快速開發(fā)直逼萬科 上半年恒大地產(chǎn)收金超200億(2)

　　絕不囤地

　　今年以來，中央多次出臺政策嚴厲控制房價快速上漲問題，從信貸金融政策到市場銷售，最終將高房價矛頭直接指向房價的源頭——土地監(jiān)管。從中央到地方政府，更是多次重拳出擊嚴控開發(fā)商囤地行為。

　　而近期，國土資源部更是聯(lián)合銀監(jiān)會嚴查開發(fā)商囤地行為，公布了一份全國高達2815宗閑置土地的名單，部分大型房企榜上有名。面臨仍未放松的政策調(diào)控，閑置黑名單更是將膠著的市場預(yù)期推向或?qū)⒖s緊的趨勢。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，面臨復雜的、還未明朗化的經(jīng)濟環(huán)境以及政策，未來市場風險難定，當下不少地產(chǎn)公司收緊戰(zhàn)略，拿地方面更是放慢腳步或者停止。

　　而在土地市場甚為低調(diào)的恒大地產(chǎn)，盡管處于“緊張市”，并未少拿地，更是沒停止拿地的腳步�！艾F(xiàn)在市場處于低谷期，土地價格也到了一個低的峰值，正是拿地的好時機�！毕暮ｂx在此前的業(yè)績會上如是說。

　　就在該公司公布中期業(yè)績的前三天，27日，恒大地產(chǎn)以19億元的價格收購了佳兆業(yè)旗下位于廣州珠江新城商業(yè)地產(chǎn)項目，占地面積為7106平方米，而現(xiàn)有可售面積9.2萬平方米；而在7月6日，恒大地產(chǎn)重金拿下山西太原項目，支付地價達9.15億元。

　　中報數(shù)據(jù)顯示，今年上半年恒大地產(chǎn)新購土地26幅，新增土地建筑面積2221萬平方米，截至目前恒大地產(chǎn)的土地儲備總量達到7238萬平方米。

　　雖然擁有較高的土地儲備，但在多次的業(yè)績會上，夏海鈞均態(tài)度堅決地表示“恒大絕不囤地。”

　　“盡管恒大有高達7238萬平方米的土地儲備，但是在建面積達到了2306萬平方米，占總土地儲備的32%，創(chuàng)下了全國在建面積最大的開發(fā)商�！敝袌髽I(yè)績會上，恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印如此表示，而且按目前很大的開工面積計算，目前的土地儲備也只能維持3到5年的開發(fā)需求。他表示，恒大拿地后就快速開發(fā)，截至6月30日的73個項目有67個已經(jīng)大規(guī)模開工建設(shè)，開工項目比例達92%；所有項目均嚴格按照土地合同在約定期內(nèi)開發(fā)完畢。

　　同時，他表示，恒大地產(chǎn)土地儲備，是為需而備，是企業(yè)正常發(fā)展而配備的生產(chǎn)資料。恒大的每個項目都是快速開發(fā)、大規(guī)模開發(fā)、快速銷售、低價銷售。

　　“恒大上半年交樓均價5192元/平方米；每個項目一年四季都有樓可售，絕不惜售”。許家印說道。

　　一資深的房地產(chǎn)人士對記者表示，目前國家打擊開發(fā)商囤地，非常明顯就是遏制過快上漲的房價，從供應(yīng)量上解決房價問題。

　　該人士指出，所謂囤地，就是囤積居奇，通過囤積土地、等待土地增值來牟取暴利，一般來說，有四種情況，一是拿地不開發(fā)或一點一點慢慢開發(fā)；二是動工不建但偽造建設(shè)假象；三是拿了預(yù)售證不賣房；四是即便賣房也以很高的房價捂盤惜售。

　　快速開發(fā)直逼萬科

　　作為在港上市的“新生軍”，恒大今年來的表現(xiàn)可謂不俗，以快速開發(fā)的模式贏取市場的肯定。

　　高達203億元的收入，激增11倍，主營業(yè)務(wù)利潤激增12倍，毛利激增8倍……這是恒大地產(chǎn)上市后首份靚麗中報，多項指標創(chuàng)下新高。而讓股東看重的更是恒大地產(chǎn)已達23億元的凈利潤，這比萬科28億元相差無幾。

