“房子都住3年了，開發(fā)商承諾的體育場(chǎng)館還只是掛在墻上的一張圖紙。”類似的抱怨，已經(jīng)成了許多業(yè)主的心頭之痛。據(jù)了解，物業(yè)配套糾紛已經(jīng)成為有關(guān)部門接到的最多的投訴之一，也是有關(guān)部門最棘手的難題之一。
“以后買房的老百姓，不會(huì)再有這樣的抱怨了。”在今天《新建住宅小區(qū)商品住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”)發(fā)布會(huì)上，北京市建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人張農(nóng)科說。
這部由國(guó)土、規(guī)劃和建設(shè)三個(gè)部門聯(lián)手出臺(tái)的暫行規(guī)定稱，從今年3月1日起，任何開發(fā)商在辦理土地出讓手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)、房屋出售手續(xù)時(shí)，必須分別向主管的各部門提交小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)、竣工的各類情況，以保證這些部門能對(duì)小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施和小區(qū)房屋同步交付使用進(jìn)行監(jiān)管。任何違約的開發(fā)商都會(huì)進(jìn)入北京市國(guó)土、規(guī)劃和建設(shè)相關(guān)部門的黑名單中。
據(jù)介紹，這樣由三個(gè)部門共同監(jiān)管小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和房屋同步交付的管理模式在全國(guó)還不多見。
公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)：土地出讓必要條件
北京市建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人張農(nóng)科介紹說，由于有了國(guó)土部門的參與，公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)將成為土地出讓的必要條件。
“暫行辦法”規(guī)定，北京市的市和區(qū)縣國(guó)土部門與土地使用者簽訂用于住宅小區(qū)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確，同步建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及其建設(shè)時(shí)序作為出讓條件。并約定，土地受讓人需持新建住宅小區(qū)建設(shè)方案向相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門辦理有關(guān)審批手續(xù)，建設(shè)方案內(nèi)容有重大變更時(shí)，受讓人應(yīng)當(dāng)在變更后的10個(gè)工作日內(nèi)向規(guī)劃、建設(shè)和國(guó)土資源行政主管部門備案。
張農(nóng)科說，這意味著，如未按照建設(shè)方案完成建設(shè)居住公共服務(wù)設(shè)施，開發(fā)商不但因違反行政法規(guī)而受到處罰，還要承擔(dān)合同違約的法律責(zé)任。
開發(fā)商要交配套設(shè)施建設(shè)時(shí)間表
“暫行辦法”規(guī)定，開發(fā)商在申請(qǐng)規(guī)劃許可時(shí)，不但要制定居住公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的指標(biāo)，還要制定具體的建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)時(shí)間表。而規(guī)劃部門再審時(shí)，要在驗(yàn)收商品住宅的同時(shí)驗(yàn)收公共服務(wù)設(shè)施。
“暫行辦法”要求，建設(shè)部門在辦理住宅項(xiàng)目施工招標(biāo)文件備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)審核施工招標(biāo)范圍是否符合建設(shè)方案。張農(nóng)科說，這一規(guī)定是對(duì)既有管理方法的極大突破。
它規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的分期建設(shè)行為，保證每期住宅建設(shè)時(shí)都包括相應(yīng)的居住公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，以確保居民從入住就享受到配套完善的小區(qū)。
市政公用基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收前不能辦入住手續(xù)
“暫行辦法”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)參與住宅小區(qū)每期建設(shè)的竣工驗(yàn)收。沒有按照建設(shè)方案完成相應(yīng)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)不得辦理入住手續(xù)。
水、電、氣究竟建設(shè)到哪一步才算是市政公用基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)標(biāo)，能被相關(guān)部門驗(yàn)收？今天頒布的“暫行辦法”說，生活用水要求必須納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)的，須取得供水專業(yè)單位的供水認(rèn)可。采用自供水的住宅小區(qū)，供水設(shè)備應(yīng)符合給水設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)備完好。生活用電應(yīng)按有關(guān)部門的供電方案納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。
另外，“暫行辦法”還規(guī)定，“公共服務(wù)設(shè)施同步交用”必須寫入商品房預(yù)(銷)售合同。
暫行辦法有待進(jìn)一步完善
北京出臺(tái)這樣由三個(gè)部門監(jiān)管小區(qū)配套設(shè)施的文件在全國(guó)雖然走在前列，但老百姓還在提問政府，新房是有人管了，已建成小區(qū)配套設(shè)施存在的若干問題怎么辦？
北京的郭先生搬進(jìn)新家一年，就是和小區(qū)自來水戰(zhàn)斗的一年。有住戶在小區(qū)論壇上說，小區(qū)自備井的水質(zhì)經(jīng)衛(wèi)生部門檢測(cè)不合格，消息也得到了物業(yè)、甚至是小區(qū)所在地政府部門的認(rèn)可。
據(jù)小區(qū)業(yè)主們的調(diào)查，郭先生家所在的小區(qū)進(jìn)不了市政自來水的體系，只能靠小區(qū)自備井供水，但自備井又少了應(yīng)有的監(jiān)管，水質(zhì)難免得不到保證。
類似郭先生家小區(qū)這樣，由于市政公用基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施不配套導(dǎo)致影響住戶生活質(zhì)量的問題，目前在全國(guó)各類居民小區(qū)中已經(jīng)成為普遍問題，甚至已經(jīng)成為不少地區(qū)每年兩會(huì)上人大代表和政協(xié)委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。
盡管今天北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也解釋說，自備井問題靠有關(guān)監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)管是能解決的，但自備井以外的問題怎么辦，有關(guān)部門或許還要加強(qiáng)研究。
另外，“暫行辦法”中提到，物業(yè)管理要前置，而政策的制訂者也認(rèn)為這是管理方面的一項(xiàng)突破。但買過房子的人都知道，其實(shí)，大部分業(yè)主入住、成立業(yè)主委員會(huì)之前，第一輪物業(yè)是由開發(fā)商選擇的，這樣的物業(yè)如何代表業(yè)主去監(jiān)督小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)勢(shì)必成了一個(gè)問題。而且，“暫行辦法”也沒有說清楚物業(yè)能代表業(yè)主們實(shí)行怎樣的責(zé)權(quán)利。
北京市建設(shè)委員會(huì)的相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，目前這個(gè)辦法還帶有“暫行”字眼，也就是還需要各部門銜接和完善。
(來源：中國(guó)青年報(bào) 作者：劉世昕）
