樓市“史上最嚴(yán)調(diào)控”逼開發(fā)商謀變(2)

　　局變

　　抄底二三線城市大型企業(yè)拿地加速

　　經(jīng)過之前幾次調(diào)控,許多開發(fā)商已經(jīng)學(xué)會(huì)了在危機(jī)中尋找機(jī)會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心龍勝平博士分析認(rèn)為,真正令房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)的,是開發(fā)商們?cè)诙�三線城市的提前布局。

　　調(diào)控以來,房企追逐高價(jià)地王的熱情明顯降低,但土地市場(chǎng)依舊暗流涌動(dòng)。借鑒以往調(diào)控經(jīng)驗(yàn),不少開發(fā)商在土地市場(chǎng)逐漸走弱的時(shí)候,依然出手爭(zhēng)取自己最中意的地塊。尤其是一些具有國(guó)企背景的開發(fā)商,更是積極“抄底”土地市場(chǎng)。

　　僅僅從6月29日到7月1日的這短短3天里,首開股份、北辰實(shí)業(yè)、中國(guó)鐵建、華僑城等國(guó)企開發(fā)商分別以27.3億元、12.56億元、近53億元、37億元在貴陽、北京、廣州、天津等城市拿地,累計(jì)斥資超過百億元。而剛剛披露漂亮中報(bào)的招商地產(chǎn),上半年新開工9個(gè)項(xiàng)目,建筑面積67萬平方米,擴(kuò)充土地儲(chǔ)備46萬平方米,使得總儲(chǔ)備超過1000萬平方米。

　　實(shí)際上,經(jīng)過之前幾次調(diào)控,許多開發(fā)商已經(jīng)學(xué)會(huì)了在危機(jī)中尋找機(jī)會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心龍勝平博士分析認(rèn)為,真正令房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)的,是開發(fā)商們?cè)诙�三線城市的提前布局。根據(jù)排行榜的統(tǒng)計(jì),一線城市的銷售額占企業(yè)業(yè)績(jī)的比例已經(jīng)從原先的39%下跌至29%,而三、四線城市的市場(chǎng)比重由去年同期的13%,擴(kuò)展至今年上半年的19%。二線城市的銷售業(yè)績(jī)也大幅增加。

　　最典型的莫過于恒大地產(chǎn),據(jù)其內(nèi)部人士透露,恒大地產(chǎn)在今年前6月業(yè)績(jī)能夠創(chuàng)新高,“全國(guó)范圍內(nèi)的85折降價(jià)促銷”只是表面因素,根本的原因是恒大提前在二、三線城市布局,上半年的銷售業(yè)績(jī)主要來自沈陽、合肥等地。憑借以二三線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì),最近恒大地產(chǎn)甚至高調(diào)宣布今年的銷售目標(biāo)將逆市上調(diào)30%以上至400億元。

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任龍勝平表示,國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)近期“推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)”的表態(tài),將成為開發(fā)商們重點(diǎn)發(fā)展二、三、四線城市甚至小城鎮(zhèn)的沖鋒號(hào)。

　　在這樣的氛圍下,占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的大型房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)拿地開始加速。恒大地產(chǎn)已多次公開表示,將借機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額,推動(dòng)行業(yè)整合,并表示二三線城市將成為恒大重要的并購(gòu)區(qū)域。與此同時(shí),萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地的力度,僅5月份兩公司拿地已有12宗。

　　2010年6月,新一輪的行業(yè)洗牌似乎已經(jīng)悄然展開。2010年6月上半月,諸如SOHO中國(guó)、花樣年、世紀(jì)星源等一些大企業(yè)趁勢(shì)大魚吃小魚,通過并購(gòu)、增資等收購(gòu)成熟項(xiàng)目,獲得優(yōu)質(zhì)地塊,借此進(jìn)軍當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。公開數(shù)據(jù)顯示,今年5月,屬于房地產(chǎn)業(yè)的并購(gòu)案達(dá)8起,交易金額達(dá)2.41億美元,與4月并購(gòu)相比,數(shù)量翻番,在所有行業(yè)中,排名第二。到了6月,僅上半個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案已達(dá)8宗,達(dá)到了5月份整月的數(shù)字。

　　而除了并購(gòu)和轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,新的市場(chǎng)形勢(shì)也讓許多開發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。7月25日,一向從事住宅開發(fā)的中國(guó)奧園以1.6億元收購(gòu)了廣州珠江新城CBD寫字樓物業(yè)。相關(guān)報(bào)告顯示,萬科已宣布將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比例提升至20%；保利也打算在未來三年內(nèi)將商業(yè)地產(chǎn)投資額占其全部投資額的比例提升至30%；華潤(rùn)置地則透露未來商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比例與利潤(rùn)貢獻(xiàn)率將提高至40%。而碧桂園、合生創(chuàng)展、中糧集團(tuán)、金地集團(tuán)等開發(fā)商也都紛紛宣布加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的比重。