編者按：
2007年上半年，深圳房?jī)r(jià)狂漲了50%以上，令民眾嘩然(本報(bào)在7月12日曾有相關(guān)報(bào)道)。在當(dāng)?shù)卣雠_(tái)一系列措施之后，從7月份起，深圳房市進(jìn)入“觀望期”，成交量銳減。然而，就在最近兩三個(gè)月時(shí)間里，相對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的高位，廣州、北京、上海等幾大中心城市，陡然成為了新的“房?jī)r(jià)洼地”，它們紛紛接過深圳的“接力棒”，開始了新一輪的房?jī)r(jià)狂飆。擁有一套住房，對(duì)普通民眾而言越來越成為不可企及的夢(mèng)。
新房?jī)r(jià)格的暴漲，使越來越多的人把目光轉(zhuǎn)向了二手住房。以廣州為例，據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年6月份二手房(住宅)的均價(jià)為3991元/m2。但實(shí)際上，為了規(guī)避高額的稅費(fèi)，買賣雙方在房管局登記的房?jī)r(jià)，普遍要遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，這是二手房交易中一個(gè)公開的秘密。
在二手房交易中還存在哪些秘密？本報(bào)記者從8月下旬起，進(jìn)入廣州一家大型房地產(chǎn)中介公司，試圖探尋，在房市火熱的背景下，房地產(chǎn)中介運(yùn)行的真實(shí)規(guī)則。
5月份，廣州五羊新城華景大廈一處92平方米的二手房售價(jià)是62萬元，8月份，同一單元的售價(jià)是76萬元，3個(gè)月里漲了22.5%�！傍櫂I(yè)大廈就只有這一個(gè)盤，真想買就果斷出手�！焙眯牡牡禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)提醒著一撥撥的看房者�！罢麄�(gè)五羊新城片區(qū)，放賣的盤不超過100個(gè)，而這個(gè)片區(qū)有超過50家中介�！睎|興南路一家中介行的老板說。在他從業(yè)的7年時(shí)間里，地產(chǎn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)從未如此激烈。
襯衫、西褲、領(lǐng)帶，訓(xùn)練有素的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們用微笑對(duì)每一位客人迎來送往，促成交易收取傭金是他們惟一的獲利途徑，誰也不會(huì)把不斷高漲的房?jī)r(jià)和星羅密布的地產(chǎn)中介聯(lián)系在一起。然而，無論是地產(chǎn)中介行業(yè)里的老江湖還是剛?cè)胄腥齻�(gè)月的新兵蛋子，都有這樣的共識(shí)：房?jī)r(jià)高漲的背后確有中介的“功勞”。
“一沓廢紙”花了12萬
超過200家的分店將這個(gè)城市編織成了一張屬于清水苑的網(wǎng)絡(luò)，而完成這個(gè)過程，地產(chǎn)中介公司清水苑只用了7年時(shí)間。清水苑的擴(kuò)張像房?jī)r(jià)一樣近乎瘋狂：在最近的兩個(gè)多月時(shí)間里，新開了41家分店，平均每1.5天開一家。“復(fù)盤、復(fù)盤……”阿ben每天在店里大聲地提醒經(jīng)紀(jì)，他是清水苑廣州大道分店的店長，入行4年，有車有房，是這個(gè)行業(yè)里的成功人士。
復(fù)盤，即打電話尋找可以放賣或放租的樓盤，是每一位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)每天必修的功課。在這樣一個(gè)絕對(duì)的“賣方市場(chǎng)”里，更多的盤源就意味著更多的利潤。因此，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們總要想方設(shè)法去尋找“盤源”。
幸運(yùn)的是，他們供職于一家大公司，這家公司為它的員工們提供了豐富的資源。每一個(gè)走進(jìn)清水苑店面的客戶，永遠(yuǎn)不會(huì)知道地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們面前的電腦里究竟隱藏著多少秘密。
清水苑內(nèi)部網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫里，最為活躍的是主動(dòng)來放盤的業(yè)主信息，無論是三年前還是頭一天的上午，只要業(yè)主曾經(jīng)在清水苑放賣或放租過，他的信息就將被永遠(yuǎn)留在了清水苑的數(shù)據(jù)庫里，自然，他也會(huì)不時(shí)受到清水苑經(jīng)紀(jì)們的關(guān)照。“刪了我的資料！否則我要投訴�！蔽逖蛐鲁敲髟滦^(qū)的伍先生憤怒地對(duì)打進(jìn)電話來的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說。他曾經(jīng)委托清水苑幫他出租房子，然而這已經(jīng)是3年前的事了。
