“國(guó)家出臺(tái)這些規(guī)定是為了防止炒房、抑制房?jī)r(jià)，但這都轉(zhuǎn)嫁為買(mǎi)房人的負(fù)擔(dān)。我買(mǎi)房為什么還要為房主支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅？”
在二手房市場(chǎng)，房主、中介占盡優(yōu)勢(shì)
10天前，濱雪向北京一家知名中介公司交了1萬(wàn)元的定金，準(zhǔn)備買(mǎi)一套西直門(mén)外的二手房。這套房面積80多平方米，房齡8年，因?yàn)榕R近西直門(mén)，總價(jià)110萬(wàn)元。這幾天，濱雪正忐忑不安地等待與房主簽訂購(gòu)房合同。
眼下股市正紅紅火火、牛氣沖天，按說(shuō)現(xiàn)在買(mǎi)房并不是一個(gè)明智的選擇。為了在北京盡早安家，自去年夏天開(kāi)始，濱雪四處看房。無(wú)奈新盤(pán)供應(yīng)寥寥，且價(jià)格飛漲，她轉(zhuǎn)而搜尋二手房�！拔�?guī)缀跽冶榱吮本┧兄闹薪楣荆辛耸畮准议T(mén)店，看了不下30處房子�？墒牵孔泳鶅r(jià)漲了1000多元，中意的房子還沒(méi)買(mǎi)到手�！被叵胫荒陙�(lái)的買(mǎi)房歷程，濱雪感慨良多。房蟲(chóng)中介合謀哄抬房?jī)r(jià)
去年夏天，濱雪在中介公司的帶領(lǐng)下搜羅北京三環(huán)以?xún)?nèi)二手房，但看了十余處房未果。今年3月，綜合比較了地理位置、房齡、朝向等因素后，濱雪看中了翠微路的一處58.4平方米的房子，1998年的板樓，售價(jià)75萬(wàn)元，單價(jià)合1.28萬(wàn)元。據(jù)了解，翠微路附近的房子均價(jià)1.1萬(wàn)元左右。濱雪一廂情愿地認(rèn)為高于區(qū)域均價(jià)，又是一層，可以和房主再砍砍價(jià)錢(qián)，于是表示要見(jiàn)房主，中介公司欣然答應(yīng)。
然而，在與房主談判了1個(gè)多小時(shí)后，濱雪心里很不是滋味。房主是一名七旬老太太，那天特地叫來(lái)了三個(gè)兒女。在這個(gè)小區(qū)里，他們一家有6處房子，是個(gè)典型的“房蟲(chóng)”。老太太賣(mài)房子的原因，是女兒打算在通州區(qū)換購(gòu)一套200多平方米的新房子。談到價(jià)格，老太太寸步不讓?zhuān)骸半m然要的價(jià)錢(qián)高，但我們不會(huì)降價(jià)的，你不買(mǎi)還有別人買(mǎi)，這房子不愁賣(mài)�！彼畠焊^(guò)分：“這套房我們還要用到7月份，你們要買(mǎi)現(xiàn)在就付定金，而且希望一次性付清房款。我們急著要付新房的預(yù)付款，早付款有折扣。”
此時(shí)，中介的看房員站在旁邊幫腔說(shuō)：“是呀，現(xiàn)在翠微路的房子特別緊俏，一有新房源馬上就賣(mài)出去了。你看上可心的房子不容易，貴點(diǎn)就貴點(diǎn)吧，以后這兒的房?jī)r(jià)還能漲。”
“我不過(guò)是希望他們降一點(diǎn)價(jià)格，圖個(gè)安慰，現(xiàn)在買(mǎi)什么都可以侃價(jià)嘛。他們真是過(guò)分，馬上交款，還得一次性付款，價(jià)格沒(méi)得商量還要延遲交房。更過(guò)分的是中介。我交了中介費(fèi)，可是他們盡幫著房主說(shuō)話(huà)�！敝两駷I雪都很氣憤。
房主當(dāng)然希望售價(jià)越高越好，有人賣(mài)1.2萬(wàn)元，那我房子不差可以賣(mài)1.3萬(wàn)元啊。尤其是擁有多套房產(chǎn)的“房蟲(chóng)”，不急于出手，坐等新房舊房一起漲。而中介不管房?jī)r(jià)是否被高估，只是希望房子出售后自己就能賺到可觀(guān)的中介費(fèi)，且中介費(fèi)是按售價(jià)百分比收的，便任由房主互相攀比漫天要價(jià)。
濱雪認(rèn)為，在房源緊缺、價(jià)格攀升的背景下，中介和房主是很容易達(dá)成合謀的。合謀的結(jié)果是北京房?jī)r(jià)連連飆升。據(jù)一些中介看房員私下透露，他們不愿意幫著侃價(jià)的主要原因是差價(jià)，多賣(mài)2萬(wàn)元就能多分1萬(wàn)元，那比中介費(fèi)要?jiǎng)澦愕枚�。小中介大多靠這個(gè)掙錢(qián)。據(jù)中大恒基、鏈家地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房的整體成交均價(jià)為8675元/平方米，比3月份上漲3.5%以上。中大恒基市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者：“按照慣例，4月份是全年二手房?jī)r(jià)格漲幅最高的一個(gè)月，除了冬季以外，很難再達(dá)到這樣的漲幅水平。馬上進(jìn)入的夏季便是二手房買(mǎi)賣(mài)淡季，預(yù)計(jì)可以讓這種房?jī)r(jià)漲幅降降溫�！�
房主稅費(fèi)全額轉(zhuǎn)嫁
無(wú)奈于房?jī)r(jià)上漲太快，濱雪決定“該出手時(shí)就出手”，碰到好房子快速出擊絕不再猶豫。
4月底，濱雪在鏈家地產(chǎn)介紹下，看中一處安定門(mén)附近一套49平方米的回遷房，房主要價(jià)64萬(wàn)元。濱雪覺(jué)得有些貴，但離單位近，方便還省交通費(fèi)。
