上海投資客集中區(qū)域 領(lǐng)跌新政后二手房市場(chǎng)

　　本周，記者連續(xù)走訪了浦東聯(lián)洋、普陀長(zhǎng)壽路、南靜安等滬上多個(gè)二手房熱門(mén)成交板塊，發(fā)現(xiàn)隨著滬版調(diào)控細(xì)則遲遲未出，前一月度的拋盤(pán)勢(shì)頭至今已經(jīng)大幅減弱；價(jià)格方面，前期投資客的多寡，在很大程度上左右了區(qū)域房?jī)r(jià)的降幅。

　　而從區(qū)域來(lái)看，投資客較為集中的長(zhǎng)寧古北、徐匯中心、南靜安、浦東川沙，投資客拋盤(pán)占新增掛牌的六成以上，其成交均價(jià)也隨較新政前高點(diǎn)滑落10%-20%。相反，一些自住率相對(duì)較高的區(qū)域，如浦東聯(lián)洋和川沙老鎮(zhèn)等地，前期自住客比例高達(dá)70%-80%，房?jī)r(jià)水平則在經(jīng)歷初步小幅下調(diào)后呈企穩(wěn)跡象。

　　中遠(yuǎn)兩灣城板塊：

　　投資客放盤(pán)不急不慢

　　4月政策出臺(tái)后，中遠(yuǎn)兩灣城的投資客“慌了神”，一時(shí)找不到方向，于是5月份爆發(fā)了投資客的集中拋盤(pán)，掛牌量是4月份的3倍，但是進(jìn)入6月，兩灣城的掛牌量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。上海中原兩灣城板塊區(qū)域竺忱經(jīng)理表示，現(xiàn)在中遠(yuǎn)兩灣城掛牌量基本和5月持平，價(jià)格有所松動(dòng)，跌幅在5%-10%左右，成交量比5月上升約10%-15%。

　　上海中原兩灣城一店經(jīng)理施振毅告訴記者， 6月兩灣城已經(jīng)沒(méi)有大量放盤(pán)現(xiàn)象，而是陸陸續(xù)續(xù)的放，投資客已經(jīng)沒(méi)有政策初期那么急躁了，多數(shù)房東的心態(tài)是 “不急不慢、能賣(mài)就賣(mài)”。

　　據(jù)記者了解，目前在兩灣城的投資客中，“溫州客”占到了40%左右的比例，也正是這批團(tuán)結(jié)的溫州客操持著放盤(pán)的大局，他們手上一般持有多套物業(yè)，5月由于政策效應(yīng)，加上上海細(xì)則遲遲不出，加重了他們的擔(dān)憂，故多數(shù)人打算先清空在上海的物業(yè)然后另作投資打算，直接造成5月掛牌量大升。進(jìn)入6月，政策并無(wú)變化，投資客的恐慌情緒逐漸消散，只有部分房東急于套現(xiàn)而主動(dòng)降價(jià)，使得整體成交價(jià)下跌5%-10%左右。

　　記者在調(diào)查中遇到這么一則案例——一位溫州投資客，他手上持有3套物業(yè)，一方面政策出臺(tái)加大了他貸款的壓力，另一方面房東已經(jīng)有了其他的投資計(jì)劃，所以需要快速回籠資金，想要快速出售兩灣城四期一套100平米的2房，起初掛牌270萬(wàn)元，均價(jià)在26000元/平米左右，當(dāng)發(fā)現(xiàn)看房客戶不踴躍后，現(xiàn)在愿意以24000元/平方米的單價(jià)出售。

　　“目前該板塊的投資客已經(jīng)比去年市場(chǎng)好的時(shí)候少了50%，”兩灣城一店施經(jīng)理表示，“存活”下來(lái)的這批投資客一般資金實(shí)力較強(qiáng)，雖然不是“非賣(mài)不可”，但他們也認(rèn)為上海房?jī)r(jià)在近幾年已經(jīng)到了頂峰，所以如果能夠出手賣(mài)掉也不錯(cuò)；但另一方面他們又長(zhǎng)期看好后市，所以7成左右的投資客甚至表示，等市場(chǎng)回暖了仍然會(huì)“殺”回來(lái)繼續(xù)投資。

　　陸家嘴板塊：

　　投資客多“按兵不動(dòng)”

　　業(yè)務(wù)員小劉近日接待了一位客戶，他看中了世茂濱江的一套237平米的3房，房東掛牌1250萬(wàn)元，客戶想要1200萬(wàn)元拿下，但房東并不急于出手，一分也不肯讓，價(jià)格十分堅(jiān)挺，結(jié)果導(dǎo)致交易“流產(chǎn)”。

　　客戶表示很不能理解：“不是有報(bào)道說(shuō)，1300萬(wàn)元的世茂濱江最終1000萬(wàn)元成交，而現(xiàn)在怎么連50萬(wàn)元都還不了？ ”房東則表示，江景豪宅賣(mài)一套少一套，等他資金周轉(zhuǎn)不靈了再降價(jià)賣(mài)也不遲。