土地“底價”成交頻現 房企抄底“被”高成本?

　　調控聲中，誰在出手？誰敢出手？在新政出臺4個多月后，近期部分城市房地產市場出現成交回暖跡象。與此同時，一些在前期通過靈活市場策略消化存貨的房地產企業(yè)，也在土地市場頻繁出手。盡管不少城市的土地招拍掛現場出現了底價成交甚至流拍的情況，但開發(fā)商的樓板價似乎與去前年相比未見大幅下降，這似乎意味著未來的房價走勢對購房者并不樂觀。在“金九銀十”到來之時，《每日經濟新聞》梳理了近段時間房企拿地的情況，并對此展開深入調查。

　　房地產市場的觀望氛圍似乎早已傳導到土地市場。在開發(fā)商拿地競爭激烈程度降低的同時，土地底價成交，以及流拍現象也在全國土地市場頻頻出現。

　　這難道意味著，開發(fā)商抄底的時機來了？

　　上海近半地塊底價成交

　　方方地產咨詢機構提供的數據顯示，7月至今，上海共成交31幅住宅及商業(yè)辦公地塊，其中14幅地塊以底價成交，幾乎占了出讓土地的一半。

　　上海今年首個底價出讓的住宅用地出現在7月21日。當日，上海閘北區(qū)456街坊地塊出讓，因無第二家企業(yè)競價，北方城投和中星集團聯合體以底價摘牌，總價15.79億元，折合樓板價約12000元/平方米。

　　就在5天前，即7月16日，上海天祥競得閘北公園附近的鋼琴廠地塊，成交樓板價為2.1萬元/平方米。相比鋼琴廠地塊，同區(qū)域的456街坊地塊成交樓板價下降了75%。

　　在7月21日，閘北區(qū)313街坊、羅涇港配套產業(yè)園飛躍路南側地塊以底價出讓。

　　8月13日，上海土地市場5地塊接連拍賣，其中奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)一住宅地塊以底價成交，樓板價僅1005元/平方米，創(chuàng)下上海土地市場公開拍賣以來樓板價歷史新低。五幅地塊中，有三幅以底價成交，這其中包括上海虹橋交通樞紐臨空15號地塊。

　　當日，上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊由SOHO中國以15.6172億元的底價收入囊中。這宗地處虹橋中心區(qū)的優(yōu)質辦公用地成交樓板價僅為7250元/平方米，業(yè)內人士表示，此次“潘石屹是撿了大便宜”。

　　而就在昨日(9月1日)，上海出讓5幅地塊，商住用地影佳路一號地塊再次以底價出讓，被上海同潤以1.58億元拿下。

　　上海中原地產研究咨詢部的數據顯示，今年上半年上海地塊出讓的平均溢價率為90%，7月以來已降為30%，而去年土地市場的溢價率一般為150%~200%。

　　溢價率低成交價不低

　　地塊頻頻以底價成交，不少人認為是開發(fā)商在抄底土地市場。但萬科副總裁肖莉卻表示，土地成交溢價不高并不表示地價也不高。有數據顯示，上海上半年土地出讓總金額高達466.67億元，折合成每日出讓金額即達2.56億元。

　　昨日，上海廣富林2-5號地塊出讓，被上海合生以12.46億元競得，該地塊溢價率為131%，低于今年2月出讓的廣富林2-4地塊191%的溢價率。但是，2-5號地塊最終成交樓面價為16488元/平方米，比早在調控之前出讓的2-4地塊還高出了110元/平方米。