中新網(wǎng)11月21日電 據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，最近有一種流傳甚廣的說法：中國正面臨日本在1985年“廣場協(xié)議”后的情況，房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量“泡沫”，國民經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)價格的快速膨脹所挾持，日本10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國重演。
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮11月17日在“2005中國房地產(chǎn)業(yè)高層論壇”上表述，從根本上說，造就日本在90年代初期出現(xiàn)嚴(yán)重房地產(chǎn)“泡沫”的原因是資本過剩，中國目前還遠(yuǎn)未到資本過剩的階段。陳淮指出，當(dāng)前，一些媒體輿論開始迫不及待地討論對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策何時結(jié)束的問題�？梢钥隙ǖ卣f，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控是一項(xiàng)長期政策。
目前房價波動很正常
陳淮在17日舉辦的“2005中國房地產(chǎn)業(yè)高層論壇”上發(fā)表演講時說，房地產(chǎn)市場波動對國民經(jīng)濟(jì)的影響不能忽視，對此沒有人懷疑；但是，房價上下波動也是很正常的，中國短期國民經(jīng)濟(jì)中蘊(yùn)含的最大風(fēng)險(xiǎn)并不來自房地產(chǎn)業(yè)，而是來自于利潤下滑較多的制造業(yè)。只要想蓋房就需要借款，住房消費(fèi)和負(fù)債是一種符合規(guī)律的現(xiàn)象。改善房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的關(guān)系，需要從市場、機(jī)構(gòu)、品種、銀行、政府等多方面下功夫，而不僅僅是限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模及其在整個國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。實(shí)施宏觀調(diào)控也并不是因?yàn)槿狈ψ銐虻馁Y金支持現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
調(diào)控政策當(dāng)然要涉及到房價。陳淮表示，對房價的調(diào)控目標(biāo)，政策說得非常清楚：其目的在于穩(wěn)定房價和抑制房價過快上漲。但“穩(wěn)定”和“抑制過快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價”。例如政策規(guī)定對非普通住房征營業(yè)稅，這顯然會提高而不是降低買方價格，這會極大抑制投機(jī)性需求和炒作，有助于房價穩(wěn)定。
陳淮認(rèn)為，要求房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)階段不貸款，差不多就和不讓汽車上路以防止交通事故的發(fā)生一樣不可行。房地產(chǎn)金融概念是一個很值得深入研究和開拓的領(lǐng)域，在住房供給和需求之間需要有相應(yīng)的中間機(jī)構(gòu)，比如一些發(fā)達(dá)國家的基金、中介機(jī)構(gòu)等。中國現(xiàn)有的一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在客觀上也起到了平衡供求的作用。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金、銀行信貸打包上市、發(fā)展合作建房代理制等方面，有關(guān)部門已經(jīng)考慮了很多，現(xiàn)在需要做的就是盡快付諸實(shí)施。
同時，房價漲跌還涉及平均房價與個別房價的問題。目前政策明確規(guī)定，要停止別墅供地和嚴(yán)控高檔住房用地，增加中低價位住房的土地供應(yīng)量。那么這種供給結(jié)構(gòu)改變的結(jié)果必然是平均房價下降。平均房價下降并不一定意味著人們實(shí)際買房的價格就下降。因?yàn)槿藗円I的一定是一個特定的房子，而不可能是按社會供給結(jié)構(gòu)每種房子買一點(diǎn)。
另外，陳淮表示，就普通居民來說，他們在購房中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是房價漲跌的風(fēng)險(xiǎn)，還包括利率變化、稅制改革、匯率變化、收入水平變化等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)中，任何一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在長達(dá)20年左右的按揭期間或長期持有期間，累積起來的風(fēng)險(xiǎn)都可能遠(yuǎn)超過房價變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
中國房地產(chǎn)遠(yuǎn)未到資本過剩階段
最近有媒體大肆報(bào)道“廣場協(xié)議”是日本房地產(chǎn)泡沫的根本原因，中國正面臨日本在1985年“廣場協(xié)議”后的情況，房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量“泡沫”，日本10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國重演。
陳淮說：“其實(shí)從根本上說，造就日本在90年代初期出現(xiàn)嚴(yán)重房地產(chǎn)‘泡沫’的原因是資本過剩，是實(shí)業(yè)領(lǐng)域已經(jīng)無法容納不斷積累起來的貨幣資本。人們很容易想象，在本幣升值的預(yù)期下，外幣會大量涌入國內(nèi)，導(dǎo)致包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格上升而形成‘泡沫’；一旦升值預(yù)期減弱，外資撤離必定會導(dǎo)致房價大跌和‘泡沫’破滅；由此會帶來國民經(jīng)濟(jì)的長期衰退。很多評論文章都是持這個邏輯�！�
