2008年，樓市的劇變年。對(duì)于樓市營銷來說，是從樓賣得太好的“營銷無用論”，迅速轉(zhuǎn)變成樓賣不出去的“營銷無效論”。2008年最關(guān)鍵的營銷大事件都在“價(jià)格”二字做文章，要不就“成本價(jià)”、“半價(jià)賣樓”；要不就是“不降價(jià)”、“不打折”，表面是截然相反的態(tài)度，其實(shí)都是一樣的焦灼與狐疑。

　　2008年，對(duì)于樓市營銷來說，是無奈卻亢奮的一年。

　　謽發(fā)音：jiang

　　釋義：死扛

　　營銷事件一：

　　“成本價(jià)”祭出江湖

　　去年以來，廣州樓價(jià)不斷下降，開發(fā)商的小幅度降價(jià)賣樓已很難吸引精明的購房者了。由恒大御景半島于去年12月初率先打出“成本價(jià)賣樓”的口號(hào)：單價(jià)7800元/平方米起附送3000元/平方米裝修后，市場上“成本價(jià)”三個(gè)字便流行起來�！俺杀緝r(jià)”成為繼“大特價(jià)”、“超筍價(jià)”之外，又一個(gè)更具誘惑力的地產(chǎn)名詞。

　　畫外音：是不是成本價(jià)其實(shí)只有開發(fā)商自己知道，不過這三個(gè)字著實(shí)有誘惑，比“噴血大降價(jià)”更有殺傷力。

　　犇發(fā)音：bēn

　　釋義：夠牛

　　營銷事件二：

　　逆市封盤、不打折

　　深度調(diào)整期的廣州樓市，有開發(fā)商拼命降價(jià)賣樓出貨，也有開發(fā)商封盤等候市場回暖。后者典型代表就是僑鑫集團(tuán)旗下的匯景新城，去年8月高調(diào)稱要封盤練內(nèi)功。而同樣夠牛氣的樓盤還有老城樓盤新城市逢源，該盤開盤推行“無折扣銷售”的模式，不僅開盤不打折，且不同付款方式下的樓價(jià)都是一樣的。

　　畫外音：可能只有像匯景新城這樣的豪宅盤，才敢于說封盤不賣，只怕中低端樓盤越封盤越?jīng)]人買呢。而也只有熱求者眾的老城項(xiàng)目，才有不打折的勇氣，不過打折不打折，其實(shí)也不是那么重要，關(guān)鍵是定價(jià)的問題。

　　槑發(fā)音：mei

　　釋義：很傻

　　營銷事件三：

　　半價(jià)開盤、買三送三

　　去年1月26日，錦繡香江在樓市的冬天里，用“半價(jià)認(rèn)購”打了一場虛擬的價(jià)格戰(zhàn)，1天成交3.3個(gè)億，開盤大勝。去年四月，在金沙洲大橋旁的公路上，掛著一個(gè)巨幅招牌廣告“150萬元！糖果別墅買3層送3層送3個(gè)車位”，這一廣告讓不少買家動(dòng)心。

　　畫外音：無論是半價(jià)開盤，還是“買三送三”，所有開發(fā)商“讓利”的部分，都還不是“羊毛出在羊身上”。其實(shí)最重要的還是性價(jià)比的問題，而不是送了多少的問題。消費(fèi)者再傻再天真，也不會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)“送”字就決定購房。

　　囧發(fā)音jiǒng

　　釋義：郁悶

　　營銷事件四：

　　傍上“限價(jià)房”

　　最早一個(gè)盯著限價(jià)房做營銷的是碧桂園鳳凰城美寓，該盤打著“比限價(jià)房便宜”的招牌吸引買家。讓不少限價(jià)房準(zhǔn)買家棄限價(jià)房投奔商品房。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的8月廣州熱銷樓盤排行榜中，鳳凰城以585套業(yè)績排名第一，均價(jià)3800元/平方米比周邊限價(jià)房萬科新里程和龍光峰景華庭價(jià)格都要低。接下來，市場上效仿者也陸續(xù)出現(xiàn)了，而銷售人員也樂于將自己的價(jià)格與限價(jià)房比較，傍上“限價(jià)房”，成為一段時(shí)間內(nèi)的營銷熱點(diǎn)。