小地產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)們經(jīng)常為尋找居住在林立的高樓里的業(yè)主電話而苦惱，而像清水苑這樣的大公司則沒有這樣的難題。清水苑的“套盤資料”幾乎囊括了廣州所有樓盤的業(yè)主資料，而且還在不斷更新，上海、深圳、東莞……這些城市的樓盤資料也在不斷被充實(shí)進(jìn)這個(gè)數(shù)據(jù)庫�！皠e小看了這些資料，這是高價(jià)從物業(yè)管理公司、開發(fā)商、電信局買回來的。”阿萍對(duì)一臉驚愕的新員工介紹。她在這家店已經(jīng)工作超過了兩年，深諳行業(yè)內(nèi)幕。
在五羊新城，一家物業(yè)管理公司管理著6個(gè)居民小區(qū)，他們提供的業(yè)主資料有厚厚一沓，阿璟在剛進(jìn)公司的前幾天，主要的工作就是給這些資料上的業(yè)主打電話，結(jié)果所獲甚少。她并不知道，這被她稱為“一沓廢紙”的資料花去總公司12萬元，是本公司的獨(dú)家信息。
姓名、房號(hào)、座機(jī)、手機(jī)、聯(lián)系地址，套盤資料里，業(yè)主們的信息一應(yīng)俱全，至今無人知曉換取這些資料需要怎樣一個(gè)艱辛的過程。在地產(chǎn)中介眼里，業(yè)主們毫無秘密可言。
“廣州市的任何一個(gè)樓盤，我都可以在半天之內(nèi)找到業(yè)主的電話�！鼻逅妨硪患曳值甑呢�(fù)責(zé)人馮小姐說。在她看來，房產(chǎn)中介是一個(gè)靠資訊取勝的行業(yè)。
如何把房?jī)r(jià)“炒”上去
僅有豐富的資訊顯然不夠，業(yè)主們不放盤也白搭。說服他們是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本功。
張女士打算將麗景臺(tái)的一處物業(yè)放租，可她每天接到地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們的電話更多的是詢問她是否愿意放賣。
“他們開出的價(jià)格真的很有誘惑力，一開始是1.1萬，我不愿意，過了兩天就漲到1.2萬了，有的甚至開出了1.3萬，我也開始猶豫了�！狈孔右惶煲粋�(gè)價(jià)，張女士也在納悶：“這房子到底值多少錢？”
就在一個(gè)星期前，張女士隔壁單元的房子售價(jià)是，71平方78萬，均價(jià)還不到1.1萬元。
現(xiàn)在放賣的房子極少，而像麗景臺(tái)這樣的五羊新城高檔物業(yè)，更是稀有�！爸灰袡C(jī)會(huì)，就用高價(jià)吸引業(yè)主放盤，總有業(yè)主禁不住誘惑。”阿萍說。
家住華逸錦軒21樓的陳先生屬于中介眼里“禁不住誘惑”的那類業(yè)主。東南朝向、毗鄰廣鐵一中、樓盤高檔，陳先生的房子引得不少地產(chǎn)中介垂涎�！�124平方170萬。”被中介的電話無數(shù)次騷擾以后，陳先生放出了一個(gè)自以為不可能賣到的高價(jià)。
地產(chǎn)中介們卻暗地里慶幸：終于肯賣了。因?yàn)椋谒麄兛磥�，在房子緊缺的“賣方市場(chǎng)”里，高價(jià)并不會(huì)嚇跑一撥一撥的看房者，只要業(yè)主肯賣，總有買家。
阿萍請(qǐng)同事假扮客戶，開低價(jià)打壓陳先生的心理防線，最終他開出了160萬元的底價(jià)。1.3萬的均價(jià)在這個(gè)樓盤里仍屬高價(jià)，而兩個(gè)月前，同樣單元的房?jī)r(jià)還不到1.1萬元。
陳先生的松動(dòng)引發(fā)了中介們新一輪的看房競(jìng)賽。一個(gè)星期后，阿萍接到了陳先生的電話：不要再帶客戶來看房了，他的房子以172萬的實(shí)收價(jià)賣出去了，當(dāng)晚簽約。
“就是清水苑、中原、力強(qiáng)這幾家中介把房?jī)r(jià)給炒上去的，業(yè)主是坐著偷樂�！睎|興南路的一家地產(chǎn)中介行的老板說。
陳先生自己也沒鬧明白短短幾天之內(nèi)漲了12萬是怎么回事，如果加上各項(xiàng)交易稅費(fèi)，該物業(yè)的總價(jià)將達(dá)到190萬元，而1.5萬元的均價(jià)簡(jiǎn)直是這個(gè)樓盤的天價(jià)，據(jù)說一溝之隔的東山欣園(一手房)開盤價(jià)也才1.5萬。
阿萍不無懊惱：“如果我的客戶當(dāng)時(shí)160萬買下的話，一個(gè)星期內(nèi)他就賺了12萬�！痹谒磥恚灰呛梅孔�，再貴的價(jià)錢都可以找到買家。
五羊新城附近的居民甚至每天都可以感受到一日暴富的財(cái)富故事。
“漢苑87平方120萬？”9月8日，清水苑在五羊新城海運(yùn)小區(qū)舉辦的置業(yè)咨詢會(huì)上，林阿姨一臉驚訝地詢問地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。4個(gè)多月前，她以95萬的價(jià)格買回同樣面積的房子。
地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)斬釘截鐵地說：“您那房子是東南向，現(xiàn)在至少可以賣到130萬。”。盡管才住了4個(gè)多月，住得也挺滿意，林阿姨還是表示“回去和家人商量商量是否賣房”，經(jīng)紀(jì)則迅速地記下了她的電話。
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