合肥2022年第三批次一宗地塊試點現(xiàn)房銷售；福建福州出現(xiàn)第一個“現(xiàn)房銷售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售。僅今年以來，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷售”。

　　以合肥為例，8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價277.4億元，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實施”。

　　據(jù)合肥在線，盡管此前的土地拍賣公告中多宗地塊對開發(fā)商建設(shè)進度提出要求，達到一定比例才能開售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷售，在合肥尚屬首次。

　　另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時首次試點競現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。據(jù)《北京日報》，該地塊共吸引3家企業(yè)競買，經(jīng)過17輪價格競拍達到土地合理上限價格37.84億元，又經(jīng)過23輪競“現(xiàn)房銷售面積”后成交，競報“現(xiàn)房銷售面積”5.4萬平方米，最終該項目中將有近一半的商品房實行“現(xiàn)房銷售”。

　　今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現(xiàn)房銷售面積程序；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。

　　此外，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現(xiàn)房銷售實施，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，在這個時間節(jié)點提出現(xiàn)房銷售多少受到近期爛尾樓風波的影響，出于保交樓的立場而提出的，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風波事件導(dǎo)致購房者對商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預(yù)售制度的言論一時之間議論紛紛。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也認為，今年7月以來，部分城市的項目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響，而現(xiàn)房銷售既能夠保護消費者的權(quán)益不受侵害，也能對樓盤質(zhì)量和交付行為進行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

　　已有多地探索現(xiàn)房銷售

　　對于現(xiàn)房銷售試點的探索，最早或可追溯至2014年。

　　據(jù)新華網(wǎng)報道，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競拍，最終麗豐控股旗下東方動力有限公司以5.77億元的價格競得，溢價62.54%，成交樓板價59859元，剔除保障房后樓板價達85810元/平。地塊在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

　　到了2016年，為抑制房企拿地熱情，深圳也推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816－0060號地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

　　同年，杭州、南京等地在土地拍賣時，均提出現(xiàn)房銷售要求。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件，抑制土地市場熱度。

　　以蘇州為例，2016年8月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，共13條。其中規(guī)定，提高項目預(yù)售條件：土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價(不含市場指導(dǎo)價)的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%(不含10%)的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。

　　這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為，一旦拍地價格過高，觸碰價格紅線，就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗收為標準，來辦理預(yù)售許可證。通俗說就是“地價較高的項目必須以現(xiàn)房的形式進行銷售”。

　　2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》，按照政策，當網(wǎng)上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

　　2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。

　　這也讓海南成為全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。

　　對于實行現(xiàn)售制度的背景，時任海南省住建廳廳長霍巨燃在當日舉行的新聞發(fā)布會上表示，因商品住房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。

　　現(xiàn)房銷售試點效果如何？

　　不過，從上述提及現(xiàn)房銷售試點的城市來看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時間后，改變了土地出讓規(guī)則。

　　以杭州為例，2017年3月24日，杭州市國土資源局發(fā)布土地新政，當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。但是僅4個月后，杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價50%須現(xiàn)房銷售”的條款刪除。

　　彼時，據(jù)《錢江晚報》2017年7月12日報道，2017年3月24日后的杭州土地出讓，主城區(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷售，在兩年內(nèi)無法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房價上漲的預(yù)期。

　　不過，杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷售”。2021年7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告，其中10宗宅地率先開展“競品質(zhì)”試點，即改變以往的價高者得，而是采取線下競“品質(zhì)方案“，獲得資格后進入線上“競地價”階段。本次試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

　　南京的現(xiàn)房銷售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報》報道，為給土拍市場降溫，南京市規(guī)定，當網(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。當網(wǎng)上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

　　2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價達到最高限價時，停止競爭地價，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了“競價達最高限價的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進度門檻，以及競價達最高限價的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

　　蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》，提出延長土地出讓金繳納時限，調(diào)整超過市場指導(dǎo)價報價規(guī)則等，在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件，也取消了執(zhí)行42個月的強制性現(xiàn)房銷售政策。

　　按照克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年8月，蘇州推出現(xiàn)房銷售政策，規(guī)定土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可?，F(xiàn)房銷售政策發(fā)布后，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷售地塊，現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷售地塊達到49宗，現(xiàn)房率為82%，2018年前三季度現(xiàn)房銷售地塊為11宗，現(xiàn)房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底價和低溢價成交，再無現(xiàn)房銷售地塊出現(xiàn)。

　　不過，在易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進看來，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，它有一個本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價政策有關(guān)系。現(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護購房的權(quán)益角度來講，提出現(xiàn)房銷售模式。

　　“此前現(xiàn)房銷售政策的取消，是因為后來市場降溫以后，從創(chuàng)造營商環(huán)境，優(yōu)化營商環(huán)境角度來講，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策?，F(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷售，是在保交樓，防范爛尾背景下，重新提起現(xiàn)房銷售的概念。”嚴躍進說。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期，現(xiàn)房銷售的試點地塊成交率會有所下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正在不斷完善中。

　　從此輪設(shè)置“現(xiàn)房銷售”環(huán)節(jié)的城市來看，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”。從土拍成交情況看，12宗涉及“競現(xiàn)房銷售”的地塊中，2宗地塊流拍，4宗地塊底價成交，3宗地塊未觸及地價上限；3宗地塊達到上限價格后轉(zhuǎn)為競報“現(xiàn)房銷售”面積。

　　商品房預(yù)售制會取消嗎？

　　隨著多地試點，取消商品房預(yù)售，全面推行現(xiàn)房銷售的呼聲也越來越高，那么當前全面推行現(xiàn)房銷售是否可??？

　　陳文靜認為，目前并非全面推行現(xiàn)房銷售制度的合適時機，全面實行現(xiàn)房銷售對商品房存量、開發(fā)商資金、地方財政收入等均有較高的要求，當前最穩(wěn)妥的方式是對熱點城市部分項目優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售，并在試點過程中不斷完善配套政策，為未來更大范圍地推行積累經(jīng)驗。短期來看，預(yù)計將有更多城市從土地端試點現(xiàn)房銷售。

　　陳霄也提到，現(xiàn)房銷售可以盡可能地保證購房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者和開發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。

　　陳霄認為，取消商品房預(yù)售制度乃是大勢所趨，但是從當前的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，全面取消商品房預(yù)售制度尚且不是一個良好的時機，甚至可能會加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風險暴露，以試點方式逐步實施是當前被認可的最優(yōu)的推進方式，在部分城市率先試點取消預(yù)售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行和良性循環(huán)。