上說(shuō)明這是為小型公司辦公準(zhǔn)備的寫(xiě)字樓，但是兩者所布置的樣板間完全是按照居家來(lái)準(zhǔn)備的，電視廚房一應(yīng)俱全，而且在金隅公司網(wǎng)站上金隅可樂(lè)的分類(lèi)跟具有70年住宅用地產(chǎn)權(quán)的金隅·七零九零都放在商品住宅中，定位在：純粹青年時(shí)尚社區(qū)。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這類(lèi)商業(yè)用地轉(zhuǎn)建居民用房的缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)都十分明顯，以金隅可樂(lè)為例，單價(jià)相比相同區(qū)域住宅低20%-30%，而且因?yàn)槭巧逃庙?xiàng)目，房產(chǎn)可以作為辦公的注冊(cè)地點(diǎn)，方便初期創(chuàng)業(yè)的小公司注冊(cè)使用。但該樓盤(pán)缺點(diǎn)也是同樣的突出，作為商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，土地使用年限不是一般居民住宅的70年，而是較短的50年。按照現(xiàn)行政策，個(gè)人的戶(hù)口不能跟商業(yè)地產(chǎn)捆綁，孩子也就不能隨房屋落戶(hù)，不能上附近的重點(diǎn)小學(xué)/中學(xué)；使用成本較高，房屋的水電物業(yè)費(fèi)用按照商用地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)收取，是普通住宅的2倍左右。另外，沒(méi)有成型的小區(qū)配套設(shè)施，如小區(qū)會(huì)館，健身場(chǎng)所，社區(qū)醫(yī)院，學(xué)校等。有買(mǎi)房者認(rèn)為，這樣在居住上也許不如普通住宅來(lái)得舒心。在支付手段上，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)只能享受至多10年期首付50%的貸款，普通商業(yè)住宅則可享受長(zhǎng)至30年，80%貸款的優(yōu)惠條件。

　　看起來(lái)這些商業(yè)用地建成的住宅相比普通住宅幾乎毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，為什么開(kāi)發(fā)商熱衷于開(kāi)發(fā)如此之多的樓盤(pán)呢？