中新網(wǎng)8月5日電 據(jù)新聞晨報(bào)報(bào)道，自住型消費(fèi)已開始逐步上升成為上海房產(chǎn)市場(chǎng)上的主力需求。在近期“網(wǎng)上二手房”的掛牌套數(shù)中，100平方米以下的小戶型、低總價(jià)自住型房源掛牌量出現(xiàn)了明顯上揚(yáng)趨勢(shì)，占到總數(shù)7成左右。在這7成掛牌房源中，則以老公房居多，面積主要集中在50-100平方米之間，區(qū)域分布較廣。同時(shí)，近期市中心地段的小戶型老公房在成交量方面依然保持著一定的數(shù)量，而房齡在3-4年的小戶型次新房成交量也開始出現(xiàn)上升趨勢(shì)，其主要購(gòu)買群體都是以自住客為主。由此可以看出，總價(jià)低、周邊配套較為成熟的小戶型已經(jīng)成為自住型購(gòu)房者的重要選擇。

　　軌道交通附近最“燙手”

　　由于不少小戶型一般都配有全裝修及部分家電家具，同時(shí)具備了明顯的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，因此小戶型產(chǎn)品的價(jià)格一般要高于區(qū)域普遍行情20%左右。據(jù)中原地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的小戶型以酒店式公寓居多，分布在盧灣、黃浦等市中心區(qū)域。位于內(nèi)環(huán)附近的小戶型以房齡在3-4年的居多，長(zhǎng)寧、普陀、閘北、虹口等區(qū)域小戶型分布比較集中。而位于中外環(huán)間的小戶型以房齡在2年以內(nèi)的小戶型居多，徐匯、浦東、普陀等區(qū)域都有分布。

　　就受歡迎的區(qū)域來說，靠近軌道交通的成熟小區(qū)一般都是成交熱點(diǎn)，目前該類小戶型均價(jià)略高于市場(chǎng)價(jià)10%左右。至于距離市中心較遠(yuǎn)的中外環(huán)周邊小戶型，則以總價(jià)低、房型較好來吸引購(gòu)房者。

　　近期幾個(gè)比較受到關(guān)注的小戶型熱點(diǎn)板塊，主要包括閘北大寧綠地板塊、普陀軌道交通沿線、虹口臨平路板塊和盧灣打浦橋板塊。

　　年輕夫婦首次購(gòu)房最青睞

　　業(yè)內(nèi)人士分析，目前購(gòu)買小戶型住宅的群體大都以國(guó)內(nèi)外來滬工作的中高級(jí)商務(wù)人士及上海的年輕白領(lǐng)組成，同時(shí)還包括部分首次買房的年輕夫婦。

　　按照關(guān)注小戶型產(chǎn)品的消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)分類的話，可以分為投資消費(fèi)群體和自用消費(fèi)群體。目前上海購(gòu)買小戶型產(chǎn)品的客戶中，投資與自用比例大致為6:4。

　　投資消費(fèi)群體主要來自于上海及江浙一帶，由于小戶型產(chǎn)品存在明顯的總價(jià)優(yōu)勢(shì)而且具有穩(wěn)定的租賃消費(fèi)需求，所以無論從長(zhǎng)期或是短期角度，小戶型產(chǎn)品往往具有相對(duì)優(yōu)越的投資前景。但在2005年進(jìn)入宏觀調(diào)控后，短期投資力量已經(jīng)基本撤離，而剩余的投資群體主要由長(zhǎng)期投資客源即以購(gòu)置后對(duì)外租賃或享有長(zhǎng)期固定的投資回報(bào)的消費(fèi)群體所組成。

