調(diào)控遠(yuǎn)未出盡 樓市“量價(jià)齊升”是否曇花一現(xiàn)？

　　9月第一周新聞看點(diǎn)頗多：新政后全市單周成交面積首次突破20萬平方米、成交價(jià)格連續(xù)三周上漲、高端項(xiàng)目供需兩旺，金九銀十真的來了嗎？據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周(8月30日-9月5日)上海全市商品住宅成交面積為24.2萬平方米，環(huán)比前周大漲39%，全市商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲5%，連續(xù)三周呈上漲趨勢。值得注意的是，3萬元/平方米以上的中高端項(xiàng)目在上周也開始出現(xiàn)較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%出頭到目前已達(dá)到15%。似乎一切欣欣向榮的背后，業(yè)內(nèi)不禁要問：真的開始暖了嗎？調(diào)控效應(yīng)真的弱了嗎？本期《新民樓市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一個(gè)合理的答案。

　　供應(yīng)

　　持續(xù)旺盛有一定難度

　　□回顧：縮水2月后井噴

　　受到新政策調(diào)控的影響，上海商品住宅的供應(yīng)量從4、5月的128和94萬平方米水平大幅下滑，6、7月份的供應(yīng)量都只有51萬平方米。不過根據(jù)華燕市場研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示：8月全市商品住宅新增供應(yīng)面積為70.15萬平方米，環(huán)比上升69.31%，該數(shù)值已恢復(fù)到新政前水平。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示：“作為傳統(tǒng)的樓市淡季，再加上今年的宏觀調(diào)控政策，在6、7月樓市深度調(diào)整時(shí)，供應(yīng)降到低谷。大量開發(fā)商還是將推盤時(shí)間選擇在9、10月份。不過仍有不少開發(fā)企業(yè)捷足先登，搶在8月就提前上市，搶占市場的空白期�！�

　　□現(xiàn)狀：95盤搶灘金九銀十

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示：目前預(yù)期會(huì)在9月份上市的樓盤有35個(gè)之多，另外還有45個(gè)樓盤預(yù)期會(huì)推出新房源。這意味著9月份會(huì)有240萬平方米的預(yù)期供應(yīng)量。而且還有15個(gè)新盤預(yù)期會(huì)在10月份上市。如此巨大的供應(yīng)能量，勢必意味著一場價(jià)格惡戰(zhàn)難以避免。

　　□點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商的預(yù)期代表不了市場

　　《新民樓市》認(rèn)為：新政后供應(yīng)量縮減，一方面是開發(fā)商為抵御市場風(fēng)險(xiǎn)而采取了捂盤的手段，另一方面一些高價(jià)房源因種種原因無法拿到預(yù)售許可證，形成市場的供應(yīng)缺口，導(dǎo)致一定程度房荒，因此成交量隨之萎縮，而壓制了半年后，在各方面的壓力下，推盤量開始回升，不少樓盤擇機(jī)開盤，造成一撥成交小高潮。

　　此外，折價(jià)樓盤的銷售量沖高也成為成交量短期上揚(yáng)的主要原因之一，但我們發(fā)現(xiàn)在促銷并熱銷之后，開發(fā)商又開始漲價(jià)，因此后期持續(xù)成交力度將不再會(huì)像之前那樣大，對(duì)成交量攀升的支持有限。下半年供應(yīng)將持續(xù)增加，開發(fā)商的良好預(yù)期代表不了市場。成交量能否如現(xiàn)在這樣旺盛還未可知，但預(yù)測會(huì)有一定難度。因此這一輪成交量的上升極有可能是市場饑渴了相當(dāng)一段時(shí)間之后的短暫爆發(fā)，持續(xù)力有待時(shí)間考驗(yàn)。

　　價(jià)格

　　棄價(jià)保量或成必然

　　□回顧：三個(gè)月下調(diào)后8月反彈

　　房價(jià)一直是最為敏感的數(shù)據(jù)，自新政調(diào)控以來，上海房價(jià)一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交價(jià)格為20084元/平方米，環(huán)比上月上漲了11.32%。這也是繼4月份達(dá)到20896元/平方米峰值后房價(jià)再次突破2萬元/平方米的大關(guān)，并高于去年同期的10.16%。華燕市場研究機(jī)構(gòu)副經(jīng)理張晴怡表示：“此次均價(jià)的上漲也的確反映出了市場中有部分樓盤因?yàn)橹�前銷售形勢較好(通過以價(jià)換量的方式)，而后期便提價(jià)銷售的情況如：印象歐洲城等。此外，這也與結(jié)構(gòu)性成交因素相關(guān)，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)的成交面積大幅增長是促使均價(jià)提升的另一個(gè)原因。

　　□現(xiàn)狀：降價(jià)10%就能熱銷

　　從近期市場的觀察來看，只要比前期或周邊同質(zhì)樓盤低10%左右就能獲得熱銷。

　　實(shí)際上，一些新盤供應(yīng)量較大的外郊環(huán)板塊價(jià)格下跌趨勢正在蔓延。從郊環(huán)到中環(huán)新盤較多的區(qū)域價(jià)格都出現(xiàn)了回調(diào)，嘉定新城和顧村是新政之后房價(jià)立即出現(xiàn)20%左右回調(diào)的板塊，而南翔和大場在7、8月份都出現(xiàn)了持續(xù)下跌，累計(jì)跌幅也達(dá)到了20%。

　　此外還有松江新城到九亭、從川沙到三林北蔡，這些在5、6月份就出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的遠(yuǎn)郊新盤聚集區(qū)目前打折風(fēng)還在繼續(xù)。從目前來看，分別在中環(huán)內(nèi)的大華錦繡華城和內(nèi)環(huán)外側(cè)的中環(huán)1號(hào)是大幅降價(jià)樓盤中最靠近市區(qū)的項(xiàng)目。而中環(huán)一號(hào)則一盤獨(dú)獲8月全市銷售面積和銷售金額冠亞軍。

　　□預(yù)測：降價(jià)潮蔓延市中心

　　“預(yù)期在9月內(nèi)中環(huán)一些項(xiàng)目上市的推動(dòng)之下，這輪房價(jià)20%左右的下跌趨勢將向市中心蔓延。”薛建雄堅(jiān)持自己的觀點(diǎn)。在他看來，隨著時(shí)間推移，從郊區(qū)到市中心，都有大量的樓盤供應(yīng)積壓。盧灣區(qū)浦江灣1號(hào)要推盤，周邊豐盛皇朝、匯景天地等樓盤也都處在滯銷狀態(tài)，翠湖天地也有一批新房源要上市，而濟(jì)南路8號(hào)也一直滯銷，偏居打浦橋的永業(yè)公寓卻以5.3萬元的豪宅入門價(jià)在熱銷。在黃浦區(qū)，公館77、綠城黃浦灣和外灘九里都有一批新房源需要上市消化。徐匯區(qū)的遠(yuǎn)雄徐匯園即將上市，而區(qū)域內(nèi)尚海灣、百匯園和徐匯苑幾個(gè)項(xiàng)目的競爭也已經(jīng)很激烈，徐匯的核心商圈也還有鼎園、嘉御苑等項(xiàng)目。另外，楊浦的新江灣城有大量高檔樓盤上市，長寧、靜安、普陀也都有中高檔樓盤上市。

　　“近期的成交價(jià)格上升從某種角度說是一種‘假象’，只要是新盤集中的區(qū)域，下半年肯定會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，高端物業(yè)也不會(huì)幸免�！毖�建雄如是判斷。