一面是如火如荼的房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，另一面卻是日漸冷清的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試，冰火兩重天的對比折射出房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的準入門檻正在日漸虛化。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人持證上崗率不足3%
“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試本來應該是個‘富礦’，但現(xiàn)在卻正在趨于‘尖滅’�！闭劶敖陙碇鹉晗陆档膱罂既藬�(shù)，多年從事房地產(chǎn)研究的北京市中濟律師事務所吳元明律師感慨，“這不但與我國同時期房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展形成鮮明對比，也與房地產(chǎn)經(jīng)紀活動競爭白熱化的現(xiàn)象構(gòu)成冰火兩重天。”
“尖滅”，地質(zhì)學術語，本意指巖層的厚度在沉積盆地邊緣變薄以至消失的現(xiàn)象。在吳元明看來，始于2002年的全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試報考人數(shù)逐年減少，是典型的“尖滅”——2002年，報名人數(shù)為31219人，2003年、2004年報名人數(shù)為32313和38427，到了2005年驟降為28454人，2006年進一步降為16390人。
由于房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試實行兩年滾動考試制度，除第一年外，以后各年度的報名人數(shù)中均包含前一年度實際參加考試雖未通過但保留科目成績的復考人員，因此，如果扣除推算出來的復考人數(shù)，2005年和2006年的新報考人數(shù)已經(jīng)降到3314和2359。
“今年7月是第六次全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試的報名時段，各地報名人數(shù)要到8月份才能匯總完成，但從已經(jīng)報上來的情況看，比去年還是有所減少�！毕嚓P部門人士向《中國經(jīng)濟周刊》透露。
“用處不大”“標準不統(tǒng)一”“報考條件不合理”
——三大原因?qū)е隆凹鉁纭?/strong>
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)者認為取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格“用處不大”，這讓許多準備參加考試的人打起了退堂鼓�！澳壳罢麄�市場還不夠規(guī)范，有證和無證的差別并不大。”“同樣能夠賣掉房子，何必花那么大力氣？”這是一些房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員普遍的看法。北京鏈家地產(chǎn)市場部的張月也告訴《中國經(jīng)濟周刊》，在北京，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員流動性比較大，他們普遍缺乏長遠的規(guī)劃。
此外，行業(yè)準入標準不統(tǒng)一引起的混亂，也使得全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試人數(shù)減少。記者了解到，除了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試之外，許多地方也有本地的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格考試，例如北京有“北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀資格考試”、上海有“上海市房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人資格(房地產(chǎn)專業(yè)科目)考試”等，報考或申請條件也相差很遠。
“北京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前只要取得北京經(jīng)紀人證書就可以，而且一年有2-5次考試，不但比全國考試靈活，難度也較小，所以報考全國證書的人數(shù)相對還是比較少的。”鏈家地產(chǎn)市場部張月坦言。
不僅如此，各地的執(zhí)業(yè)資格要求還互相排斥、互相拆臺。據(jù)吳元明律師介紹，“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書”就曾在部分地區(qū)不被當?shù)毓ど坦芾聿块T認可，以至于后來中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會專門發(fā)文，要求地方性法規(guī)不得將地方頒發(fā)的“經(jīng)紀人資格考核合格證明”作為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設立或從業(yè)人員執(zhí)業(yè)的前置條件。
“這是個歷史遺留問題�！眳窃髀蓭煴硎�，在上世紀90年代，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的需求也隨之增強。為了適應市場發(fā)展的需要，從1996年開始，上海等房地產(chǎn)市場發(fā)達的地方，陸續(xù)出臺了對房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格認證的行政法規(guī)。但到了2001年，國家也開始著手對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動進行規(guī)范，以應對和解決該行業(yè)出現(xiàn)的各種問題。2001年12月18日，人事部、建設部發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(下稱“暫行規(guī)定”)，明確“凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人員相應職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊生效。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動�！�
