央行和銀監(jiān)會聯(lián)合公布的《補充通知》通過統(tǒng)一以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)的第二套以上房貸的認定標準，一定程度上理順了房貸市場的認定秩序，有利于形成公平競爭的局面，提高了投機炒作和待價而沽者的成本和難度。同時在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風險。

　　對于中國的房地產(chǎn)市場來說，央行與銀監(jiān)會先后出臺的兩個通知對其影響無疑是巨大的，然而在實際操作過程中，此次“二套房新規(guī)”能否真正落實仍面臨著一些考驗。

　　首先，借款人與貸款人信息不對稱和信息甄別問題。對商業(yè)銀行來講，當前的《補充通知》只是實現(xiàn)了第二套房貸認定標準的統(tǒng)一，而這只解決了商業(yè)銀行發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的一個最基本層面的問題——怎樣甄別第二套房貸問題。實際上，對商業(yè)銀行來講，最大的挑戰(zhàn)可能來自于如何甄別的問題。

　　從當前的現(xiàn)實狀況看，借款人與貸款人存在著明顯的信息不對稱。造成這種信息不對稱風險的原因主要集中在借款人有用信息條塊分割的制度性問題。其一，借款人的收入真實信息的甄別系統(tǒng)，一方面來自于借款人所在單位的收入證明，另一方面來自于稅務(wù)部門的納稅證明。顯然，就借款人的收入證明來講，其真?zhèn)蔚恼鐒e工作不僅依賴于所在單位的誠信問題，也依賴于個人的誠信，在信用體系覆蓋度不高、個人信用評級尚處于起步的時期，借款人收入證明的可靠性存在著公信力低的挑戰(zhàn)。當然，應(yīng)該說借款人在稅務(wù)部門的納稅證明可以起到一定的印證作用，但這又受到信息條塊分割所帶來的不便；其二，是借款人的住房登記信息，目前這一信息主要分布在各地房管部門和建設(shè)部門，不僅查證困難，而且具有明顯的地域色彩，不利于對異地購房的規(guī)范；其三，婚姻登記和個人戶口信息主要集中在民政部門和公安部門等，也造成了信息系統(tǒng)的制度性分割問題。

　　借款人有利信息的條塊分割的制度性問題，客觀上提高了貸款人認定借款人是否滿足房貸要求的信息搜集成本。因此，如何實現(xiàn)信息的大集成，疏通信息系統(tǒng)間的制度性隔閡將直接影響房貸新政的成效。

　　其次，信息真?zhèn)蔚呢熑握J定問題�？陀^地講，商業(yè)銀行有條件把這種信息收集成本轉(zhuǎn)嫁到借款人身上，《補充協(xié)議》也對個人提供虛假信息設(shè)置了明確的懲罰條款，借款人也可以通過從不同信息系統(tǒng)申請信息證明來提高信息的權(quán)威性和真實性。然而，在當前不同信息系統(tǒng)不完善，管理質(zhì)量差異大，信息更新不及時和不健全的情況下，權(quán)威的信息系統(tǒng)證明也存在失真和失效等問題。面對信息非借款人故意造假所導致的個人信息失信問題，如何進行責任認定實際上尚未有相對系統(tǒng)的解決方案。如果把責任全部歸結(jié)到借款人，必然存在借款人代人受過的情況，而如果追究有關(guān)信息系統(tǒng)管理部門的責任，就目前來看還較為困難。

　　在此，可引用的一個重要的法律依據(jù)是《國家賠償法》，不過該法目前尚無詳細而系統(tǒng)的認定規(guī)定，而且相對于國家賠償標準，由于信息失真給商業(yè)銀行所帶來的損失可能遠遠高于當前所設(shè)定的國家賠償標準。顯然，要解決這方面的問題，一方面需要提高相關(guān)信息系統(tǒng)部門的信息管理質(zhì)量和真實性復(fù)核，另一方面需要完善《國家賠償法》、《行政訴訟法》等方面的法律體系。同時，需要適當?shù)亻_發(fā)相應(yīng)的保險業(yè)務(wù)體系來分散這方面的風險。

　　最后，商業(yè)銀行的房貸風險管控水平問題。央行和銀監(jiān)會在房貸新政中對第二套房貸的統(tǒng)一認定，其實質(zhì)是通過統(tǒng)一標準降低房貸業(yè)務(wù)的風險烈度，來引導商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭酗L險分類監(jiān)管。因為不論是對二套房貸以上提高首付比例，還是提高貸款利率都含有明顯的風險溢價成分。然而，由于目前商業(yè)銀行對房貸潛在風險的認識仍然不足，使其對房貸新政仍存在著限制自身業(yè)務(wù)發(fā)展的誤解。

　　這種誤解包括兩方面的問題。其一，對于房貸中，借款人第一套房貸的風險系數(shù)和風險發(fā)生概率情況如何，第二套、三套及以上房貸的風險系數(shù)和風險概率又如何？等等，目前仍然缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)研究，更多的是拘泥于央行和銀監(jiān)會所設(shè)定的首付不低于40%，貸款利率不低于基準的1.1倍等基礎(chǔ)性的框架上；其二，銀行的風險定價能力的科學性、合理性和有效性仍然不足。由于商業(yè)銀行對諸如不同性質(zhì)的房貸等風險資產(chǎn)的風險權(quán)重等基礎(chǔ)性研究不夠系統(tǒng)、全面和深入。如何為風險資產(chǎn)確定風險溢價，如何為借款人授信等實際上都面臨著基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的瓶頸考驗。

　　由此可見，要真正使房貸新政作為金融系統(tǒng)和社會各界正確看待當前房地產(chǎn)市場的自覺意識，一方面，需要加強相互割裂的個人信息系統(tǒng)的互通互訪，逐漸形成一個統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，并加強信息質(zhì)量的管理和確立責權(quán)清晰的功能體系；另一方面，商業(yè)銀行也需要進一步加強風險管控水平和基礎(chǔ)性風險分類、研究能力。同時，銀監(jiān)會有必要對二套以上的房貸，提高其風險資產(chǎn)的計提權(quán)重，如一套房貸的風險權(quán)重系數(shù)為0.5，二套可以按照0.8-1.0，三套以上則可以適當繼續(xù)提高其風險權(quán)重系數(shù)。從而，通過資本充足率的硬約束來提高商業(yè)銀行加強基礎(chǔ)風險研究等問題的自覺意識。

　　日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合公布了《補充通知》，對第二套以上的房貸標準認定問題做出了“以家庭為單位”的統(tǒng)一規(guī)定。管理層的此舉理順了房貸市場的認定秩序，有利于形成公平競爭的局面，提高了投機炒作和待價而沽者的成本和難度，同時在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風險。作者認為，為了更充分發(fā)揮房貸新政的效用，有一些具體問題需認真面對。(劉曉忠)