　　畫外音：漸漸地，與限價(jià)房比價(jià)格的營銷手法消失了，究其原因，是限價(jià)房也不好賣了，限價(jià)房價(jià)也不低了，而且年底，由于廣州第一個(gè)限價(jià)房陷于“收樓門”之后，“限價(jià)房”更加遭人白眼，如今如果還來和“限價(jià)房”比，那可真夠“窘”的了。

　　焱發(fā)音：yàn

　　釋義：火爆

　　營銷事件五：

　　明星助陣，人氣十足

　　去年恒大御景半島開盤請(qǐng)來成龍為樓盤剪彩，超過3萬市民看樓順便看明星，御景半島一炮而紅。嘗到甜頭后，去年恒大幾乎是開盤必請(qǐng)明星，去年9月廣州恒大山水城開盤，恒大請(qǐng)來了謝霆鋒、范冰冰、林熙蕾、蔡卓妍四大明星到現(xiàn)場助勢，人氣十足。

　　畫外音：明星效應(yīng)自然不可小覷，不過要深究恒大樓盤的熱銷原因，“開盤必特價(jià)”雖然直白，但是其效果也等同于明星的回眸一笑。

　　圐圙發(fā)音：kū lüè

　　釋義：和諧

　　營銷事件六：

　　保值承諾、降價(jià)補(bǔ)償

　　在深圳、北京、上海、武漢等地連續(xù)發(fā)生業(yè)主要求開發(fā)商進(jìn)行降價(jià)補(bǔ)償?shù)氖录�后，去�?月，大運(yùn)家園推出了廣州樓市首份“房產(chǎn)保值承諾書”，明確在去年4-6月期間購買大運(yùn)家園的買家，可以獲得房產(chǎn)保值承諾，在2009年底前樓盤降價(jià)，業(yè)主可獲得相應(yīng)價(jià)格差額饋贈(zèng)。6月份，利海集團(tuán)旗下三盤推出協(xié)議式“差額返還”計(jì)劃。據(jù)了解，該計(jì)劃具體內(nèi)容是指客戶在購買該計(jì)劃所指定的物業(yè)后，如同等單位出現(xiàn)價(jià)格回落而給客戶造成損失，則利海集團(tuán)會(huì)將損失的差額全數(shù)返還。12月，新城市·逢源在發(fā)售時(shí)，也作出“保值發(fā)售”的承諾：項(xiàng)目絕不降價(jià)，若業(yè)主發(fā)現(xiàn)在樓盤發(fā)售至交樓期間出現(xiàn)降價(jià)的情況，發(fā)展商將會(huì)百分百補(bǔ)償降價(jià)差額給業(yè)主。

　　畫外音：保值承諾盡管體現(xiàn)出開發(fā)商一定的市場誠意，但是如此“承諾”能夠真正兌現(xiàn)還是未知數(shù)。原因有一：如何認(rèn)定自己購買的單位是否已經(jīng)降價(jià)？畢竟房子是唯一的，與其他物業(yè)很難有可比較性。第二：就算在售過程中，開發(fā)商不降價(jià)，但是同路段的同類型物業(yè)已經(jīng)降價(jià)，那么，事實(shí)上物業(yè)的價(jià)值在貶值仍是不可避免的事實(shí)。

　　巭發(fā)音：pu

　　釋義：運(yùn)動(dòng)

　　營銷事件七：

　　舉國奧運(yùn)、地產(chǎn)練功

　　2008年中國奧運(yùn)年，廣州樓市也少不了奧運(yùn)營銷，奧運(yùn)明星作客樓盤比比皆是。比如去年10月，廣州雅居樂一尺山居開盤，開發(fā)商就邀請(qǐng)了奧運(yùn)會(huì)中最熱的體育明星———中國羽壇名將、體壇金牌情侶檔林丹、謝杏芳到場坐鎮(zhèn)，吸引了大批市民到場看樓看明星。