“不過，暫行規(guī)定到底是屬于部門規(guī)章還是政府文件，在理解上存在分歧。這就導致某些地方政府部門不承認暫行規(guī)定的法律效力，而是仍舊依據(jù)本地政府頒布的行政法規(guī)來對房地產(chǎn)經(jīng)紀資格進行認證�！眳窃髡f。
在吳元明看來，如果各地形形色色的房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格在之前尚屬歷史遺留問題可繼續(xù)保留的話，那么從2004年頒布實施《行政許可法》以后，就應該廢除。根據(jù)《行政許可法》第十五條第二款規(guī)定：“地方性法規(guī)和省、自治區(qū)直轄市人民政府規(guī)章不得設定應當由國家統(tǒng)一確定的公民、法人或其它組織的資格資質(zhì)的行政許可”，因此，繼續(xù)保留將不僅違背法律的禁止性規(guī)定，還將對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務市場形成干擾。
“對各個地方所認可的房地產(chǎn)經(jīng)紀資格應予以明確否定，不能再持曖昧態(tài)度或姑息養(yǎng)奸，這樣才能維護法律的公正性�！眳窃髡f。
本刊就此問題聯(lián)系了主管房地產(chǎn)經(jīng)紀資格管理的相關部門，但采訪被婉言拒絕。
報考條件設置不合理，被認為是全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試人數(shù)逐年減少的第三個原因。如《房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第三條說明：未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；而在第九條申請參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試的條件中，又作出了“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年”等限制性規(guī)定。
“一方面規(guī)定未取得資格不得從業(yè)，另一方面又規(guī)定從業(yè)3年方可報考，實屬自相矛盾�！眳窃髡f。
北京鏈家地產(chǎn)市場部張月也表示，對全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試并不是不熱衷，只是因為考制不靈活難度系數(shù)較大，所以考的人就少了�！叭绻麍罂紬l件基本相同，更多人會選擇全國統(tǒng)考。因為鏈家在大連、天津都有分公司，考全國證一勞永逸。”
考試制度“尖滅”會否導致行業(yè)準入制度“尖滅”？
“其實，房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度趨向‘尖滅’并不可怕，可怕的是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)過多年努力才初步建立的行業(yè)準入制度會否因此趨向‘尖滅’？這才是要害！”吳元明說。據(jù)他介紹，目前有的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)連一個注冊經(jīng)紀人都沒有，把行業(yè)準入門檻踢到一邊，隨意聘用社會閑雜人員。
有關資料顯示，截至2006年底，我國共有14.7萬人次參加全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，近3萬人取得執(zhí)業(yè)資格，1.6萬多人注冊執(zhí)業(yè)。但全國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員超過百萬人。據(jù)此計算，則只有不足3%的從業(yè)者具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格。
“即使這些考試合格人員全部從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，對于全國數(shù)量眾多的房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)而言，也是杯水車薪�！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會中介專業(yè)委員會主任何琦告訴《中國經(jīng)濟周刊》。以上海為例，2006年有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)8625家，如按一家機構(gòu)用三位房地產(chǎn)經(jīng)紀人計，僅上海就需要約2.6萬人�！翱梢哉f，目前在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中具體從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的人員大多數(shù)并不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀領域問題頻出也就不足為奇了�！焙午f。
吳元明律師也認為，房地產(chǎn)交易市場的規(guī)范離不開房地產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍的規(guī)范，“從某種意義上說，這個群體亂就是市場亂，這個群體治就是市場治。但從全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度趨向“尖滅”這一現(xiàn)象來看，決策部門還沒有對這個問題給予足夠的重視�！�
記者了解到，建設部從去年就著手的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》目前正在緊鑼密鼓地制定之中，并有望在年內(nèi)出臺。這個管理辦法將對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員及機構(gòu)的行業(yè)準入問題、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人的關系等問題予以明確。
據(jù)該辦法建議稿的有關起草人透露，辦法的出臺，將有效解決房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前面臨的若干問題，一個健康、有序、誠信的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)將隨辦法的落實而形成，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試制度作為行業(yè)準入的重要手段，也可能迎來快速發(fā)展的第二春。 (牛建宏 許浩)
