樓市“史上最嚴(yán)調(diào)控”逼開發(fā)商謀變

　　-編者按

　　今年初以來的房地產(chǎn)調(diào)控,已棋至中盤,一些地方樓市價(jià)格未見松動,交易大幅萎縮,市場對峙令買賣雙方都陷入焦灼狀態(tài),政策向左還是向右?房價(jià)向上還是向下?調(diào)控中的兩難樓市正處于走向變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上,政策和市場將往何處去?市場各方的心態(tài)和行動正在發(fā)生什么變化?下半年房價(jià)會降多少?是繼續(xù)等待還是出手?……針對一系列社會各界關(guān)注的熱點(diǎn),本報(bào)策劃推出“調(diào)控下樓市變化走向調(diào)查”報(bào)道。針對市場及市場主體各方正在發(fā)生的變化,深入調(diào)查,展現(xiàn)調(diào)控下樓市正在發(fā)生的變化走向。

　　自4月中旬“史上最嚴(yán)厲”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,至今已過百日�？傮w來看,調(diào)控效果大致可歸納為量跌價(jià)滯,而價(jià)滯的矛頭,直接指向了開發(fā)商。面對調(diào)控和滯銷,不少開發(fā)商仍抱著觀望的態(tài)度,這導(dǎo)致時至今日降價(jià)仍不明顯,15個月來全國70個大中城市房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下降,也只有可憐的0.1%。因此有不少業(yè)內(nèi)人士指出,量跌價(jià)滯僵局的打破很大程度上取決于開發(fā)商的狀況。

　　不過在房價(jià)變化不大的背后,房企內(nèi)部卻悄然出現(xiàn)了不少變化。降價(jià)的趨勢加大,土地市場趁低抄底,重心向二三線城市傾斜,進(jìn)軍保障房市場,高層頻頻人事變動……實(shí)際上,在國家對房地產(chǎn)業(yè)深度調(diào)整的同時,開發(fā)商也面臨著調(diào)整、轉(zhuǎn)型的抉擇。即便這些轉(zhuǎn)型更多的只是一些苗頭和現(xiàn)象,但或許也蘊(yùn)藏著未來中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向。

　　價(jià)變

　　房價(jià)現(xiàn)松動房企面臨資金壓力

　　面對下半年可能出現(xiàn)的銷售下滑和融資困難,搶先降價(jià)的房企明顯先摘到了果子,而沒降價(jià)的房企要面臨資金鏈的巨大壓力。顯然,調(diào)控政策導(dǎo)致的市場預(yù)期變化之下,地產(chǎn)商們對市場的預(yù)期,也正在發(fā)生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設(shè)等全國性開發(fā)商,也都開始“適當(dāng)降價(jià),配合調(diào)控”。

　　降價(jià),行業(yè)龍頭萬科再次以其在調(diào)整中的快速應(yīng)對贏得市場先機(jī),在僵持、拉鋸的市場中,萬科6月份月度銷售額創(chuàng)新高,實(shí)現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,6月份全國70個大中城市房價(jià)同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點(diǎn),環(huán)比下降0.1%,這是近15個月來全國房價(jià)環(huán)比漲幅首次由升轉(zhuǎn)降,調(diào)控初顯成效。

　　在珠三角,樓市成交價(jià)格更是出現(xiàn)了一定幅度的下降,樓市格局呈現(xiàn)“量價(jià)齊跌”之勢。據(jù)廣州市國土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),6月,廣州十區(qū)一手住宅交易面積為52.52萬平方米,環(huán)比減少4.3%；交易登記均價(jià)為每平方米12560元,環(huán)比下降3.0%。在另一個風(fēng)向標(biāo)城市深圳,6月住房價(jià)格繼續(xù)下降,與年初房價(jià)水平相比下降超過兩成。深圳市房地產(chǎn)研究中心7月23日公布的數(shù)據(jù)顯示,深圳市新建商品住宅銷售規(guī)模同比降幅較大,6月成交量為14.21萬平方米,比5月略有增加,但環(huán)比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房銷售平均價(jià)格為每平方米17895元,比5月環(huán)比下降5.81%,比年初下降22.6%。

　　雖然就目前來看,珠三角房價(jià)的下降主要還是中高檔樓盤成交比重減少帶來的“結(jié)構(gòu)性降價(jià)”,但全國各大城市迅速萎縮的成交量正在給越來越多的房企帶來壓力,降價(jià)潮在即的聲音不絕于耳。今年5月,恒大地產(chǎn)就率先祭起“降價(jià)”大旗,在全國啟動降價(jià)攻勢,旗下所有樓盤均以原價(jià)的八五折優(yōu)惠出售,持續(xù)至今。近期在廣州,不少市民還頻頻收到“恒大山水城8.6折,送1600元豪華裝修”的賣樓促銷手機(jī)短信。

　　被視為風(fēng)向標(biāo)的龍頭房企萬科也不甘落后。在北京,在5月后開盤的中糧萬科紫苑項(xiàng)目上,中糧萬科率先將銷售單價(jià)下調(diào)800元/平方米,最終換來了開盤當(dāng)日銷售率50%以上、不到三個月全部售罄的業(yè)績。而7月25日開盤的中糧萬科長陽半島項(xiàng)目(下稱長陽半島),開盤價(jià)更較原來預(yù)期均價(jià)15000元/平方米,驟降1600元/平方米,下調(diào)至均價(jià)13400元/平方米。

　　7月1日,中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心依據(jù)70個城市銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)制作的《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地產(chǎn)一家完成全年銷售目標(biāo)的50%以上,超過九成的房地產(chǎn)企業(yè)均未能完成今年銷售目標(biāo)的五成。

　　另一方面,在中原地產(chǎn)的一份半年度報(bào)告顯示,從國內(nèi)融資環(huán)境來看,從去年第三季度開始,尤其是今年4月新政頒布以后,開發(fā)商的國內(nèi)融資途徑遭遇圍堵。以招商地產(chǎn)和萬科為首的上市房企近700億元增發(fā)申請即告暫停。2010年上半年十大房企共計(jì)融資323億元,僅占去年全年融資額的25%。

　　顯然,調(diào)控政策導(dǎo)致的市場預(yù)期變化之下,地產(chǎn)商們對市場的預(yù)期,也正在發(fā)生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設(shè)等全國性開發(fā)商,也都開始“適當(dāng)降價(jià),配合調(diào)控”。