但此房房產(chǎn)證不滿(mǎn)5年，有額外稅費(fèi)。按照國(guó)家稅務(wù)總局的最新規(guī)定，2006年6月1日后，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不滿(mǎn)5年的所有房屋出售，必須支付成交額5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅。此外，自2006年8月1日開(kāi)始，國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率為固定的20%。不能提供房產(chǎn)原價(jià)值證明或者合理費(fèi)用憑證的按房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的1%繳納。
然而，在與房主洽談時(shí)，濱雪迷惑了：“國(guó)家出臺(tái)這些規(guī)定是為了防止炒房、抑制房?jī)r(jià)，但這都轉(zhuǎn)嫁為買(mǎi)房人的負(fù)擔(dān)。我買(mǎi)房為什么還要為房主支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅？有關(guān)部門(mén)怎么沒(méi)考慮到這類(lèi)政策的后果，難怪越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲。”
據(jù)鏈家地產(chǎn)一門(mén)店負(fù)責(zé)人說(shuō)：“現(xiàn)在都是買(mǎi)房人為賣(mài)房人承擔(dān)稅費(fèi)的，這已經(jīng)是二手房業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則�！庇浾呓佑|到的多家中介公司都這樣解釋?zhuān)骸拔覀円矝](méi)有辦法，房主要價(jià)都是凈得價(jià)，他們不管稅費(fèi)。”
倘若買(mǎi)這套49平方米的房子，濱雪向記者算了一下稅費(fèi)：所需稅費(fèi)7.68萬(wàn)元，包括營(yíng)業(yè)稅5.5%、契稅1.5%、印花稅1%、個(gè)人所得稅1%、中介費(fèi)3%。最后這套房要72萬(wàn)元，每平方米1.46萬(wàn)元。
若如此，濱雪額外要多掏2.5%的稅費(fèi)。二手房的中介費(fèi)一般是成交額的3%，買(mǎi)賣(mài)雙方各付1.5%。但賣(mài)房人由于占有房屋資源處于優(yōu)勢(shì)一般都不愿承擔(dān)中介費(fèi)。房屋中介公司便利用了賣(mài)房人的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)與買(mǎi)房人求房心切的心理，通常都會(huì)與賣(mài)房人形成利益共同體達(dá)成默契讓買(mǎi)房人支付全額3%的中介費(fèi)。
濱雪最終發(fā)現(xiàn)，自己面對(duì)的是一場(chǎng)無(wú)法勝利的“戰(zhàn)爭(zhēng)”，如果想買(mǎi)套房子，就必須無(wú)條件接受明知不合理的條件。
中介公司演技高超
無(wú)奈之下，濱雪決定把選房的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向七八年房齡的房子，終于在5月初尋覓到一處西直門(mén)附近的央產(chǎn)房。
看過(guò)房子，當(dāng)濱雪流露出滿(mǎn)意的表情時(shí)，中介假裝接了個(gè)電話(huà)，然后無(wú)奈地說(shuō)：“壞了，下午另一個(gè)看的人就要跟房主簽合同了！”“那怎么辦啊？是不是這個(gè)房子現(xiàn)在想要也買(mǎi)不了？”“那我想想辦法吧�！敝薪檫呎f(shuō)邊打了個(gè)電話(huà)。打完電話(huà)之后，他欣喜地說(shuō)：“咱們還有希望，那邊還沒(méi)有交定金，你們?cè)谒麄冎敖粌扇f(wàn)塊錢(qián)的定金，他們肯定就買(mǎi)不成了�！�
“店長(zhǎng)同意幫咱們了！那是我們公司別的分店的人訂的，而這套房子是由我們店全權(quán)代理，所以你們?cè)诘诙煸缟?0點(diǎn)之前付定金并且全款交中介費(fèi)，房子保證是咱們的�！�
濱雪要求先見(jiàn)房主再交定金。第二天，中介告知房主在深圳，先交定金，表明買(mǎi)房誠(chéng)意房主才回來(lái)。怕房源飛了，濱雪無(wú)奈先交付了定金。幾天后，濱雪終于見(jiàn)到了房主，但發(fā)現(xiàn)房主先前并未與中介簽訂委托賣(mài)房合同，房主也一直在北京。中介公司為了濱雪這單生意，一直在演戲。現(xiàn)在，濱雪在等待房主和中介公司的下文。
看了一年多的二手房，濱雪發(fā)現(xiàn)，中介公司帶客戶(hù)看房是有策略的，一般是先帶客戶(hù)去看不太好的房子和太好的房子，都是為最后兩套房子作鋪墊。這么一來(lái)，就很容易使客戶(hù)對(duì)中介公司重點(diǎn)介紹的房子產(chǎn)生認(rèn)同感，他們的工作做起來(lái)也相對(duì)容易多了。每當(dāng)對(duì)看過(guò)的房子流露出滿(mǎn)意的表情時(shí)，中介公司的業(yè)務(wù)員就會(huì)想盡辦法給客戶(hù)施加心理壓力，讓客戶(hù)在最短的時(shí)間內(nèi)交購(gòu)房定金。
有關(guān)專(zhuān)家提醒，購(gòu)買(mǎi)二手房之前一定先要了解相關(guān)的稅費(fèi)政策，同時(shí)要擦亮眼睛遇事沉著應(yīng)對(duì)，千萬(wàn)不要上了中介公司的圈套。(于宛尼)
