北京 “風(fēng)暴”前氣氛凝重
在深圳市政府堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策、出臺(tái)“深圳細(xì)則”之后，北京市仍無(wú)細(xì)則出臺(tái)，倒是曝出主管城建工作的北京市副市長(zhǎng)劉志華被免職、京城地產(chǎn)界重量級(jí)人物劉曉光被傳喚配合調(diào)查的新聞，這令業(yè)界人士對(duì)未來(lái)的“北京細(xì)則”以及調(diào)控力度平添了幾分想象空間。
在剛剛結(jié)束的北京夏季房展會(huì)上，從市場(chǎng)動(dòng)向似乎可以看出些許端倪：4天的夏季房展會(huì)僅意向性成交了4.5億元，不及以往展會(huì)的三成，創(chuàng)下近年來(lái)的新低。對(duì)于這種市況，有著不同的解釋。較為普遍的看法是，房產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)開(kāi)始“發(fā)酵”，購(gòu)房者在觀望等待。但熟悉市場(chǎng)的人士則認(rèn)為，北京開(kāi)發(fā)商在靜待政策細(xì)則出臺(tái)，所以參展的興趣不大。此外，普通住宅太好賣(mài)了，所以沒(méi)有宣傳推廣的必要。
從購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的觀望等待可以看出，具體政策實(shí)施細(xì)則的制定將會(huì)對(duì)北京市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生巨大的影響。
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政策“真空期”時(shí)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，頗能說(shuō)明一些問(wèn)題。6月底，北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月，北京市普通住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.4%，漲幅累計(jì)9.4%。新建商品房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)增加，二手房?jī)r(jià)格漲幅有所回落，普通住宅價(jià)格漲幅略高于高檔住宅。日前，有消息稱(chēng)，今年上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成稅收110.7億元，增收28.6億元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超過(guò)百億。
“房?jī)r(jià)上漲9.4%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收增長(zhǎng)13.5%，這就挺能說(shuō)明問(wèn)題�！狈康禺a(chǎn)業(yè)界一位人士分析，“這表明房地產(chǎn)的利益格局是，政府拿‘大頭’，開(kāi)發(fā)商得‘中頭’，房地產(chǎn)衍生行業(yè)賺‘小頭’。所以說(shuō)，如果僅是行業(yè)利益集團(tuán)的游說(shuō)還不足以令中央政策的落實(shí)化于無(wú)形，各地方政府的利益盤(pán)算才是這場(chǎng)博弈的關(guān)鍵所在�！�
令眾多北京開(kāi)發(fā)商感到不安的是，目前在北京已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目有600多個(gè)，總規(guī)劃建筑面積達(dá)2000萬(wàn)平方米。在這些項(xiàng)目中，套型建筑面積在90平方米以下的戶(hù)型僅占10%。如果嚴(yán)格按照九部委的文件精神執(zhí)行的話(huà)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度將非常大。由于原來(lái)的規(guī)劃條件將有重大改變，不僅開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品市場(chǎng)定位要“推倒重來(lái)”，而且已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目若后繼開(kāi)發(fā)規(guī)劃作出調(diào)整，肯定會(huì)對(duì)此前買(mǎi)房的客戶(hù)產(chǎn)生影響。不過(guò)，按照北京市有關(guān)方面的說(shuō)法，管理層將本著“認(rèn)真貫徹，結(jié)合實(shí)際”的原則，綜合考慮各方面的因素，在保證市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。因此，北京市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)將在很大程度上取決于政策細(xì)則的內(nèi)容。
業(yè)界一位資深人士預(yù)測(cè)，行政力量強(qiáng)力介入下的這次房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將導(dǎo)致市場(chǎng)格局發(fā)生根本性變化。最晚到明年一季度，大量套型面積90平米的中小戶(hù)型住宅將在市場(chǎng)上出現(xiàn)。雖然房子的單價(jià)不一定會(huì)下降，但總價(jià)肯定會(huì)大幅降低，這將使一些原來(lái)買(mǎi)不起房的人看到希望。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)這也是一個(gè)長(zhǎng)期利好，因?yàn)樵诳陀^上能動(dòng)員出更多的購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行住房消費(fèi)。到明年，隨著廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等社會(huì)住房保障體系的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理。
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