房地產(chǎn)業(yè)的本有多大，利有多厚，水有多深，恐怕一般人難以搞明白。

　　其實，房地產(chǎn)業(yè)的確是一個暴利行業(yè)。

　　說其暴利，道理很簡單。不要細算其土地成本和建安成本，光從地價和房價變動上就可以看出。

　　一般而言，一個房地產(chǎn)項目，從跑前期，到拿到銷售許可證，本事最大的開發(fā)商也得需要一年時間。

　　我們現(xiàn)在對開發(fā)商的暴利進行一個經(jīng)濟學(xué)的分析。

　　假設(shè)開發(fā)商是現(xiàn)房銷售，這里不考慮期房。道理都一樣，就是計算起來簡單。開發(fā)商從銀行獲得開發(fā)貸款，與消費者無關(guān)。對于一個開發(fā)商而言，在一年開發(fā)時間內(nèi)，有幾個成本是固定不變的。

　　首先是地價。開發(fā)商以拍賣方式獲得土地，并支付一定的土地款。

　　盡管土地價格很高，但開發(fā)商拿到手后，這塊土地的購買成本就是固定的了。也就是說，不管土地價格如何暴漲，在開發(fā)商拿到地后，這塊地只有價值的增加，而不可能有土地成本的增加，因為土地款已經(jīng)簽訂協(xié)議了，不可能再變化了。

　　其次是利率。開發(fā)商除了少量的自有資金，其開發(fā)房地產(chǎn)項目的絕大部分資金來源于銀行貸款。由于加息的可能性很小，即使央行加息，其基點也較低，因而可以認為，在一年內(nèi)，銀行貸款利率是固定的。也就是說，開發(fā)商的資金成本在一年內(nèi)是固定的。

　　再次是建安成本。由于建筑材料的價格漲幅一般穩(wěn)定，開發(fā)商在做預(yù)算時，都會考慮到原材料漲價因素。即使?jié)q價幅度較大，這部分的成本在一年內(nèi)也是相對穩(wěn)定的。其實，房地產(chǎn)業(yè)人士都知道，這部分成本相對比較容易控制。

　　再有就是銷售成本。不管物價如何波動，售樓人員的工資成本基本上是固定的。至于其他相關(guān)成本，基本上也是平穩(wěn)的。

　　簡而言之，在一個房地產(chǎn)項目一年的開發(fā)周期內(nèi)，開發(fā)商的開發(fā)成本基本上是固定的，雖然不能說是絕對不變，但基本變化不大，用經(jīng)濟學(xué)語言來說，可以假定開發(fā)成本就是固定成本。

　　那么開發(fā)商的利潤來自何處？

　　很簡單，利潤就是房價減去成本。因為成本是固定的，那么房價越高，利潤就越高。

　　現(xiàn)在，我們就來說說房地產(chǎn)的暴利是如何形成的。

　　很多開發(fā)商都聲言，房地產(chǎn)沒有暴利，其代表人物是任志強和小潘。

　　假定老任和小潘都是對的，即他們在一年內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā)，準備銷售，此時其定價是沒有暴利的，也就是成本加上微利，比如成本是每平方米5000元，成本利潤率為5%，定價就應(yīng)該是每平方米5250元。

　　但老任和小潘會按照5250元的價格銷售嗎？

　　不會！

　　為什么？

　　因為這個定價是按照一年前的成本制定的。而現(xiàn)在，地價大幅上漲了，假如周邊的地價上漲了20%，事實上往往不止20%。如果按土地成本占總開發(fā)成本的37%計算，那么在老任和小潘拿到他們各自的那塊地的一年后，在土地價格增加了20%的情況下，周邊新開工項目的開發(fā)成本將是每平方米5370元。如果加上5%的利潤，那么，新項目的定價應(yīng)該是5638元。新項目在5%成本利潤率條件下，定價比一年前老任和小潘的項目增加了388元。

　　老任和小潘此時準備出售住房。

　　誰都知道，新項目一年后的價格應(yīng)該是5638元，老任和小潘的現(xiàn)房成本加利潤是5250元。他們會按原來制定的價格售房嗎？

　　老任和小潘從來都不說自己是活雷鋒，但他們都是人精。

　　如果老任和小潘按照現(xiàn)在的市價，即以5638元的價格售房，那么他們的利潤就從計劃的每平方米250元，增加到638元，利潤率也就從5%，增加到12.76%。如果他們捂盤不賣，如果地價接著漲，那么他們的利潤還會不斷增加。從博弈論角度看，老任和小潘的最優(yōu)選擇就是不賣，等著地價上漲。

　　我的計算不是說老任和小潘一定獲得了暴利，只是告訴大家，地價越漲，老任和小潘就賺得越多。

　　如果他們的房子還沒有賣，意味著老任和小潘還在等地價漲。如果老任和小潘現(xiàn)在已經(jīng)開始賣幾年前開發(fā)的房子，那么他們一定是在數(shù)票子啦。

　　房地產(chǎn)究竟有沒有暴利，您現(xiàn)在再去問問老任和小潘，他們肯定在偷著笑。

　　(來源：中華工商時報 作者：劉杉)