4 推地

　　臨近年末，上海房地局終于以“開閘放地”的形式，完成對(duì)住宅用地的供應(yīng)“承諾”。而在中央今年提出的加大土地供應(yīng)總量、抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的總方針下，明年的土地供應(yīng)也依然呈現(xiàn)“外松內(nèi)緊”的局面。

　　以上海為例，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，1-11月上海公寓市場(chǎng)供需之比為1：1.35，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)旺盛需求帶動(dòng)價(jià)格攀升的態(tài)勢(shì)。策源咨詢研發(fā)中心分析師表示，從供應(yīng)層面來看，一方面是近兩年上海房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積萎縮，直接導(dǎo)致今年新房供應(yīng)量不足；另一方面是樓市轉(zhuǎn)熱之后的“捂盤惜售”行為，變相增加了供應(yīng)的緊俏局勢(shì)，而這種非市場(chǎng)行為的本質(zhì)也與住宅用地緊張帶來的漲價(jià)預(yù)期有關(guān)。

　　近兩年來，上海中心區(qū)域的土地供應(yīng)量越來越少。據(jù)策源咨詢研發(fā)中心提供的數(shù)據(jù)，截至今年11月，上海市中心區(qū)域內(nèi)僅發(fā)放了26幅土地，面積共計(jì)91.7萬平方米，而其中只有楊浦區(qū)、閘北區(qū)和浦東新區(qū)共計(jì)推出了4幅住宅用地，其余的則全是商業(yè)或商辦用地性質(zhì)。

　　與供應(yīng)量減少相對(duì)應(yīng)的是，今年1-11月，上海各個(gè)環(huán)線區(qū)域同比價(jià)格漲幅均在17%以上。但由于住宅供應(yīng)一、二級(jí)市場(chǎng)普遍集中于中環(huán)以外區(qū)域，今年外郊環(huán)的成交比重尤其增大明顯，占比達(dá)到47%，因此導(dǎo)致整體樓市的成交價(jià)格同比漲幅反而只有9%。

　　因此，房市調(diào)控要想取得效果，必須針對(duì)造成有效供給不足的因素分別采取針對(duì)性的措施，以加大市場(chǎng)有效供給，從土地源頭入手是正確的思路。此外，依法嚴(yán)厲打擊囤積土地行為，對(duì)于滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的土地，堅(jiān)決無償收回土地使用權(quán)；通過建立嚴(yán)厲的問責(zé)制，促使各級(jí)地方政府更嚴(yán)格地執(zhí)行90平方米占70%的政策，改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡的問題等等，都是未來仍需做好的“功課”。

　　5 信貸

　　2008年的貨幣政策預(yù)計(jì)依然“緊緊”有條。

　　從國家公布的數(shù)據(jù)來看，今年房?jī)r(jià)是歷史以來上漲最快的年份。如果從居民所感受到的房?jī)r(jià)上漲情況來看，各地房?jī)r(jià)上漲可能會(huì)比這些公布的數(shù)字還要高。國家統(tǒng)計(jì)局公布表示，今年房?jī)r(jià)指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，特別是到10月份房屋銷售價(jià)格上漲9.5%。又如深圳三季度房?jī)r(jià)上漲達(dá)20.2%，而北京、寧波和杭州上漲幅度也都超過了10%。

　　與此同時(shí)，從2003年開始，銀行信貸一直處于快速增長(zhǎng)的水平上。從2003-2006年全國各項(xiàng)貸款分別增加了27703億元、19201億元、16493億元及30657億元，同比增長(zhǎng)分別為21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬億元，特別是居民購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元。

　　大量貸款增加后，大部分過剩的流動(dòng)性就會(huì)從銀行體系流向資本市場(chǎng)，從而推動(dòng)股市、樓市價(jià)格不斷上漲。正是在上述的背景下，政府明確地提出了從緊的貨幣政策，且主要表現(xiàn)央行主要將從兩個(gè)方面入手：一是控制流動(dòng)性過剩，抑制信貸過快增長(zhǎng)；另一個(gè)方面就是加大匯率彈性，進(jìn)一步放開匯率波幅。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)2008年的銀行信貸規(guī)模最高量不會(huì)大于4.2萬億。

　　今年3月，中國人民銀行研究局副局長(zhǎng)張濤在公開場(chǎng)合指出，房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的資金來源于銀行信貸。業(yè)內(nèi)人士表示，明年銀行除了會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款在總量上加以控制外，還會(huì)嚴(yán)格地控制貸款的發(fā)放節(jié)奏。