　　自住消費(fèi)群體主要由國(guó)內(nèi)外來滬工作的中高級(jí)商務(wù)人士及上海的年輕白領(lǐng)組成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2000年以后，港澳臺(tái)人士和外籍人士到上海來工作的人數(shù)每年以超過30%的速度增長(zhǎng)。由于要在上海長(zhǎng)期工作及居住，企業(yè)往往會(huì)支付員工住房補(bǔ)貼，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，外來消費(fèi)者租房不如買房的心態(tài)也逐漸形成。由于這部分消費(fèi)群體本身就具有高標(biāo)準(zhǔn)的生活居住要求，所以往往會(huì)選擇既有酒店式服務(wù)，租金又比星級(jí)酒店低的小戶型酒店公寓或產(chǎn)權(quán)式酒店公寓居住或辦公。

　　同時(shí)，近年來上海以民營(yíng)企業(yè)、私人工作室為代表的中小型公司每年以近20%的速度增長(zhǎng)，成長(zhǎng)型企業(yè)需要辦公面積合適、總價(jià)合理的辦公場(chǎng)所，而且有越來越多的對(duì)居住空間要求不高但對(duì)總價(jià)及地段十分敏感的白領(lǐng)階層，對(duì)小戶型公寓產(chǎn)品的需求也是日漸增長(zhǎng)。隨著上海國(guó)際地位與經(jīng)濟(jì)地不斷提升，可以預(yù)計(jì)在未來這部分自用型的消費(fèi)群體將對(duì)小戶型產(chǎn)品形成一種長(zhǎng)期穩(wěn)定而且有效的需求。

　　此外，美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示，近期開始頻繁看小戶型房源的客戶以2-3人的小家庭模式為主，因此對(duì)于2房與3房的小面積房型情有獨(dú)鐘，尤其是閘北、普陀、虹口等區(qū)的小戶型二手房受到了首次買房的年輕夫婦的歡迎，他們需求的是面積在80-100平方米的兩室次新房。該類客戶在一開始都會(huì)要求帶看房齡在1-2年內(nèi)的次新房，但最終會(huì)因?yàn)?年內(nèi)的次新房?jī)r(jià)錢較高，而轉(zhuǎn)而選擇房齡在3-4年左右的次新房。據(jù)了解，這兩類二手房的差價(jià)在10%-15%左右。

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　　閘北大寧綠地板塊

　　該板塊有軌道交通1號(hào)線及諸多通往市中心的公交車輛，距離軌道交通站點(diǎn)10-20分鐘路程的樓盤目前受到了自住型購(gòu)房者的青睞。據(jù)悉，該板塊高檔樓盤“慧芝湖”售出的房型中，小戶型站在了前列。而另一較知名的樓盤嘉利明珠城在二手房市場(chǎng)上已出現(xiàn)了1萬元／平方米以下的售價(jià)，值得有意向的自住客關(guān)注。

　　普陀軌道交通沿線

　　軌道交通3號(hào)線鎮(zhèn)坪路站至金沙江路站沿線的二手房，是普陀區(qū)目前最受歡迎的。

　　由于該沿線交通便利，而小區(qū)配套已經(jīng)發(fā)展成熟，雖然房齡上以5年左右的次新房居多，但其綜合價(jià)值仍然吸引了不少購(gòu)房者的眼光。目前軌道交通周邊樓盤均價(jià)已在1萬元/平方米以上。

　　虹口臨平路板塊

　　該板塊的代表樓盤為瑞虹新城，其一期的小戶型占到了大多數(shù)，目前在二手房市場(chǎng)的均價(jià)約為1.5萬元/平方米。有關(guān)人士反映，該樓盤在近期二手房市場(chǎng)中的成交量一直比較穩(wěn)定，由于其交通、配套和樓盤的品質(zhì)等受到了廣大自住客的歡迎。該板塊樓盤總體均價(jià)在1.4萬元/平方米左右。

　　盧灣打浦橋板塊

　　盧灣區(qū)一向是中高檔住宅的聚集地，近期打浦橋板塊二手房的買家以實(shí)力較厚的自住客和長(zhǎng)期投資客為主。位于馬當(dāng)路上的淡水灣花園的小戶型雖然開到了2.3萬元/平方米的均價(jià)，在大多數(shù)自住客持觀望態(tài)度的市場(chǎng)下，仍然售罄。目前該樓盤只有大面積房型在售。(秦佳、曹雋雍)