　　畫外音：奧運(yùn)熱、全民運(yùn)動(dòng)的高潮已經(jīng)過去了，但是開發(fā)商的練內(nèi)功卻剛剛開始。這一場運(yùn)動(dòng)會(huì)不是娛樂、狂歡與聚會(huì)，卻是一場生死搏擊的殘酷之戰(zhàn)。

　　靐發(fā)音：bìng

　　釋義：雷倒

　　營銷事件八：

　　6萬元/平方米，再送菲傭

　　去年最具創(chuàng)意的營銷手法，莫過于錦繡香江“空中高爾夫1號(hào)”6萬元/平方米的天價(jià)開盤。受矚目的除了驚天價(jià)格和超豪裝修外，還有附送的禮物———3套秘書房、2輛秘書寶馬、1個(gè)英時(shí)管家、2個(gè)菲傭等等。而這些都是推樓中小戶型的鋪墊。這樣炒作賣樓的雷倒一大片，許多人都到開盤現(xiàn)場看熱鬧，因?yàn)榭匆豢?萬元/平方米的房子也是值得的。

　　畫外音：天價(jià)開盤確實(shí)很牛，而送的“禮品”卻著實(shí)雷人。有網(wǎng)友笑稱，又送汽車又送房子，又送管家又送菲傭，再送下去就差送老婆了。

　　嘦發(fā)音：jiao

　　釋義：只要

　　營銷事件九：

　　零首付：讓你買得起，只要你想買

　　早在去年初，廣州就已經(jīng)出現(xiàn)“猶抱琵琶半遮面”的低首付。當(dāng)時(shí)包括富力地產(chǎn)、時(shí)代集團(tuán)、利海集團(tuán)等大中型開發(fā)商，均推出可以先付一成首期，余款在3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊的優(yōu)惠方式。但是由于當(dāng)時(shí)樓價(jià)并未跌到合理水平以及在銀根尚未放松的背景下，低首付促銷并未出現(xiàn)立竿見影的效果。直到年底的促銷大戰(zhàn)，低首付又再次聲勢浩大重出江湖。以恒大、祈福、時(shí)代等為代表的低首付樓盤受到了極大關(guān)注。

　　畫外音：低首付、“零首付”促銷手法的重出江湖，是廣州樓盤促銷血拼又一見證，實(shí)現(xiàn)了“只要你想買，便可以買得起”的購房一路綠燈，然而該促銷手法蘊(yùn)藏著不小的樓市風(fēng)險(xiǎn)，“只要”一被捅破，將會(huì)有更大的危機(jī)襲來。

　　嘂發(fā)音：jiao

　　釋義：混亂

　　營銷事件十：

　　一二手聯(lián)動(dòng)、非常時(shí)期的“實(shí)用主義”

　　去年6月，中海金沙灣以“最低價(jià)僅5800元/平方米”的口號(hào)掀起了一二手聯(lián)動(dòng)的序幕，買家只要在合富輝煌旗下子公司報(bào)名，便可以享受團(tuán)購優(yōu)惠。隨后，中原地產(chǎn)代理的時(shí)代YOU公寓、時(shí)代糖果等樓盤，滿堂紅代理的力迅原筑、翡翠綠洲、君珀國際等樓盤，也陸續(xù)掀起了陣勢強(qiáng)大的一二手聯(lián)動(dòng)售樓行動(dòng)。兩個(gè)月之間，通過該方式售樓的樓盤就達(dá)二三十個(gè)，而今，仍有越來越多的中高檔樓盤采用這種方式賣樓，一二手聯(lián)動(dòng)成為營銷界最流行的話題之一。一二手聯(lián)動(dòng)是樓市非常時(shí)期內(nèi)的“實(shí)用主義”賣樓措施，“無論黑貓白貓，抓住了老鼠就是好貓”。