2006年歲末，北京單價(jià)過萬元的幾個(gè)新開盤項(xiàng)目出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象，惹得某些媒體不無憂慮地報(bào)道：恐慌性購房又現(xiàn)樓市。
自2004年以來不斷深入的宏觀調(diào)控政策，對(duì)一路狂漲的北京房?jī)r(jià)的威懾和壓制并不如預(yù)期中有力。2007年京城的房?jī)r(jià)(尤其是住宅)又是怎樣一番景象呢？
眾口一詞：漲
就2007年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)的問題，記者走訪了十幾位市場(chǎng)人士，聽到的答案只有一個(gè)：漲！略有不同的是，有些人預(yù)測(cè)商品住宅的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)比2006年有所下降、漲勢(shì)趨于平穩(wěn)，有些人預(yù)測(cè)全市平均房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)在2006年的基礎(chǔ)上再增長(zhǎng)，超過10%的水平。
“目前，北京五環(huán)內(nèi)單價(jià)在每平方米10000元以下的項(xiàng)目已經(jīng)很少見了�！币晃粍倓傋尮臼袌�(chǎng)部做完調(diào)研的開發(fā)商老總告訴記者。他們的調(diào)研顯示，目前北京城區(qū)內(nèi)在售新房的成交價(jià)格以每平方米13000元～16000元者居多。
“我們2006年在售的4個(gè)項(xiàng)目，分別分布在城區(qū)的東南西北4個(gè)區(qū)域，除了北邊的項(xiàng)目是尾盤，售價(jià)沒什么變化外，其他3個(gè)項(xiàng)目年底的售價(jià)比年初都漲了三到四成�！币晃徊辉竿嘎缎彰牡禺a(chǎn)公司市場(chǎng)總監(jiān)反映。
據(jù)他介紹，他們周邊的項(xiàng)目有的漲幅甚至超過50%。例如位于北京朝陽區(qū)CBD附近某項(xiàng)目原本打算定價(jià)每平方米9000元，結(jié)果2006年5月份推盤時(shí)均價(jià)13000元，到12月份已經(jīng)漲到16000元。不遠(yuǎn)處的大望路上一個(gè)項(xiàng)目單價(jià)低于每平方米10000元開盤，目前售價(jià)已經(jīng)直逼15000元。
幾乎所有接受采訪的人士都來自銷售一線，對(duì)市場(chǎng)有著直接的感知。據(jù)他們反映，北京市場(chǎng)的購房需求非常旺盛，新房供應(yīng)相對(duì)較少，是名副其實(shí)的賣方市場(chǎng)。
“這主要是供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的！” “從政府提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出來，2006年的供應(yīng)套數(shù)在減少，銷售套數(shù)在減少，房?jī)r(jià)卻在上漲，這說明什么？背后一定有強(qiáng)勁的購買力在支撐！”中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰分析稱，“至于產(chǎn)品升級(jí)對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)力是有限的，因?yàn)?006年產(chǎn)品無論好壞一律熱銷。”
事實(shí)上，北京市場(chǎng)也不乏通過產(chǎn)品大幅度升級(jí)帶動(dòng)房?jī)r(jià)飆升的例子。如北京星河灣，一期均價(jià)每平方米16000元，二期則躍升到25000元；又比如北京銀泰中心公寓柏悅居售價(jià)每平方米38000元，后期推出的新品柏悅府單價(jià)升到70000元。不過這類產(chǎn)品在市場(chǎng)上畢竟屬于少數(shù)。
房?jī)r(jià)上漲有理？
近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家發(fā)改委共同發(fā)布的70城市房屋銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年6月至11月間，北京房?jī)r(jià)每月環(huán)比增幅均達(dá)10%左右，其中10月份漲幅位列全國(guó)第一，11月份漲幅名列全國(guó)第二。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與宏觀調(diào)控政策出于穩(wěn)定房?jī)r(jià)目的設(shè)置的重重阻力相比，北京房?jī)r(jià)上升的拉力更大，房?jī)r(jià)的硬支撐點(diǎn)實(shí)在太多。
首要支撐點(diǎn)即需求旺盛。北京作為國(guó)際化大都市和中國(guó)首都的外部效應(yīng)不用多說，包括境外人士在內(nèi)，市場(chǎng)大批外地人形成購房主力軍。其次是有效供應(yīng)量減少。
2006年12月25日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的“北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況最新統(tǒng)計(jì)調(diào)查”顯示：北京市商品住宅施工面積達(dá)5837萬平方米，與去年同期相比下降了一成；新開工商品住宅面積1514萬平方米，比去年同期略有下降；商品住宅竣工面積達(dá)1322萬平方米，比去年同期下降超過三成；經(jīng)濟(jì)適用房(住宅)施工面積507萬平方米，下降比例更是達(dá)到33.6%——也就是說，2006年前11個(gè)月北京市全市商品房住宅及經(jīng)濟(jì)適用房施工面積、新開工面積、竣工面積全面下降。
盡管有數(shù)據(jù)顯示，北京2006年前11個(gè)月的銷售套數(shù)也有所下降，但房?jī)r(jià)在上漲，這說明購買力是強(qiáng)勁的，需求是剛性的。
第三個(gè)支撐點(diǎn)是北京與國(guó)際上同類大都市相比，房?jī)r(jià)依然偏低。有開發(fā)商接受采訪時(shí)指出，拿城市中區(qū)位類似地段同檔次商品住宅價(jià)格相比，香港房?jī)r(jià)是北京的5倍，東京是北京的10倍。由此可見，北京高檔房?jī)r(jià)格應(yīng)該還有很大的上升空間。
樓市變數(shù)較多
近日北京土地整理部門稱，將有65塊土地陸續(xù)入市進(jìn)行交易，其中住宅性質(zhì)土地供應(yīng)達(dá)39宗，除12宗未注明規(guī)劃建筑面積外，已有可建筑面積達(dá)415萬平方米。
“即便2007年土地供應(yīng)量加大了，也不代表住宅供應(yīng)量會(huì)相應(yīng)增加。”有專業(yè)人士指出，而有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門也預(yù)測(cè)，2007年北京市住宅供應(yīng)量將走低。
眾所周知，土地從購入到開發(fā)產(chǎn)品上市供應(yīng)還有相當(dāng)長(zhǎng)的過程，相關(guān)部門對(duì)規(guī)劃的審批速度、開發(fā)商的資金調(diào)配、新政策的影響、拆遷是否順利等等，都將影響有效供應(yīng)的及時(shí)形成。
上述信息可能會(huì)讓那些盼著北京房?jī)r(jià)下降的人感到失望。不過，北京市政府近日又公布2007年新開工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米、開工建設(shè)(或收購)廉租房30萬平方米，這對(duì)中低收入人群來說是實(shí)實(shí)在在的好消息。至于這些供應(yīng)能在多大程度上降低北京房?jī)r(jià)總體上漲的勢(shì)頭，暫時(shí)不得而知。
另外，有未經(jīng)證實(shí)的消息稱，新一年里中央將繼續(xù)加大宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金門檻有可能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再次提高，這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力必然形成更強(qiáng)的挑戰(zhàn)。出于減壓的需要，不排除有些項(xiàng)目會(huì)采取快速銷售以求回籠資金的策略，在售價(jià)上有所讓步。
(文章來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者：謝紅玲)
