在經(jīng)過(guò)1-3月低潮期的緩沖后，4月的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新開(kāi)盤項(xiàng)目入市高峰。2006土地交易量的大幅上漲，使得一些開(kāi)發(fā)商手中有了一定量的土地，但由于土地增值稅的開(kāi)征，增加了開(kāi)發(fā)商持有土地的成本。另外，國(guó)家對(duì)銀根的控制、利率的上調(diào)、“未封頂樓盤禁貸令”等政策的實(shí)施，使開(kāi)發(fā)商的資金鏈日益緊縮。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王述認(rèn)為，這些限制將促使開(kāi)發(fā)盡快完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售，以便盡快回籠資金。但由于房屋建設(shè)需要周期，預(yù)計(jì)2007年年中開(kāi)始，京城樓市將會(huì)迎來(lái)供應(yīng)高峰。
純新盤加速放量
公寓項(xiàng)目首超普通住宅
“4月份預(yù)計(jì)將有26個(gè)純新盤入市，是今年以來(lái)放量最多的一個(gè)月�！敝写蠛慊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者，這些純新項(xiàng)目主要集中在五環(huán)以外，總量為12個(gè)；三環(huán)至四環(huán)內(nèi)的純新盤數(shù)量最少，只有2個(gè)；二環(huán)以內(nèi)的4個(gè)純新盤主要以高檔住宅項(xiàng)目公寓為主，主力戶型設(shè)計(jì)多以120平米以上的大戶型為主。其中東城區(qū)金寶街2號(hào)雅安國(guó)際商務(wù)公寓擬售均價(jià)為16000元／平方米，另外三個(gè)項(xiàng)目截至目前為止仍未定價(jià)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)不會(huì)低于同一環(huán)線區(qū)間新盤的價(jià)格。
“我們很看好四、五月的北京市場(chǎng)，雖然整體供應(yīng)量會(huì)有所增加，但由于之前的供應(yīng)量較少市場(chǎng)需求有所積累，因此，市場(chǎng)消化應(yīng)該不成問(wèn)題�！北本┙鹛┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃部葉嵐表示。
從不同物業(yè)類型占比來(lái)看，4月預(yù)計(jì)上市的純新開(kāi)盤項(xiàng)目中公寓上市個(gè)數(shù)為12個(gè)，首次超過(guò)普通住宅。公寓項(xiàng)目在各環(huán)線均有分布，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理王述認(rèn)為，這種現(xiàn)象顯示出選擇在郊區(qū)購(gòu)房的客戶已不僅僅局限于購(gòu)買一套居所，對(duì)于居住品質(zhì)的要求在逐步提升，為了迎合這種消費(fèi)需求的改變，開(kāi)發(fā)商將位于郊區(qū)的地塊也定位于公寓產(chǎn)品。由此可見(jiàn)，公寓項(xiàng)目向郊區(qū)拓展將成為新趨勢(shì)。新增普通住宅項(xiàng)目延續(xù)以往的特點(diǎn)，六成以上位于四環(huán)外。
住宅郊區(qū)化更加明顯
房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升
從區(qū)域位置上看，朝陽(yáng)區(qū)仍然擔(dān)當(dāng)新盤供給的主力軍，4月份開(kāi)盤16個(gè)項(xiàng)目，占到總放盤個(gè)數(shù)的25%，其次為海淀、豐臺(tái)、昌平等區(qū)域�！霸�4月開(kāi)盤的項(xiàng)目中，八成以上分布于四環(huán)外區(qū)域，隨著市區(qū)土地資源的稀缺，開(kāi)發(fā)商更傾向于在四環(huán)內(nèi)開(kāi)發(fā)更能體現(xiàn)土地價(jià)值的公寓、商業(yè)等項(xiàng)目，造成了普通住宅項(xiàng)目逐步向郊區(qū)延伸。”
在4月開(kāi)盤的項(xiàng)目中有四分之三位于四環(huán)外區(qū)域，王述認(rèn)為，隨著京開(kāi)高速、京昌高速、京通快速等放射狀道路的修建和城市輕軌的開(kāi)通，以及城市中心地區(qū)房?jī)r(jià)的高漲，大量遠(yuǎn)郊區(qū)的住宅為購(gòu)房人創(chuàng)造了更多選擇的機(jī)會(huì)，這一購(gòu)房趨勢(shì)的轉(zhuǎn)變進(jìn)而又提高了這些地區(qū)的房?jī)r(jià)。
王述表示，雖然四環(huán)外有部分新盤售價(jià)未定，但從已經(jīng)定價(jià)的項(xiàng)目來(lái)看，房?jī)r(jià)并不如人們期許得那樣走低，僅普通住宅項(xiàng)目的均價(jià)就已達(dá)到8521元／平方米，如五環(huán)以外朝陽(yáng)區(qū)雙橋南的華美橡樹(shù)嶺，產(chǎn)品類型為低密度花園洋房，均價(jià)為12000元／平方米；一直以來(lái)飽受關(guān)注的華潤(rùn)橡樹(shù)灣二期均價(jià)預(yù)計(jì)也將達(dá)到11000-12000元／平方米。雖有部分位于平谷區(qū)、房山區(qū)的低價(jià)位普通住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，但所占比重較小，已扭轉(zhuǎn)不了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。
“小戶型”項(xiàng)目已露尖尖角
“90平米占70%”政策的出臺(tái)令諸多開(kāi)發(fā)商不得不對(duì)原有規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，延緩了小戶型住房的供應(yīng)時(shí)間，但從2007年4月預(yù)計(jì)新開(kāi)盤的項(xiàng)目中可以看出，小戶型項(xiàng)目供應(yīng)比重增加的趨勢(shì)已初見(jiàn)端倪。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，計(jì)劃在4月開(kāi)盤的純新項(xiàng)目中有8個(gè)新項(xiàng)目是以小戶型為主，占新開(kāi)盤項(xiàng)目的38%，再加上老項(xiàng)目后期中以小戶型為主的項(xiàng)目，4月開(kāi)盤的小戶型項(xiàng)目個(gè)數(shù)共計(jì)14個(gè)，占到了總量的22% 。
對(duì)此，王述分析，隨著開(kāi)發(fā)商觀望態(tài)度的轉(zhuǎn)變，以及一些小戶型項(xiàng)目的陸續(xù)預(yù)售，預(yù)計(jì)在4月以后小戶型項(xiàng)目在整體市場(chǎng)的占比將不斷上升。這有利于遏制購(gòu)房人之間對(duì)于住房面積盲目攀比造成的過(guò)度、超前消費(fèi)，從而減輕消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。(王小霞)
