中國(guó)是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，并且還是一個(gè)沒有完全實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的國(guó)家，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，縱容城市房?jī)r(jià)非理性上漲，必將對(duì)中國(guó)的城市化發(fā)展造成極大的障礙。為了保護(hù)中國(guó)廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔(dān)起控制房?jī)r(jià)的職責(zé)。控制房?jī)r(jià)過快上漲的方法：一、政府必須承擔(dān)起為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的責(zé)任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場(chǎng)買房；三、深化財(cái)政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合作博弈；四、改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)；五、積極化解流動(dòng)性過剩的沖擊。

　　⊙華民

　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)的非理性上漲有百害而無一利，以日本為典型的東亞國(guó)家由于沒有控制好房?jī)r(jià)，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機(jī)，從而導(dǎo)致長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)衰退。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞�茨的�?shí)證研究(此研究是以美國(guó)的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)的)，房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調(diào)整的周期長(zhǎng)度約為20年左右。這一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)在日本也基本上得到證實(shí)，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復(fù)蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)成為中國(guó)政府義不容辭的職責(zé)。

　　中國(guó)是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，并且還是一個(gè)沒有完全實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的國(guó)家，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，縱容城市房?jī)r(jià)非理性上漲，必將對(duì)中國(guó)的城市化發(fā)展造成極大的障礙。只要沒有城市化的發(fā)展，中國(guó)的農(nóng)民就無法進(jìn)城，從而也就無法分享工業(yè)化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，進(jìn)而達(dá)到縮小城鄉(xiāng)居民收入差距的發(fā)展目標(biāo)，更不用說變目前這種以外部出口為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式為依靠?jī)?nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。進(jìn)一步而言，政府為縮小城鄉(xiāng)差距而采取的任何補(bǔ)貼政策與再分配措施都是成本高昂的，其政策效應(yīng)根本不能與城市化相比較。因此，為了保護(hù)中國(guó)廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔(dān)起控制房?jī)r(jià)的職責(zé)。

　　下面，我們就按照容易與困難的程度、以及效果大小的分類，來選擇控制房?jī)r(jià)過快上漲的方法。

　　政府必須承擔(dān)起為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的責(zé)任

　　各級(jí)政府需要盡快承擔(dān)起本來就應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)的、為低收入者建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質(zhì)的住宅市場(chǎng)為分離均衡的市場(chǎng)。采取這樣的做法，既可以讓低收入階層實(shí)現(xiàn)居者有其屋的人權(quán)要求，又可以通過需求的分離來降低快速上漲的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)于政府需要不需要承擔(dān)這樣的職能，主要有兩種反對(duì)意見：第一種反對(duì)意見認(rèn)為，由政府來提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房一定會(huì)滋生腐��；第二種反對(duì)意見則擔(dān)心政府為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房有回歸傳統(tǒng)的福利分房之嫌。

　　第一種反對(duì)意見所擔(dān)心的問題是，假如由政府來提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房，那么勢(shì)必會(huì)有許多高收入者利用各種不正當(dāng)?shù)氖侄蝸慝@得購(gòu)買或者租賃這些房屋的所有權(quán)或者居住權(quán)，其后果將會(huì)產(chǎn)生兩大非常負(fù)面的效應(yīng)：除了前面所說的腐敗效應(yīng)之外，還會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。其中的道理很簡(jiǎn)單，當(dāng)高收入者擠入經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房市場(chǎng)后，該市場(chǎng)中的總需求就會(huì)增加，從而會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的租售價(jià)格產(chǎn)生向上的沖擊，與此同時(shí)，又因?yàn)檫@些擠入該市場(chǎng)的高收入者擁有貨幣優(yōu)勢(shì)，以致在購(gòu)租過程中相對(duì)于那些低收入者而言具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，這種實(shí)力不對(duì)等的競(jìng)爭(zhēng)必將使得那些低收入者被無情地?cái)D出這個(gè)市場(chǎng)。所以，就以上兩個(gè)消極的效應(yīng)來說，人們完全有理由反對(duì)由政府來提供經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房的政策。

　　但是，有必要指出的是，以上的擔(dān)心仍然能是建立在一般均衡市場(chǎng)假設(shè)基礎(chǔ)上的，因此是可以商榷的。假如政府能夠按照分離均衡的思路來向低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，那么關(guān)鍵的問題就不是在于價(jià)格上的分離，而是在于建筑面積上的分離。只要政府提供給低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的建筑面積與相關(guān)設(shè)施符合人道的要求(根據(jù)國(guó)家建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為人均13平方米)，并與市場(chǎng)開發(fā)商所提供的旨在滿足高收入者之需求的商品房在建筑面積上拉開差距，那么高收入者就不再會(huì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房市場(chǎng)來與低收入者競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)租低價(jià)的住宅。以平均四口人為一個(gè)家庭計(jì)，人均13平方米的經(jīng)濟(jì)適用房也不過50平方米左右，面對(duì)這樣的住宅，高收入者是不會(huì)有興趣來購(gòu)買的，如果再對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的出售與轉(zhuǎn)讓提供必要的限制，比如只能由政府來回購(gòu)，那么反對(duì)者所說的腐敗是不可能發(fā)生的。

　　至于第二種反對(duì)理由是完全站不住腳的，因?yàn)檎�府向低收入者提供�?jīng)濟(jì)適用房或者廉租房是有償售租的，而不是免費(fèi)分配的，所以與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。