新京報(bào)：但是，927文件所表現(xiàn)出來(lái)的另外兩個(gè)傾向———嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理和嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理———很可能導(dǎo)致小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被排擠的現(xiàn)象。如此一來(lái)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)豈不要受到影響？

　　李開(kāi)發(fā)：新政的確對(duì)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商影響不大，他們完全可以通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行融資。而目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大致70%以上的住房是由少數(shù)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的，即使小開(kāi)發(fā)商被迫退出市場(chǎng)，亦不會(huì)對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)生多大影響。

　　易憲容：“住房?jī)r(jià)格是由市場(chǎng)供需關(guān)系決定的”早已被證明是一句不堪一擊的謊言。第一，最近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住房需求一直保持著平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象。第二，住房產(chǎn)品作為一種特別的產(chǎn)品，既是消費(fèi)品亦是耐用高價(jià)的投資品，大量空置房的存在充分說(shuō)明，最近四五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)突然出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的假象，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)如脫韁野馬般飛速攀升，完全是投資需求突然增加、投資人利用銀行信貸恣意炒作所致。

　　50%上限有助克服“第二套住房”界定模糊問(wèn)題

　　背景：國(guó)家準(zhǔn)備提高第二套(含)以上住房首付和貸款利率的風(fēng)聲傳出后，一些城市的開(kāi)發(fā)商很快見(jiàn)招拆招，通過(guò)陰陽(yáng)合同、虛報(bào)住房售價(jià)，先付首期、樓盤(pán)封頂后再貸款等做法，成功規(guī)避了銀行提高首付的限制；而且“第二套住房”界定難的問(wèn)題亦給炒房人規(guī)避利率壓力提供了足夠的操作空間。因而不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)言，927文件很可能像121文件那樣變成“空調(diào)”。

　　新京報(bào)：正如我們前面提到的那樣，927文件與之前的政策相比，一個(gè)明顯的進(jìn)步是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行了明確的區(qū)分，分成了投資需求和住房需求，而且抑制的目標(biāo)直接指向了投資需求。但如果利用銀行貸款炒房的人只是少數(shù)，信貸杠桿對(duì)抑制炒房所能發(fā)揮的作用豈不就非常有限了？

　　易憲容：幾乎所有炒房人是不會(huì)用自己的錢(qián)來(lái)炒房的。因?yàn)椋�第一，多�?shù)炒房人不會(huì)真的有那么多錢(qián)用來(lái)炒房。第二，即便有實(shí)力自掏腰包炒房的人，發(fā)現(xiàn)有方便的金融工具可以利用，而且可以輕易轉(zhuǎn)移炒房所蘊(yùn)含的高風(fēng)險(xiǎn)，何不貸款來(lái)炒作呢？

　　李開(kāi)發(fā)：不排除炒房所需的啟動(dòng)資金是炒房人自己掏腰包的，但炒房操作過(guò)程中，現(xiàn)金流必須放大才能維持高速流轉(zhuǎn)，而要放大現(xiàn)金流依靠銀行貸款幾乎是所有炒房人的選擇。而且多數(shù)炒房人是投入啟動(dòng)資金后，套出貸款，自有資金就撤出了，風(fēng)險(xiǎn)全部由銀行貸款承擔(dān)。

　　新京報(bào)：但是，四成以上的首付和1.1倍以上的利率能從多大程度上逼退炒房人呢？

　　易憲容：提高第二套住房首付比重比提高利率所能夠發(fā)揮的作用需要的條件要多，比如必需房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)比較有公信力的價(jià)格評(píng)估體系，而就目前的情況來(lái)看，要確立這樣一個(gè)體系絕非易事。因而，追加第二套(含)以上住房貸款利率可以起到的作用會(huì)十分大。大家不知注意到了沒(méi)有，購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的信貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍以上，換言之，個(gè)人要進(jìn)行房地產(chǎn)投資，就得以投資利率來(lái)對(duì)待，即比購(gòu)買(mǎi)第一套住房的利率上漲29.28%。試想投資者的炒房成本增加29.28%以上，投資者就不得不考慮他面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)了。

　　李開(kāi)發(fā)：追加首付比例和房貸利率肯定能增加通過(guò)拉高評(píng)估價(jià)格騙取貸款的難度和不斷壓縮投機(jī)戶連環(huán)炒作的現(xiàn)金流量。比如，按照以前的首付20%計(jì)算，一套房本來(lái)的價(jià)格是150萬(wàn)，拉高評(píng)估價(jià)格后是250萬(wàn)元，炒房人則必須首付50萬(wàn)元，但是可以貸到200萬(wàn)元，用200萬(wàn)元減去必須支付的150萬(wàn)元，手頭現(xiàn)金流的正增值是50萬(wàn)元。有了50萬(wàn)的正增值，他又可以如法炮制進(jìn)行新一輪的套現(xiàn)、炒作，而且輪番放大。但第二套房首付提高到了40%后，盡管提高評(píng)估值后可增值，但是沒(méi)辦法變現(xiàn)，手中的現(xiàn)金流量會(huì)越來(lái)越少，炒作規(guī)模就會(huì)隨之越來(lái)越小，直到炒作投機(jī)無(wú)法進(jìn)行。

　　新京報(bào)：它對(duì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格過(guò)快上漲預(yù)期有何影響？

　　李開(kāi)發(fā)：追加首付比例和房貸利率的另一個(gè)作用是，可以傳達(dá)一個(gè)政策信息：中央政府已經(jīng)明確要對(duì)住房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制了，而不是像先前那樣，一會(huì)兒說(shuō)要抑制，一會(huì)兒又說(shuō)要穩(wěn)定。這一政策信息至少可以產(chǎn)生3種效果：第一，正在炒房的人會(huì)意識(shí)到炒房的風(fēng)險(xiǎn)和成本正在上升，應(yīng)該盡早脫身；第二，準(zhǔn)備炒房的人會(huì)離岸觀望；第三，準(zhǔn)備改善住房條件的人會(huì)開(kāi)始猶豫。如此一來(lái)，市場(chǎng)上購(gòu)房客就會(huì)減少，哄搶住房的形勢(shì)就造不起來(lái)，房源相對(duì)增加，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的推動(dòng)力就弱了。

　　新京報(bào)：但是“第二套住房”界定模糊的問(wèn)題會(huì)不會(huì)使得追加房貸利率的政策像木樁一樣被輕易繞過(guò)呢？

　　易憲容：我認(rèn)為問(wèn)題不大。927文件中有一條非常重要的規(guī)定：“借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%�！币蚨�即便你能利用其他家庭成員或親戚朋友的名義按揭購(gòu)買(mǎi)到第二套以上的住房，但是，只要你的每月還貸支出超過(guò)家庭月收入的50%，仍然拿不到貸款。當(dāng)然，該規(guī)定若要得到落實(shí)，加強(qiáng)銀行征信系統(tǒng)的管理與建設(shè)是必不可少的前提。另外，央行與銀監(jiān)會(huì)仍需進(jìn)一步明確“第二套住房”的概念，以免國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行各行其是。

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