供大于求市場(chǎng)格局正在形成

　　廣州市國(guó)土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年來房?jī)r(jià)上漲的主因之一。2005年以來，廣州一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積一直小于實(shí)際成交面積，2006年這一缺口超過200萬平方米。隨著2006年下半年和2007年商品住宅用地供應(yīng)不斷增加，一手住房投資和新開工面積也同步增長(zhǎng)，空置面積大幅減少，一手住房市場(chǎng)供求矛盾得到緩解。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，廣州樓市供大于求的市場(chǎng)格局正在形成。從今年9月開始，廣州一手住房批準(zhǔn)預(yù)售面積兩年多來首次超過一手住房成交面積，而且這一趨勢(shì)也延續(xù)到了11月。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年11月，廣州一手住房批準(zhǔn)預(yù)售79萬平方米，成交面積57萬平方米，預(yù)售面積超過成交面積38.6%。與此同時(shí)，截至2007年10月，廣州商品住宅空置面積135.8萬平方米，同比下降31.4%。

　　土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫跡象

　　近期廣州的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯降溫跡象。最近一次大規(guī)模土地出讓，10宗地中有5宗以底價(jià)成交，平均成交樓面地價(jià)3337元／平方米，相比今年9月創(chuàng)造的地價(jià)“高峰”下降了3717元／平方米，形成較強(qiáng)烈反差。

　　廣州市國(guó)土房管局指出，廣州住宅用地價(jià)格已經(jīng)回落至2006年同期水平，受土地、金融等調(diào)控政策的綜合影響，開發(fā)建設(shè)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)過分樂觀的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地市場(chǎng)投資趨向理性和穩(wěn)健�！　�

　　房管局：樓盤最高利潤(rùn)54%　　

　　有業(yè)內(nèi)人士稱計(jì)算方式不合理　　

　　廣州市國(guó)土房管局日前進(jìn)行了商品住宅開發(fā)成本專項(xiàng)調(diào)查，并向國(guó)務(wù)院檢查組作了匯報(bào)。調(diào)查顯示，廣州利潤(rùn)最大的商品住宅是2004年以前協(xié)議獲得土地并開發(fā)為高檔住房的項(xiàng)目，利潤(rùn)占房?jī)r(jià)比例高達(dá)54%。而限價(jià)房的利潤(rùn)最低，為17%。

　　據(jù)介紹，商品住宅成本一般由土地成本、開發(fā)成本(含前期費(fèi)用、建安成本和開發(fā)階段稅費(fèi)等)、其他費(fèi)用(含管理費(fèi)用、利息、銷售稅費(fèi)等)、開發(fā)利潤(rùn)四大部分構(gòu)成。廣州市國(guó)土房管局這次主要采取抽樣調(diào)查方法，抽取的樣本既有公開出讓的商品住宅用地，也有2004年以前協(xié)議出讓的用地，住房品質(zhì)也覆蓋了高、中、低檔商品住宅，還包括限價(jià)房，統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)為2006年10月以后成交的樓盤。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，商品住宅開發(fā)成本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：土地公開出讓的商品住宅利潤(rùn)(37%)明顯低于協(xié)議出讓地塊(54%～29%)。高檔樓盤的利潤(rùn)明顯高于中低檔樓盤。限價(jià)房(利潤(rùn)17%)對(duì)開發(fā)利潤(rùn)的壓縮作用比較明顯。

　　對(duì)于上述調(diào)查，業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了不同意見。同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，相關(guān)部門計(jì)算商品房利潤(rùn)的方式不合理，他建議按照開發(fā)商的自有資金來計(jì)算，“全投資包括了所有成本，會(huì)掩蓋巨大的利潤(rùn)�！彼�還指出，每個(gè)樓盤的情況不一樣，比如珠江新城的部分樓盤今年已經(jīng)賣到2.3萬元／平方米，而開發(fā)成本一般能控制在8000元／平方米，這樣算開發(fā)商的利潤(rùn)就有300%。　

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