出臺(tái)物業(yè)稅尚不具備現(xiàn)實(shí)可行性

　　背景：去年土地增值稅出臺(tái)以后，持有環(huán)節(jié)上的稅，亦即物業(yè)稅爭(zhēng)議仍然很大，但是隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，出臺(tái)物業(yè)稅的呼聲再次高漲。另外，今年出臺(tái)的《物權(quán)法》給集體土地的上市流轉(zhuǎn)留了一個(gè)口子，而且成都、重慶兩市正在試點(diǎn)城鄉(xiāng)同地、同權(quán)、同價(jià)，輿論有關(guān)中央可能出臺(tái)政策讓集體土地上市流轉(zhuǎn)、抑制房?jī)r(jià)的傳言越來(lái)越盛。

　　新京報(bào)：事實(shí)上，我們上面已經(jīng)提到，各部門(mén)政策步調(diào)不一致、927文件本身的不完善，很可能導(dǎo)致文件的執(zhí)行效果大打折扣。那么，我們有沒(méi)有其他可行的抑制炒房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策選項(xiàng)呢？

　　李開(kāi)發(fā)：從其他國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟做法來(lái)看，目前有5種手段可供選擇：第一是取消房屋預(yù)售制度，或房屋預(yù)售制度不能讓開(kāi)發(fā)商獲得購(gòu)房者的資金(比如美國(guó))；第二是大幅提高第二套以上住房首付比例(比如英國(guó)一般要求個(gè)人申請(qǐng)第二套住房的貸款額度不能超過(guò)個(gè)人年收入的3.5倍，家庭申請(qǐng)則不能超過(guò)家庭年收入的4.2倍)；第三是為打擊炒房而開(kāi)征高額所得稅(比如韓國(guó))；第四是開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，或者叫物業(yè)稅(比如美國(guó)，各州的稅率從1.2%到2.5%不等)；第五是國(guó)家提供特別優(yōu)惠措施，保證全民能擁有第一套住房。征收不動(dòng)產(chǎn)稅或叫物業(yè)稅，可以做到誰(shuí)投資、誰(shuí)受益、誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，是抑制住房投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的最有效手段。

　　新京報(bào)：我國(guó)近期具備出臺(tái)物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)可行性嗎？

　　李開(kāi)發(fā)：2005年，建設(shè)部就開(kāi)始組織討論出臺(tái)物業(yè)稅問(wèn)題，但至今沒(méi)有出臺(tái)。原因主要有三：第一，各方對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估不一；第二，既得利益集團(tuán)的抵制；第三，有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)稅可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的擔(dān)憂。

　　易憲容：我認(rèn)為目前沒(méi)有出臺(tái)物業(yè)稅的必要，事實(shí)上物業(yè)稅不僅實(shí)施所要求的條件目前我國(guó)很難具備，而且各個(gè)地方可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定稅率，所能發(fā)揮的調(diào)控作用十分有限。

　　新京報(bào)：那么易教授認(rèn)為我國(guó)下一步的政策走向應(yīng)該是什么呢？

　　易憲容：我認(rèn)為，提高房貸按揭利率是目前比較可行的調(diào)控手段。但是，為了切實(shí)發(fā)揮提高房貸按揭利率的調(diào)控功能，必須從3個(gè)方面進(jìn)行政策完善：第一，必須以公共政策的角度來(lái)嚴(yán)格要求國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行堅(jiān)決執(zhí)行新的房貸信貸政策。一旦新的房貸信貸政策被納入公共政策體系，各家商業(yè)銀行就不得僅從商業(yè)利潤(rùn)最大化的角度來(lái)考慮，而必須無(wú)條件執(zhí)行。第二，央行及銀監(jiān)會(huì)應(yīng)該出臺(tái)一個(gè)嚴(yán)格的處罰指引，以確保每一個(gè)人和每一家商業(yè)銀行誠(chéng)信。第三，央行及銀監(jiān)會(huì)盡快建立住房預(yù)售款商業(yè)銀行托管制度，以確保住房預(yù)售款能夠不會(huì)流入炒房領(lǐng)域或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借銀行的資金囤房、囤地。(張健康)

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