這個邏輯聽起來是成立的。但是人們顯然忽略了一個歷史的真實(shí)：那就是日本從來沒有過“引進(jìn)外資”的政策。不僅不引進(jìn)，而且始終奉行的是排斥外資進(jìn)入的政策。即使“廣場協(xié)議”之后，外資也并未獲得過多大機(jī)會買日本的房地產(chǎn)，更不要說投資日本的房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上，“廣場協(xié)議”并不是日元升值的起點(diǎn)，日本經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)最初也并不是房地產(chǎn)業(yè)釀就的。當(dāng)時，日本政府迫切希望趕上歐美發(fā)達(dá)國家，大規(guī)模提高了全社會住房改善、住房消費(fèi)的預(yù)期，政府對房地產(chǎn)大拆大建，并進(jìn)一步提出了在短期內(nèi)讓收入房價比與發(fā)達(dá)國家看齊、短期內(nèi)降低房價等目標(biāo)，結(jié)果導(dǎo)致了泡沫的快速破滅，這才有了日本房地產(chǎn)業(yè)的大起大落。
陳淮表示，真正導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的是資本過剩，而不能簡單歸結(jié)為房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展問題。中國目前還遠(yuǎn)不到資本過剩的階段。
當(dāng)前政策屬預(yù)防性質(zhì)
“調(diào)控政策的目的，首先和最終都是讓人民群眾住上房子。無疑，價格的異常暴漲和暴跌都是政策調(diào)控的對象。而且政府對兩方面傾向都應(yīng)當(dāng)有充分的政策儲備。”陳淮表示，鼓勵而不是限制老百姓合理的住房消費(fèi)、促進(jìn)住房制度向市場化方向轉(zhuǎn)變，這是政策的一貫取向。就是在目前的調(diào)控政策中，居民購買普通住房的按揭貸款利率仍可按正常利率“打九折”，契稅也享受減半征收的優(yōu)惠。按經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，促進(jìn)需求的政策就是抑制價格下滑的政策。這些保護(hù)合理需求的政策都是有效防止“暴跌”的政策組成部分。而且可以說，進(jìn)一步鼓勵老百姓依靠市場獲取住房的政策仍將是政策體系的主要取向。
目前的調(diào)控政策，從本質(zhì)上說仍是一種“預(yù)見性”、“預(yù)防性”的政策。例如，前一段時間，一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，政策就將抑制局部問題擴(kuò)大為全局性問題，以此防止一個產(chǎn)業(yè)的增長影響國民經(jīng)濟(jì)整體的平衡關(guān)系，規(guī)范市場以避免出現(xiàn)資源配置的不公平和低效率。
1980年以來，中國城市人口增長了167%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積從不足5平方米擴(kuò)大到了25平方米，這是全世界過去200余年城市化歷史上沒有過的奇跡。這才是真實(shí)的政策效果。
中國現(xiàn)在面臨的住房問題是一個復(fù)雜的問題。過去包含在企業(yè)內(nèi)部、單位內(nèi)部的住房短缺被級別、工齡、廠齡以及其他限制性因素掩蓋了�，F(xiàn)在這個被掩蓋的需求釋放到了市場中，直接面對價格一個選擇條件�？梢哉f，供給者、需求者、政府都沒有充分經(jīng)驗(yàn)。我們大家都需要探索和積累經(jīng)驗(yàn)。政府需要，政策需要，市場和消費(fèi)者也需要�？梢钥隙ǖ卣f，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要說以前的政策。
陳淮認(rèn)為，當(dāng)前，一些媒體輿論開始迫不及待地討論對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策何時結(jié)束的問題。可以肯定地說，政府將不斷運(yùn)用金融、財(cái)政、行政、法律等手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。例如，為解決低收入群體住房問題，政府可對其“貼息”，“貼息”可以“降低”購房者利息負(fù)擔(dān)。從長遠(yuǎn)看，和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收改革和方向?qū)⒈囟ㄊ翘岣叱钟协h(huán)節(jié)的稅賦，降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，包括契稅，也就是“減稅”。
而影響房地產(chǎn)市場的財(cái)政、貨幣手段也并非就只是利率和契稅。以稅為例，就包括對土地等要素征稅、對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅、對持有環(huán)節(jié)征稅和對流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)征稅四個方面。對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)動用稅收手段，也包括營業(yè)稅、契稅、個人所得稅和資本利得稅等多種選擇。應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀調(diào)控體系中，政府動用包括利率在內(nèi)的貨幣手段，包括稅收在內(nèi)的財(cái)政手段，并非就是針對房地產(chǎn)市場。例如，影響中國利率決策的因素，首先包括國民經(jīng)濟(jì)的總量平衡關(guān)系，也就是總供給和總需求之間關(guān)系；國際市場的價格水平以及中國自身的價格水平變化；國際貨幣的利率水平等。真正有專業(yè)眼光的學(xué)者都知道，觀察人民幣利率，注意美元和其他國際貨幣的利率水平、國民經(jīng)濟(jì)的通脹率以及國際市場的價格水平漲落，可能要比房價重要得多。（洛濤）
