中新網(wǎng)11月22日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，近日，發(fā)生了兩起業(yè)主維權(quán)失敗事件。一起是朝陽(yáng)57住戶(hù)以拒交物業(yè)費(fèi)方式抗議物業(yè)服務(wù)，被法警強(qiáng)制執(zhí)行；另一起是昌平太平家園小區(qū)業(yè)主通過(guò)業(yè)委會(huì)投票罷免物業(yè)公司，但結(jié)果得不到承認(rèn)，舊物業(yè)賴(lài)著不走，小區(qū)多名業(yè)委會(huì)成員被不明身份者襲擊。
兩起事件給業(yè)主維權(quán)敲響了警鐘：拒交物業(yè)費(fèi)方式維權(quán)行不通，成立業(yè)委會(huì)投票罷免維權(quán)還是行不通，業(yè)主維權(quán)似乎到了山窮水盡的地步。業(yè)主到底怎樣才能有效維護(hù)自己的權(quán)益？業(yè)委會(huì)在業(yè)主維權(quán)過(guò)程中，到底面臨什么困難？
焦點(diǎn)1：2/3票權(quán)
●新聞事件 罷免公決遇核查難題
2005年6月12日，昌平區(qū)太平家園業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，1400多戶(hù)業(yè)主中的1113戶(hù)業(yè)主對(duì)現(xiàn)有的北京嘉仁物業(yè)公司服務(wù)不滿(mǎn)意，投票同意更換物業(yè)公司，人數(shù)超過(guò)小區(qū)業(yè)主總戶(hù)數(shù)的2/3.但昌平建委在核查公決“炒”掉物業(yè)公司的1113張選票是否代表小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)的2/3時(shí)，業(yè)主因?yàn)閾?dān)心暴露身份，業(yè)委會(huì)拒絕配合。
法律條文：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。這里所說(shuō)的2/3票權(quán)，不是以戶(hù)為單位，而是以面積為單位。
●業(yè)主 根本是實(shí)名和匿名的區(qū)別
一位姓唐的市民就此事發(fā)表意見(jiàn)，他認(rèn)為，2/3票權(quán)實(shí)際上就是讓業(yè)主采用實(shí)名投票，在罷免物業(yè)公司這樣矛盾尖銳的投票中，采用實(shí)名制投票，肯定存在風(fēng)險(xiǎn)。“不能保證安全，要調(diào)查記錄我們的選票絕對(duì)不行�！比f(wàn)一罷免不成功，我們費(fèi)勁白忙活不說(shuō)，和物業(yè)的矛盾會(huì)更大。即使成功，相關(guān)人員也不能保證選票信息不外泄。我們是擔(dān)心物業(yè)找麻煩啊。
一位業(yè)委會(huì)成員表示，在罷免物業(yè)這種特殊投票中，搜集每戶(hù)居民的住房面積是非常困難的。2/3票權(quán)規(guī)定，不能以戶(hù)為單位，而必須換算成面積票權(quán)，即住房面積大的，所持票權(quán)就多。而小區(qū)的私人面積、公攤面積、底商面積和物業(yè)占地都需要統(tǒng)計(jì)，這些都在物業(yè)掌握中。如果物業(yè)不配合，業(yè)委會(huì)就拿不到這些數(shù)據(jù)，投票也就得不到有關(guān)部門(mén)的承認(rèn)。
●建委 2/3業(yè)主不代表2/3票權(quán)
昌平區(qū)建委物業(yè)管理科一位工作人員表示，政府部門(mén)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管也要根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主炒物業(yè)不是個(gè)人行為，要通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票，“必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)”�！巴镀睓�(quán)”和選票不一樣，比如一個(gè)小區(qū)3平方米，住有3名業(yè)主，其中一名業(yè)主占2平方米。即使另外兩名業(yè)主投票“炒”物業(yè)，票數(shù)上達(dá)到2/3，按規(guī)定仍不能更換物業(yè)，因?yàn)闆](méi)有達(dá)到“經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)”規(guī)定。業(yè)主有權(quán)利“炒”物業(yè)，但是有前提的，要按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定操作。
●律師 面積票權(quán)實(shí)施有難度
北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中所說(shuō)的“物業(yè)管理區(qū)域”到底是多大，這個(gè)區(qū)域到底誰(shuí)說(shuō)了算，都沒(méi)有明確說(shuō)明，都給“2/3票權(quán)通過(guò)”實(shí)施增加了難度。物業(yè)和業(yè)主、業(yè)委會(huì)矛盾中，一些政府部門(mén)管理不力使矛盾升級(jí)。例如太平家園小區(qū)事件，昌平建委的做法在一定程度上為舊物業(yè)公司拖延了時(shí)間。他認(rèn)為，1113張選票代表1113戶(hù)業(yè)主，按照面積相當(dāng)于10萬(wàn)多票權(quán)。當(dāng)時(shí)投票時(shí)有政府人員監(jiān)督，昌平建委完全可以調(diào)查監(jiān)督人員。
●專(zhuān)家說(shuō)法 面積票權(quán)體現(xiàn)對(duì)財(cái)產(chǎn)尊重
也有專(zhuān)家指出，按面積計(jì)算票權(quán)數(shù)存有弊端北京市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的前沿人物、銀楓家園業(yè)主委員會(huì)委員北野認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中按面積決定投票權(quán)的規(guī)定，體現(xiàn)了法律對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的尊重，100平方米住宅業(yè)主對(duì)小區(qū)的貢獻(xiàn)要大于50平方米住宅的業(yè)主，理應(yīng)擁有更多的投票權(quán)。小區(qū)開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)擁有面積，事實(shí)上也是平等的業(yè)主，要受到平等的對(duì)待。同時(shí)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)規(guī)范，小區(qū)業(yè)主大會(huì)投票，2/3投票權(quán)同意，可以給稱(chēng)按戶(hù)投票。
