價(jià)格合理回調(diào)方是正道

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)要恢復(fù)到健康穩(wěn)定增長(zhǎng)，必須擴(kuò)大內(nèi)需，這毋庸置疑。在目前的收入分配格局之下，影響消費(fèi)需求的因素主要有兩個(gè)：在農(nóng)村，主要是社會(huì)保障問(wèn)題；在城市，主要是房?jī)r(jià)問(wèn)題。即便在目前樓市出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”的行情下，我們?nèi)匀徊荒芎雎詫?duì)這個(gè)問(wèn)題的考量。

　　應(yīng)該看到，住宅市場(chǎng)之所以在今年以來(lái)出現(xiàn)一定程度的復(fù)蘇，主要還是因?yàn)樵谫I賣雙方僵持了較長(zhǎng)一段時(shí)間以后，從去年下半年開(kāi)始，迫于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力和經(jīng)濟(jì)預(yù)期的變壞，越來(lái)越多的樓盤加入降價(jià)促銷的陣營(yíng)，一些樓盤的降價(jià)幅度達(dá)到了20%到30%左右。市場(chǎng)成交最終在這個(gè)價(jià)格上被激活，2008年所積累的自住剛性需求得以釋放。

　　從理論上說(shuō)，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)合理回調(diào)，不但可以大大釋放住房購(gòu)買需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求，非相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會(huì)因居民實(shí)際可支配收入的提高而出現(xiàn)需求上升。不過(guò)反對(duì)的理由也不無(wú)道理，即開(kāi)發(fā)商可能要面臨較大的壓力，銀行也可能產(chǎn)生大量呆壞賬。但換個(gè)角度思考，作為一個(gè)市場(chǎng)主體的開(kāi)發(fā)商，面臨一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是再正常不過(guò)的市場(chǎng)現(xiàn)象。相反，沒(méi)有市場(chǎng)主體的淘汰機(jī)制才是畸形市場(chǎng)的表現(xiàn)。事實(shí)上，在前期暴利階段，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提前透支了若干年的利潤(rùn)，一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)楸厝坏絹?lái)的房?jī)r(jià)調(diào)整而至于破產(chǎn)。

　　對(duì)于銀行而言，房?jī)r(jià)下降真的就能帶來(lái)嚴(yán)重的危機(jī)嗎？其實(shí)也未必。首先，斷供發(fā)生的高危人群應(yīng)該是2006年以來(lái)的購(gòu)房者，此期間的購(gòu)房首付是30%，再加上一定年限的按揭支付，其實(shí)也就給房?jī)r(jià)的下降提供了一個(gè)潛在的安全區(qū)，那就是在房?jī)r(jià)下降一定幅度的前提下斷供發(fā)生的概率并不會(huì)很大，除非銀行違規(guī)放貸。其次，由于同樣的原因，斷供引起的呆壞賬占銀行貸款余額的比例應(yīng)該不會(huì)太高。而且即使斷供，銀行收回的房產(chǎn)并非就是一文不值，而是依舊很值錢，還可以通過(guò)拍賣收回一部分貸款。當(dāng)然，避免銀行的虧損和巨額呆壞賬，是政府需要防范的。只是防范不能通過(guò)維護(hù)既得利益方的暴利方式來(lái)進(jìn)行。對(duì)于未來(lái)可能出現(xiàn)的斷供，銀行需要的是正視，而不是恐懼。而政府應(yīng)該做的，則是成為銀行的最后貸款人，以防范金融危機(jī)。

　　房?jī)r(jià)在市場(chǎng)規(guī)律的作用下自我調(diào)整，是很正常的。由此帶來(lái)的損失，應(yīng)該由投資者、開(kāi)發(fā)商、銀行共同分擔(dān)，政府所起的是最終穩(wěn)定金融系統(tǒng)的作用。這種損失分擔(dān)機(jī)制一旦形成共識(shí)，那么未來(lái)房?jī)r(jià)即便調(diào)整，也并不可怕。

　　(余顯財(cái) 作者為復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院公共經(jīng)濟(jì)學(xué)系講師)