樓市金九銀十分歧：量漲價(jià)平？?jī)r(jià)格回落？

　　本周正式進(jìn)入秋高氣爽的9月，樓市也大張旗鼓準(zhǔn)備迎接傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)旺季：“金九銀十”。8月份來(lái)自北京、上海、深圳等一線城市量?jī)r(jià)齊升的成交數(shù)據(jù)，使得今年“金九銀十”的到來(lái)顯得底氣頗足，不少企業(yè)甚至準(zhǔn)備趁勢(shì)推動(dòng)價(jià)格上漲，以在這個(gè)黃金旺季大撈一把。

　　但遭遇了史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控后，房?jī)r(jià)所降甚微，樓市真的就此進(jìn)入回暖反彈？

　　也有部分開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒市場(chǎng)切勿過(guò)于樂(lè)觀，如果樓市真的從此量?jī)r(jià)齊升，二次調(diào)控的“核武器”將相距不遠(yuǎn)。

　　孰對(duì)孰錯(cuò)？讓我們拭目以待。

　　-市場(chǎng)觀察

　　8月成交量紛紛上漲

　　北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年8月，北京新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量達(dá)到了9211套，其中住宅為5565套，環(huán)比7月上漲了12.4%。而除去經(jīng)限外的期房住宅總成交為4488套，上漲了11.2%，合計(jì)期房及現(xiàn)房的住宅除經(jīng)限合計(jì)成交為5511套。環(huán)比7月上漲了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下調(diào)幅度達(dá)到了58.7%。

　　成交量上漲不僅出現(xiàn)在北京，還有其他各大城市。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月最后一周，監(jiān)控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8個(gè)城市環(huán)比均有不同程度增加，增幅最大的杭州達(dá)75%，最小的深、漢2市為3%。從整個(gè)8月新房成交情況看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超過(guò)7月。預(yù)計(jì)各市8月全月成交量環(huán)比7月份將有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最為明顯，環(huán)比增幅將達(dá)8成；天津、上海兩市增幅最小，約在2~3成。

　　推盤(pán)力度逐步加大

　　伴隨成交量上漲的，還有各企業(yè)推盤(pán)的力度。

　　8月的最后一個(gè)周末，不少項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始厲兵秣馬，搶占先機(jī)了。

　　8月28日，中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島第二次開(kāi)盤(pán)，推出377套房源，一日售罄。

　　同日，大興區(qū)純新盤(pán)項(xiàng)目金地仰山開(kāi)盤(pán)，一舉推出724套房源，14000元/平方米的起價(jià)不僅刷新了區(qū)域新盤(pán)低價(jià)，而且迎來(lái)了1045人爭(zhēng)搶。

　　當(dāng)日，南四環(huán)的藍(lán)光云鼎也推出300套房源，平層和LOFT產(chǎn)品均有。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅這個(gè)周末，就有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，總供應(yīng)套數(shù)達(dá)2874套。開(kāi)盤(pán)之密集，供應(yīng)量之大，今年以來(lái)少有，但供應(yīng)戰(zhàn)剛剛開(kāi)始，真正的供應(yīng)量還在9月。

　　據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)在9月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目達(dá)到了46個(gè)。新政之后的5、6、7、8四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目分別為21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè)，與之相比，9月份有非常明顯的上漲。而這46個(gè)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，純新盤(pán)就達(dá)到了21個(gè)，可能創(chuàng)下2009年來(lái)的新高。

　　金九銀十底氣不足

　　交易量回暖，開(kāi)發(fā)商大舉推盤(pán)，部分項(xiàng)目減少優(yōu)惠蓄謀調(diào)價(jià)……種種跡象表明，市場(chǎng)已經(jīng)充分做好了準(zhǔn)備迎接沉甸甸的“金九銀十”，但仔細(xì)分析數(shù)據(jù)背后的現(xiàn)實(shí)，卻并不那么樂(lè)觀。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近市場(chǎng)的確出現(xiàn)了數(shù)據(jù)上的反彈，但是更多屬于成交量的反彈，尤其是中低價(jià)房入市帶來(lái)的成交。他認(rèn)為，即便是金九銀十，部分商品房項(xiàng)目的低價(jià)促銷(xiāo)，也是樓市成交量的主要組成部分，但是，“在市場(chǎng)沒(méi)有達(dá)到新政前2/3時(shí)很難說(shuō)市場(chǎng)形成明顯的回暖”。

　　除了成交結(jié)構(gòu)，存量房和成交數(shù)據(jù)的變化也頗為不樂(lè)觀。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套數(shù)為66984套，現(xiàn)房可售套數(shù)為32027套，共計(jì)99011套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　北京中原對(duì)新政后北京商品房成交情況作了分析，發(fā)現(xiàn)新政后北京商品住宅期房市場(chǎng)取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套，而截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%，而從銷(xiāo)售面積來(lái)看，82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為3239847平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為1259825平方米，積壓面積高達(dá)198萬(wàn)平米，積壓率達(dá)到了61.1%。按照已經(jīng)成交的均價(jià)計(jì)算，82個(gè)項(xiàng)目總值為707.8億元，而開(kāi)發(fā)商在這4個(gè)半月的時(shí)間內(nèi)，僅銷(xiāo)售了221.62億元，而庫(kù)存價(jià)值高達(dá)486.2億元。也就是說(shuō)平均每個(gè)項(xiàng)目積壓價(jià)值高達(dá)5.93億元，而部分多次取得預(yù)售證的項(xiàng)目積壓總值更加嚴(yán)重。

　　張大偉指出，“從實(shí)際項(xiàng)目數(shù)據(jù)可以看出，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售業(yè)績(jī)慘淡，樓市從量跌到價(jià)跌的趨勢(shì)已經(jīng)明顯，最近市場(chǎng)的回暖更多可以看成是假性回暖�！�

　　新建商品住宅存量逼近10萬(wàn)

　　新建商品住宅存量繼8月第三周保持了穩(wěn)定的上升后，第四周已經(jīng)突破9.9萬(wàn)，預(yù)計(jì)9月可突破10萬(wàn)的大關(guān)。8月第四周周末連續(xù)兩天維持在超過(guò)9.9萬(wàn)的高位，這是新建商品住宅存量2010年首次接近10萬(wàn)的紀(jì)錄。

　　新建商品住宅存量由預(yù)售商品住宅存量和現(xiàn)售商品住宅存量?jī)刹糠謽?gòu)成，其中現(xiàn)售住宅存量較為穩(wěn)定，2010年一直在3.1萬(wàn)左右，而隨著預(yù)售商品住宅的不斷入市，預(yù)售住宅存量不斷增長(zhǎng)，目前已經(jīng)達(dá)到6.7萬(wàn)的庫(kù)存量。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為，新建商品住宅存量反映了市場(chǎng)的供需狀況，適當(dāng)?shù)拇媪坎拍鼙ＷC市場(chǎng)的良性運(yùn)作，新建商品住宅存量增大，一定程度上給開(kāi)發(fā)商施加了壓力，新項(xiàng)目只有以一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格開(kāi)盤(pán)才能帶來(lái)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)。