海淀區(qū)人大代表許志永認(rèn)為，“2/3票權(quán)”制約了業(yè)委會(huì)的成立和行使權(quán)力。按面積計(jì)算票權(quán)數(shù)存有弊端，有的小區(qū)開(kāi)發(fā)商自己占有大部分面積，勢(shì)必給業(yè)委會(huì)成立和維護(hù)業(yè)主權(quán)益帶來(lái)困難。
焦點(diǎn)2：事實(shí)服務(wù)
●新聞事件 被罷免物業(yè)拒交管理權(quán)
太平家園小區(qū)的北京嘉仁物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)公司，2004年年底合同已到期。業(yè)委會(huì)隨后重新聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司，但舊物業(yè)公司拒絕交出物業(yè)管理權(quán)。而按照“事實(shí)服務(wù)”的規(guī)定，即使沒(méi)有簽訂合同，業(yè)主也必須向物業(yè)公司交費(fèi)。
法律條文：北京市高級(jí)人民法院提出的《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)》第24條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
●業(yè)主 不滿(mǎn)物業(yè)不簽合同還得交費(fèi)不合理
“事實(shí)服務(wù)給那些不合格的物業(yè)公司提供了空子，”市民劉先生說(shuō)，這個(gè)規(guī)定的另一層意思是，即使業(yè)委會(huì)沒(méi)有和物業(yè)公司簽訂合同，只要物業(yè)公司賴(lài)著不走，業(yè)主就拿他沒(méi)辦法，而且物業(yè)費(fèi)還得照常交。這也就是說(shuō)，所謂不滿(mǎn)服務(wù)態(tài)度，通過(guò)投票罷免，都成了空話。
劉先生說(shuō)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。”既然沒(méi)有合同，自然沒(méi)有提供服務(wù)和享受服務(wù)的協(xié)議。當(dāng)業(yè)主不愿讓不滿(mǎn)意的物業(yè)提供服務(wù)，但物業(yè)賴(lài)著不走時(shí)，難道業(yè)主還要必須交納服務(wù)費(fèi)？
●建委 執(zhí)行必須要有條文依據(jù)
昌平區(qū)建委物管科工作人員稱(chēng)，政府部門(mén)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》組織業(yè)主和物業(yè)雙方進(jìn)行協(xié)調(diào)，一般很難達(dá)成共識(shí)。業(yè)主和物業(yè)在法律上都是平等的民事主體，雙方都可以利用法律武器，申請(qǐng)法院進(jìn)行裁決。至于“事實(shí)服務(wù)”的規(guī)定是否合理，是法學(xué)界研究的問(wèn)題，不好表態(tài)。
北京一家物業(yè)公司人員透露，現(xiàn)在北京出現(xiàn)的業(yè)主“炒”物業(yè)執(zhí)行難，根源就在于被“炒”的物業(yè)公司會(huì)想盡辦法、利用所有資源，干涉業(yè)主大會(huì)投票選舉，拖延退出小區(qū)時(shí)間�！爸灰嘣谛^(qū)一天，就有一天的事實(shí)服務(wù)利益�！痹撊藛T說(shuō)。
●律師 業(yè)主沒(méi)有養(yǎng)活物業(yè)的義務(wù)
北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松說(shuō)，個(gè)別物業(yè)公司鉆了法院關(guān)于“事實(shí)服務(wù)”規(guī)定的空子，只要“事實(shí)服務(wù)”存在，即使沒(méi)有相應(yīng)合同規(guī)定，業(yè)主也必須向物業(yè)公司交費(fèi)。這就造成業(yè)委會(huì)“炒”了物業(yè)公司，只要物業(yè)想盡辦法一天不走，業(yè)主雖然沒(méi)和物業(yè)公司簽合同，但“事實(shí)服務(wù)”存在就要交費(fèi)。物業(yè)公司通過(guò)手段，延長(zhǎng)在小區(qū)的時(shí)間，就等于獲得了利益。
事實(shí)上，業(yè)主確實(shí)有為共有財(cái)產(chǎn)分擔(dān)義務(wù)而繳納相關(guān)費(fèi)用的法定義務(wù)，但這并非物業(yè)費(fèi)，而是維護(hù)建筑物極其附屬設(shè)施的成本費(fèi)用的分?jǐn)偂Ｎ飿I(yè)費(fèi)包括了物業(yè)公司的利潤(rùn)，業(yè)主沒(méi)有法定義務(wù)養(yǎng)活物業(yè)公司。
●專(zhuān)家說(shuō)法 事實(shí)服務(wù)違反《合同法》
北京漢卓律師事務(wù)所律師秦兵表示，現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》當(dāng)中，業(yè)主的維權(quán)成本過(guò)高，是導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難的一大主因。秦兵的一項(xiàng)計(jì)算表明，一個(gè)有1000戶(hù)業(yè)主的社區(qū)，通過(guò)成立業(yè)主委員會(huì)，以訴訟方式換掉物業(yè)公司，在一切順利的情況下，需耗時(shí)35個(gè)月，耗資70萬(wàn)元。
秦兵稱(chēng)，“事實(shí)服務(wù)”嚴(yán)重違反了《合同法》，去掉雙方協(xié)商過(guò)程，實(shí)質(zhì)上就是“強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)”。按“事實(shí)服務(wù)”理論，100個(gè)物業(yè)公司都進(jìn)了小區(qū)，業(yè)主難道就要繳納100份物業(yè)費(fèi)嗎？(耿小勇）
