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樓市調(diào)控已至中局 住房保障五大瓶頸掣肘安居夢(mèng)(2)

2006年10月20日 09:00

  瓶頸三

  管理難、選址難

  保障類住房不僅需要地方政府貼補(bǔ)大量資金,前期的選址,后續(xù)的銷售、管理都需要投入精力,這些都直接影響了地方政府推動(dòng)保障類住房建設(shè)的積極性。

  典型的例子是各地廉租房的落實(shí)問(wèn)題!半m然有制度,但各地實(shí)際大力建設(shè)的廉租房不多。所以即便有資金都用不上!币晃还e金政策專家介紹,“主要是管理難度較大,所以政府多采用貨幣補(bǔ)貼,來(lái)代替實(shí)物補(bǔ)貼!

  在一些城市反映的保障類住房建設(shè)難題中,建在哪里是又一個(gè)矛盾焦點(diǎn)!敖(jīng)濟(jì)適用房建在郊區(qū),市民因郊區(qū)位置遠(yuǎn),生活配套不完善不愿意去住。建在市中心,巨額的土地成本如果讓地方政府承擔(dān)則比較困難。也不情愿!币晃婚_發(fā)商表示。

  “應(yīng)該吸取上海‘兩個(gè)1000萬(wàn)’的教訓(xùn),一時(shí)貪多未必符合市場(chǎng)規(guī)律!睂<曳Q。去年3月,為配合房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,上海提出一年內(nèi)開工建設(shè)1000萬(wàn)平方米配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房。時(shí)隔一年,該工程已經(jīng)悄然不提。知情人士稱,主要原因是大量保障類房源集中供應(yīng),位置又偏遠(yuǎn)。配套、交通、居住習(xí)慣等問(wèn)題讓一些動(dòng)拆遷人不愿意購(gòu)買這些配套房,導(dǎo)致了一定的空置,且對(duì)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格形成壓力。

  瓶頸四

  申購(gòu)條件是最大技術(shù)難關(guān)

  如果說(shuō)資金、土地、管理、選址等還都是可以通過(guò)地方政府行政決心的扭轉(zhuǎn)來(lái)解決的問(wèn)題,那么保障類住房的申購(gòu)條件的制定和審核,就是技術(shù)性更強(qiáng)的一道難關(guān),并可能直接影響政策實(shí)施效果和輿論評(píng)價(jià)。

  經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。當(dāng)年,北京等地建經(jīng)濟(jì)適用房的本意就是對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲情況下為大量低收入家庭提供住房保障,尤其是對(duì)舊城動(dòng)拆遷居民的住房進(jìn)行保障。

  但是隨著操作過(guò)程中“對(duì)象失控,面積失控,價(jià)格失控”,一些經(jīng)濟(jì)適用房排號(hào)難、審核松、富人化、投資多等問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。這些怪現(xiàn)象正是經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)體制不健全,腐敗與投機(jī)共同操作的結(jié)果。

  瓶頸五

  “富了的窮人”如何退出?

  當(dāng)富人買了經(jīng)濟(jì)適用房,或住在經(jīng)濟(jì)適用房中的居民收入水平增加了,已經(jīng)不符合居住保障類住房的標(biāo)準(zhǔn),如何將退出的保障類住房提供給其它的需求者?這一問(wèn)題已經(jīng)成為保障類住房“退出機(jī)制”的討論核心。

  9月底公示的北京住房建設(shè)規(guī)劃中首次提出建立經(jīng)濟(jì)適用房“體內(nèi)循環(huán)”模式,即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市銷售,而由政府回購(gòu)。

  中介機(jī)構(gòu)“我愛我家”研究認(rèn)為,將經(jīng)濟(jì)適用房“回購(gòu)”,出租給尚未符合廉租住房保障范疇而又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的社會(huì)低收入群體,將會(huì)有效地解決“夾心層”群體住房困難問(wèn)題。

  此前,盡管北京市規(guī)定已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年不得按市場(chǎng)價(jià)格出售,住滿5年出售須按成交額10%繳納綜合地價(jià)款。但是購(gòu)房人采用提前簽定臨時(shí)合同等做法,經(jīng)濟(jì)適用房提前上市銷售或高價(jià)出租的現(xiàn)象仍有發(fā)生,回購(gòu)機(jī)制能否奏效仍有待檢驗(yàn)。

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