秦虹：明后年土地供應(yīng)量增加 房?jī)r(jià)穩(wěn)定可期待

　　2010年，樓市的主基調(diào)就是調(diào)控，但是作為老百姓似乎有些看不明白了，怎么總是在調(diào)，但是房?jī)r(jià)依然不見(jiàn)降，不少城市房?jī)r(jià)反而越調(diào)越漲，甚至于有人稱之為“空調(diào)”。28日，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在濰坊接受了本報(bào)專訪，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

　　記者：秦主任您好，歡迎您來(lái)到濰坊。我注意到您在近期的“2010年中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)”上提到，通脹預(yù)期強(qiáng)化的背景下，房?jī)r(jià)下跌不大可能。那么國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策真的像坊間說(shuō)的是“空調(diào)”嗎？

　　秦虹：調(diào)控不能從短期來(lái)看，從目前的調(diào)控來(lái)看，很重要的一個(gè)成果就是供應(yīng)量增加，特別是土地供應(yīng)量是往年的三倍。預(yù)計(jì)在明后年隨著供應(yīng)量的增加，供求關(guān)系會(huì)得到緩解，房?jī)r(jià)穩(wěn)定是可期待的。

　　記者：最近幾年，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，為什么房?jī)r(jià)似乎沒(méi)有受到大的影響？

　　秦虹：從2004年至2010年間，國(guó)家共有三輪調(diào)控，而這三次調(diào)控的目的是不一樣的。第一輪調(diào)控的時(shí)間是在2004年，當(dāng)時(shí)的背景是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。在居民收入提高的同事，也暴露出些問(wèn)題，資源環(huán)境壓力過(guò)大，固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快。固定資產(chǎn)投資率超過(guò)總投資額的30%就是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，而當(dāng)時(shí)投資率高達(dá)40%。第二輪調(diào)控是在2008年，大背景是金融危機(jī)。老百姓都不買房，一年時(shí)間降息5次，利率水平跌至25年最低，而且7至8折的利率優(yōu)惠非常普遍，當(dāng)時(shí)是購(gòu)房成本最低的時(shí)期。銀行放寬信貸，房地產(chǎn)交易量穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)房?jī)r(jià)也被帶動(dòng)增長(zhǎng)。第三輪就是現(xiàn)在，全國(guó)一線城市地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)飚升，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，成為百姓關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　前兩輪調(diào)控都不是針對(duì)房?jī)r(jià)，而今年的調(diào)控針對(duì)性很強(qiáng)，就是平抑房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。第一輪是為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，通過(guò)“緊銀根”、“緊地根”的方式，控錢、控地，當(dāng)年甚至停了半年土地審批。當(dāng)時(shí)出臺(tái)的政策有“國(guó)六條”，還有“90/70政策”，就是開(kāi)發(fā)樓盤90平方米戶型必須占到70%。第二輪調(diào)控，金融危機(jī)背景下主要是通過(guò)金融政策實(shí)現(xiàn)的，2009年一年銀行放貸9.5萬(wàn)億，理財(cái)產(chǎn)品2萬(wàn)億。成交量上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)攀升，銷售面積與上一年相比增長(zhǎng)高達(dá)44%。同時(shí)也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，因供求關(guān)系更加嚴(yán)峻，房?jī)r(jià)上漲不可避免。

　　三次調(diào)控房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯受到影響的另一個(gè)原因就是需求量的增加，從2004年到現(xiàn)在，房子需求量逐年增大，2004年供求比是1：1，也就是說(shuō)建一套房子賣一套房子；2005年，供求比為1：1.2；2006年供求比為1：1.3；2007年，供求比為1：1.4；2008年，受金融危機(jī)影響，供求比回落至1：1.2；2009年，供求比達(dá)到1：1.5，就是建一套房子，預(yù)賣了1.5套，完全成了賣方市場(chǎng)。這就是百姓沒(méi)有明顯感覺(jué)到調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)起作用的主要原因。

　　記者：濰坊有個(gè)很明顯的特點(diǎn)就是縣域經(jīng)濟(jì)比較強(qiáng)，部分區(qū)縣的房?jī)r(jià)和市區(qū)房?jī)r(jià)不相上下，這樣的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)模式您怎么看？

　　秦虹：一個(gè)城市的發(fā)展一定不能忽視集聚化，就像一個(gè)拳頭一樣，握在一起才有力量，如果攤開(kāi)了，就沒(méi)有力量了。同時(shí)城市要有預(yù)留規(guī)劃，不能一下子發(fā)展到頭了。如果少了中心城區(qū)的引導(dǎo)作用，則需要很長(zhǎng)的時(shí)間去消化；反過(guò)來(lái)，在中心城區(qū)的帶動(dòng)下，發(fā)展就容易得多，也更快。