　　根據(jù)今年各家銀行的中報(bào)顯示，多家銀行的存貸比都已逼近了監(jiān)管的上限，如中信銀行人民幣存貸比為73.69%、民生銀行為72.2%等，個(gè)別銀行的存貸比當(dāng)時(shí)甚至已經(jīng)超過了75%的監(jiān)管紅線。

　　年底之前，由于貸款額度已經(jīng)基本用完，大部分商業(yè)銀行貸款額度緊張、甚至無錢可貸的狀況也成了公開的秘密。造成這種情況的主要原因就是今年商業(yè)銀行普遍貸款增長(zhǎng)過快，而在監(jiān)管部門嚴(yán)控年內(nèi)貸款增長(zhǎng)超標(biāo)，以及采取連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等系列緊縮措施下，緊縮政策的累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

　　明年銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的另外一個(gè)調(diào)控思路就是從開發(fā)貸款的利率著手，即房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率會(huì)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定的上浮。銀行人士透露，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率上浮比例可能會(huì)在10%-20%之間。銀監(jiān)會(huì)某負(fù)責(zé)人曾透露，房地產(chǎn)企業(yè)貸款總量和利率調(diào)整的最終方案，將會(huì)在春節(jié)以后推出。

　　6 限外

　　隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，市場(chǎng)對(duì)海外資本的態(tài)度正在發(fā)生變化。“當(dāng)市場(chǎng)需要外資推動(dòng)時(shí)，我們是被歡迎的，但現(xiàn)在情況已經(jīng)不同。”一位外資中介機(jī)構(gòu)高層無奈地表示。

　　2005年作為中國匯率體制改革元年，也是外資于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的元年。大摩、高盛、麥格理等眾多海外投資機(jī)構(gòu)從那時(shí)起大舉收購中國一線城市的頂級(jí)物業(yè)，開始了熱錢“橫掃”中國房地產(chǎn)的普及式教育。盡管眾多海外資金大鱷一再強(qiáng)調(diào)收購物業(yè)的目的是看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期投資潛力，但豪賭人民幣升值的“另類”投資目的已經(jīng)成為市場(chǎng)心照不宣的事實(shí)。

　　從去年7月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，到今年5月商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，房地產(chǎn)成熟物業(yè)投資領(lǐng)域開始對(duì)外資收緊城門。信義房產(chǎn)北京公司某內(nèi)部人士介紹，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房購房客戶為外籍人士，但從去年底到今年，外籍人士購房只占客戶總量的近40%。

　　受制于此，外資于2007年出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)戰(zhàn)直接開發(fā)投資的跡象。重大合作開發(fā)項(xiàng)目如：重慶龍湖地產(chǎn)與荷蘭ING房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金聯(lián)合參與北京市昌平區(qū)某組團(tuán)土地投標(biāo)，并以9.25億元高價(jià)競(jìng)得113.5畝成都某地塊。美國對(duì)沖基金管理公司AetosCapital與中國人壽達(dá)成協(xié)議，共同在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展開合作。Aetos表示希望在未來幾年向中國投資10億美元；冰島格里特利爾銀行(GlitnirBankhf)與中國地產(chǎn)商合作開發(fā)沈陽某市中心黃金地塊住宅項(xiàng)目。

　　巨資背后是房地產(chǎn)利用外資額的直線攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，房地產(chǎn)業(yè)資金來源合計(jì)28863億元，同比增長(zhǎng)40%，其中國內(nèi)貸款5611億元，同比增幅僅30%。但利用外資同比增長(zhǎng)67%，外商直接投資增長(zhǎng)70%，后一項(xiàng)目在今年前五個(gè)月的增幅還一度高達(dá)89.9%。

　　然而，這一趨勢(shì)或許不會(huì)延續(xù)至2008年，今年底，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，著入介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的外資管理。根據(jù)新的指導(dǎo)目錄，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從2004年修訂的目錄中的鼓勵(lì)投資類別中刪除，將不再鼓勵(lì)外資進(jìn)入普通住宅的開發(fā)建設(shè)。

　　國家加強(qiáng)限制外資流入樓市的重要原因是人民幣升值造成的熱錢沖動(dòng)。一位外資銀行人士告訴記者，目前，熱錢40%仍然通過存款的方式保留人民幣，因?yàn)檫@是最靈活的兌現(xiàn)方式。還有40%左右通過購買國債、基金等方式滯留在國內(nèi)。而其余的20%就是房地產(chǎn)投資。而一旦熱錢受美國加息，人民幣升值周期結(jié)束等影響抽離出境，將給資本市場(chǎng)帶來極大的不穩(wěn)定性。

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