一塊土地閑置的背后：地方政府等三方卷入其中(2)

　　隱秘的回報率

　　此前曝光的那份名單顯示，新世界的這塊地應(yīng)該在2005年2月開工，并于2007年3月30日竣工。在媒體曝光之前，該地塊尚無動工跡象。

　　《中國新聞周刊》記者在一份招商資料中發(fā)現(xiàn)，此地曾經(jīng)計劃在2007年4月開工建設(shè)，并預(yù)計2009年建成，“目前該項目已完成拆遷”。這至少說明，李秀云一家的拆遷紛爭，并不能成為困擾開發(fā)商的真正難題。

　　眼下，囤地坐收土地增值收益，使得開發(fā)商已被推向風(fēng)口浪尖，社會各界紛紛算出地價飆升多少倍進(jìn)行討伐。2009年的年報也顯示，新世界中國地產(chǎn)目前持作發(fā)展或發(fā)展中的物業(yè)總建筑面積已經(jīng)達(dá)到2577萬平方米，其中只有250多萬平方米目前處于 “發(fā)展中”，僅占總量的一成多，有89%以上的物業(yè)目前仍然是“規(guī)劃中”。

　　但《中國新聞周刊》記者從不同渠道采訪到的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，新世界“捂地”的可能性不大�！八�是絕對不會囤那些地的�！币晃粯I(yè)內(nèi)高層告訴《中國新聞周刊》，“大開發(fā)商很少有意囤地，只要有錢就絕對不會去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益�！彼�認(rèn)為，新世界并不缺現(xiàn)金流。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志承認(rèn)，要想清楚界定企業(yè)是否有目的地囤地很難，“從北京來看，房價是從2006年才漲起來，8.31到2005年都沒有出現(xiàn)房價的巨大漲幅，價格真正上來也是這一兩年的事情�！彼�說，“很難揣測企業(yè)的動機(jī)，但的確是有一些客觀因素造成了土地空閑下來�！�

　　作為港資地產(chǎn)巨頭在內(nèi)地發(fā)展的代表，新世界中國地產(chǎn)80年代初期即活躍于中國房地產(chǎn)市場，早在1999年7月便在香港聯(lián)交所上市，目前資產(chǎn)總值已達(dá)543.9億港元，已是最大型的全國性發(fā)展商之一。

　　一個不可回避的事實是，可能不那么缺錢的新世界，同樣面臨投資回報率的問題。自1993年至今，新世界中國地產(chǎn)投資北京地區(qū)累計達(dá)170多億元，先后開發(fā)建設(shè)了6座公共建筑和5個住宅小區(qū)。在開發(fā)建設(shè)的同時，新世界還投入20多億參與市政路網(wǎng)改造。

　　接近新世界高層的一位內(nèi)部人士告訴《中國新聞周刊》，如果按照靜態(tài)計算，新世界在北京的標(biāo)志性建筑新世界商場應(yīng)該已經(jīng)回本了，“但這是1992年投的，這些錢不管隨便投哪里都會有相當(dāng)不錯的收益，這個項目的機(jī)會成本很高�！彼�說，“修路的錢就還沒有回來�！�

　　新世界中國地產(chǎn)有限公司主席兼董事總經(jīng)理鄭家純，在2007年接受媒體采訪時坦言：“崇文區(qū)的舊城改造，到現(xiàn)在為止還沒有賺到錢，本錢也遠(yuǎn)沒拿回來�！�

　　新世界中國地產(chǎn)(北京)常務(wù)副總經(jīng)理蔡建偉曾經(jīng)在2001年對媒體表示：“新世界將在5年以內(nèi)，逐漸開發(fā)目前在崇文區(qū)已簽約的地塊，總規(guī)模達(dá)300萬平方米，以逐漸收回以前的巨大投資�！北藭r，蔡建偉預(yù)期的回報率在10%～12%之間。

　　但業(yè)內(nèi)有人證實，在2004年的8.31大限之后，新世界的新樓盤就很少了，“這些年基本沒有開工。”就連一位已經(jīng)住進(jìn)新景家園的被拆遷戶也認(rèn)為，新世界的運(yùn)作不太好，“真正貴的時候沒房子賣了”。

　　在市場風(fēng)云突變的這兩年，新世界也毫不例外地出現(xiàn)了業(yè)績下滑。新世界中國地產(chǎn)在2009年10月8日公布的年度業(yè)績顯示，期內(nèi)利潤下滑了32.7%。花旗也在一份研究報告中指出，新世界中國地產(chǎn)雖為內(nèi)地土地儲備最多的發(fā)展商之一，但其資產(chǎn)收益卻為同業(yè)中最低。

　　沒有多少房子可賣的新世界，為什么任由業(yè)績下滑而遲遲不肯開工呢？一位業(yè)內(nèi)高管告訴《中國新聞周刊》，這可能與企業(yè)的開發(fā)戰(zhàn)略及市場形勢有關(guān)。在新世界的項目里，有相當(dāng)一部分是自己持有的商業(yè)樓，而近幾年的樓市行情中，商業(yè)樓的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及住宅樓，“公建回收慢，沒有住宅產(chǎn)出高，所需資金多而且周期長�！�

　　一個不無巧合的事實是，新世界在磁器口的那塊地，也就是劉鳳池和李秀云夫婦誓死捍衛(wèi)祖產(chǎn)的地塊，當(dāng)初就計劃由北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在此位置建設(shè)大型綜合商業(yè)設(shè)施。北京市規(guī)劃委員會在2003年7月29日的一份信訪答復(fù)意見函里聲稱，在北京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中，該處用地的用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。

　　在中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)看來，還有一種可能是，太小的地塊不足以有那么強(qiáng)的開發(fā)動力，“開發(fā)商不可能是拆一片建一棟樓，應(yīng)該是有一定的規(guī)模之后達(dá)到開工條件�！�

　　一個佐證是，新世界中國地產(chǎn)(北京)常務(wù)副總經(jīng)理蔡建偉在2008年宣稱，要投資110億元用于崇外6號地的改造。

　　崇外6號地，東起幸福大街，西至崇文門外大街，南臨法華寺、文章胡同，北止廣渠門大街，涵蓋數(shù)十條胡同，占地面積49.88公頃，涉及居民約8000戶，總建筑面積約140萬平方米。而劉鳳池和李秀云夫婦所在的那塊地，就在這個范圍之內(nèi)。

　　上世紀(jì)90年代，崇文區(qū)將崇外幾十平方公里劃為六個地號，分別交由新世界中國地產(chǎn)和國瑞地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作。前五個地塊如今已是高樓林立，新世界也正集中精力對6號地進(jìn)行開發(fā)。蔡建偉在2008年11月份向媒體透露，新世界在北京的可開發(fā)面積約為160萬平方米，其中包括崇外6號地的140萬平方米。

　　就在蔡建偉發(fā)表上述言論的第二年，李秀云家對面的新生巷就進(jìn)入了實質(zhì)性的拆遷階段。這次拆遷涉及居民戶籍?dāng)?shù)1746戶，企事業(yè)單位34家。

　　在李秀云家周圍，一個更大范圍的空地，也將隨之產(chǎn)生。