　　“目前不少開發(fā)商的新項目資金來源大部分是賣樓資金，其次才是銀行信貸以及市場融資方式，特別是目前市場不好的時候，快速開發(fā)就是非常適當?shù)牟呗耘e措。”一證券分析師表示，在今年的政策市下，快速開發(fā)的房企，業(yè)績一定優(yōu)于開發(fā)緩慢的企業(yè)。而在市場形勢不明朗的情況下，快速開發(fā)將會使公司資金得到及時回籠，現(xiàn)金流得到穩(wěn)定的保障。

　　“通過標準化運營，實現(xiàn)從拿地到銷售6~8個月的快速開發(fā)模式。”恒大一內(nèi)部人士如此表示，截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有在建項目67個，在建工程面積為2306萬平方米；其中在售項目41個，已取得預(yù)售證面積696萬平方米。

　　“市場危機到來時，現(xiàn)金流最重要�！币坏禺a(chǎn)商人士曾對記者如是表示，現(xiàn)金為王就是市場的領(lǐng)導者。

　　截至2010年6月30日，恒大地產(chǎn)擁有未使用的銀行授信額度252.4億元、尚可收回的合約銷售金額57.9億元人民幣，連同期末現(xiàn)金余額，擁有可動用資金495.2億元人民幣；而現(xiàn)金動用余額達211.9億港幣。

　　“我們實際每月的現(xiàn)金余額都在150億元港幣以上�！焙愦蟮禺a(chǎn)高層對記者表示，現(xiàn)金流方面，公司一直堅持穩(wěn)健經(jīng)營策略，保持充足現(xiàn)金流。年初，公司計劃每月現(xiàn)金余額保持在100億元港幣左右。

　　而今年以來，恒大先后兩次成功發(fā)債，募集資金達13.5億美元。1月成功發(fā)債7.5億美元；2010年4月在新政出臺前，恒大地產(chǎn)再次成功發(fā)債6億美元。

　　據(jù)悉，盡管恒大擁有7000多萬平方米的土地儲備，但截至目前總地價款375.6億元，已付239.4億元，未付土地款累計為136.2億元。未付土地款按照協(xié)議2010年下半年需付65.4億元，2011年內(nèi)需付59.6億元，2012年內(nèi)需付約11.2億元。

　　做老百姓買得起的住宅

　　“恒大的利潤主要來自于超前的發(fā)展戰(zhàn)略，來自于超強的成本控制能力，來自于戰(zhàn)略合作伙伴(供應(yīng)商、建筑商)的讓利，恒大要少賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品住宅�！痹诒敬魏愦蟮禺a(chǎn)中報業(yè)績現(xiàn)場，很少露面的恒大地產(chǎn)主席許家印在業(yè)績會上強調(diào)，恒大“民生地產(chǎn)”的理念，是要讓利于民。

　　一直以來，恒大地產(chǎn)將其品牌定位在民生地產(chǎn)，若要讓利于民，這必然讓恒大需從成本源頭控制，而在眾多的成本中，土地成本占比較重。許加印認為，恒大利潤主要是源頭土地成本的把握。據(jù)悉，恒大上半年交樓均價5192元/平方米，核心凈利潤率10%。

　　今年以來，在上半年取得優(yōu)異成績的地產(chǎn)公司中，其二三線城市的項目銷售額占比較重，諸如保利、萬科等公司其二三線城市為其總業(yè)績提供了有力的支撐。

　　恒大地產(chǎn)中報顯示，恒大二三線城市合約銷售占比達90%。進入的36個城市中，89%為省會級城市，且大部分集中在二三線及城鄉(xiāng)結(jié)合部城市。在這些城市中，恒大地產(chǎn)土地平均成本519元/平方米；新增土地平均成本738元/平方米。

　　此外，標準化運營與集約化管理，降低了運營成本。據(jù)悉，今年上半年恒大地產(chǎn)的銷售及行政費用占營業(yè)額的比例由去年同期的46.7%，大幅降低至6.6%，下降40.1個百分點。

　　許家印還表示，除了自身成本控制，還需要戰(zhàn)略合作伙伴包括供應(yīng)商、建筑商讓利也必不可少。由于統(tǒng)一的采購、配送，有的原材料采購價是市場價的2~3折，降低了材料成本；工程集中招標，降低了建設(shè)成本；恒大目前精品戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴已增加至300多家。(記者 朱玲)